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Real estate industry jobs

不動産業界のお仕事とは？

不動産業界とは

不動産業界は主に分譲業・賃貸業・管理業・仲介業（売買仲介と賃貸仲介）の４つの事業で構成されています。（厳密には、建設/建築・開発・運用などの領域もありますがここでは割愛します）それぞれの事業を専業で行う会社もあれば、総合不動産会社（財閥系や鉄道系など）と呼ばれる大手不動産会社は、全ての事業を単独もしくはグループ会社で行っている場合もあります。

不動産事業の流れ

不動産事業の流れを簡単に言うと、①土地を仕入れる→②建物を企画する→③建物を販売する若しくは賃貸する→④建物を管理する、その建物を売りたい若しくは貸したいオーナーがいれば、委託を受けて⑤仲介する、という５つの段階があります。そして、建物がいずれ古くなればそれを取り壊し①へと戻る、というサイクルで不動産業は成り立っているのです。このページでは各事業の内容について解説しながら、そこではどの様な仕事があるのか、具体的に見ていきましょう。

業界分類図

新築マンション: 新築マンションを分譲する事業です。総合不動産会社の他、専業に行う会社も存在し、「マンションデベロッパー」と呼ばれています。事業規模は30戸程度から、大きくなると数千戸と様々です。各社、自社のブランド名を冠し、差別化を図っています。

新築戸建て: 新築戸建てを分譲する事業であり、「建売事業」とも言われます。土地取得後、造成及び建築をし、一次取得者へ販売します。土地の造成から行う点において、ハウスメーカーが自社ブランドの建物を売る「注文住宅事業」とは異なります。

投資用マンション: 収益賃貸マンションを販売する事業です。主に単身者向けワンルームを開発し、主に個人投資家に販売します。専門性の高い営業が要求されることから、専業で事業を行なっている不動産会社が多数存在しています。（業界では「ワンルーム会社」と呼ばれる。）

賃貸オフィス・賃貸住宅: 賃貸オフィスもしくは賃貸住宅の開発及び保有する事業です。土地取得後、建物を建築しテナントリーシングを行います。安定的な収益事業として、大手不動産会社のポートフォリオ上では一番大きな売上・利益を占めています。

物流倉庫: 郊外に物流施設を開発する事業です。開発後、自社で保有するもしくはRIETや不動産ファンドに売却します。通販市場の拡大から物流施設の需要が非常に高く、さらに今後の需要増加が期待出来ることから、不動産各社が早急に開発を進めています。

ビル管理: 賃貸オフィスや賃貸住宅などの物件管理を行います。管理人の手配や設備メンテナンスなど、日々の保守・点検を行います。

マンション管理: 区分マンションの物件管理を行います。主に、過去分譲されたマンションの保守・点検、管理修繕費の出納業務のほか、居住者で構成される管理組合のオブザーバーとして、理事会や総会の手配・出席をします。

売買仲介: 土地・住宅・収益などの不動産全般の売買物件を仲介します。売りたい顧客と買いたい顧客を繋げ、契約行為全般のサポートを行います。個人向け仲介と法人仲介があり、大手仲介会社は両方の機能を持っています。

賃貸仲介: 住宅・オフィスなどの賃貸物件を仲介します。貸したい顧客と借りたい顧客を繋げ、契約行為全般のサポートを行います。賃貸住宅はたくさんの仲介会社が存在する一方、オフィス仲介は業務内容の特殊性が強く、その業務を行う仲介会社はわずかです。

職種分類図

営業

・販売営業
・リーシング営業
・売買仲介営業
・賃貸仲介営業
・有効活用提案営業

管理

・アセットマネージャー
・プロパティマネージャー（賃貸管理／建物管理）

仕入れ

・単純仕入れ
・再開発／マンション建て替え

事務

・契約事務
・営業支援

その他

・企画（土木／建築）
・人事／経理等のバックオフィス etc…

営業

販売営業: 新築住宅・投資用マンションの販売営業を行います。販売開始前までに、販売価格や販売戦略の立案を行い、販売開始後はモデルルームに常駐し、集客やモデルルームの案内、契約サポートなど、顧客の発見から入居まで一通りの業務を行います。

リーシング営業: オフィスや店舗のテナントリーシングを行います。不動産オーナー自らがリーシング部門を持ち行う場合もあれば、専業のリーシング会社に仲介依頼する場合もあります。一般企業へ継続営業を行い、オフィス移転や増床の動機がある際は、物件を提案し、リフォーム工事やテナントの引越し手配等を行います。

売買仲介営業: 不動産全般の売買物件を仲介します。不動産種別は土地に始まりマンションや戸建て、収益不動産まで多肢に渡ります。また顧客の住宅ローンや税金についてのサポートも求められるため、幅広い知識が必要です。そのため不動産業界では「不動産が知りたければ仲介で働くべき」と言われるほどです。

賃貸仲介営業: 主に住宅の賃貸物件を仲介します。物件の問い合わせ対応や物件案内、契約サポートを行います。不動産売買と比較して手数料が低い一方で、圧倒的に案件数が多く、また大小様々な競合会社があるため、スピード重視の営業能力が求められます。

有効活用提案営業: 土地所有者に対して、収益アパート・マンションや店舗ビル、駐車場などの有効活用提案を行います。アパートについては、ハウスメーカーやレオパレス21などの専業会社が事業を行っていることで有名です。建物建築後はオーナーから土地及び建物を一括で借り上げ、リーシングや管理・運営を請け負うというスキームが一般的です。

管理

アセットマネージャー: 不動産投資家からの委託を受け、不動産資産の運用や保全、入替えを行ないます。収益不動産の選定や売買、賃料設定、保全計画など、業務範囲は多肢に渡ります。そのため不動産知識のみならず、高度な投資市場の分析能力が要求されます。

プロパティマネージャー（賃貸管理／建物管理）: 不動産オーナーやアセットマネージャーからの委託を受け、収益不動産の日常的な管理業務を行います。借主募集や更新、退去手配といった管理業務のほか、依頼者への月次報告、建物修繕や設備更新に関する業務を行います。

仕入れ

単純仕入れ: 土地や建物の情報収集から社内への事業提案、購入手続きまでを担当します。仲介会社や金融機関などから土地（建物）情報を収集する「ソーシング営業」を行うとともに、案件化できそうであれば事業を考案し土地（建物）代を算出します。そして、売主との間で土地（建物）代や諸条件が整えば、売買契約の締結手続きを行います。

再開発／マンション建て替え: 市街地再開発事業やマンション建て替えを推進します。企業としては、建て替え後に発生した余剰床（権利者に返還した後に余った床）を取得し、外部に販売することで事業利益を確保します。担当者は事業企画のほか、権利者の合意形成や行政折衝、法令手続きなど多肢に渡る業務を行います。

事務

契約事務: 不動産契約に関する契約書や重要事項説明書の作成及び説明等を行います。営業担当者自身が書面作成や顧客への説明を行う場合もあれば、大きな会社では業務効率化のために、契約事務を専業して行う部門を持っている場合もあります。いずれにしても、重要事項説明書を説明するためには、不動産の国家資格である「宅地建物取引士」の免許が必要です。

営業支援: 販売現場や仲介会社の店舗において、販売図面の作成や顧客の一次接客など、営業担当者の支援業務を行います。

その他

企画（土木／建築）: 建売事業（建物部分及び分譲マンション）や土地販売事業、再開発等の事業において、街区図面の作成やインフラ等からはじまり、建築プランや外観デザイン、間取り設定などの企画を行います。設計会社やゼネコン等とともに協議を進めるなど、協力会社が多いため、高いプロジェクト管理能力が必要です。

人事／経理等のバックオフィス: 不動産会社に限りませんが、人事／経理等のバックオフィスの仕事もあります。特に不動産業界では家賃回収などの経理処理が多いこともあり、1企業あたりに対して多くの人数を必要としているケースもあります。

その他: 不動産鑑定士の資格を活かした仕事や、証券化及び金融商品としての運用の仕事、技術系の仕事、施工管理、最近トレンドの不動産テック領域の企画／開発など他にも様々な仕事が存在します。