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不動産鑑定士は難易度は低下傾向?宅建との比較・働きながら合格は可能かも解説

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不動産業界の最高峰資格とされるのが「不動産鑑定士」です。

しかし不動産の定番資格である「宅建士」の登録者数が1,076,177人(2019年末時点)であるのに対し、「不動産鑑定士」の登録者数は、わずか9,532人(2017年1月1日時点)に過ぎません。

身近な資格でないため、「不動産鑑定士の資格は、実際どれくらい難しいの?」と気になる人もいるのではないでしょうか。そこで今回は「不動産鑑定士」試験の難易度や合格ライン、必要な勉強時間などを解説しました。

「不動産鑑定士」は相当な難関資格です。しかし、しっかりした対策があれば合格できる資格です。この記事を参考に、ぜひ「不動産鑑定士」の世界に足を踏み出してみてください。

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監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数7万人以上。

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保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

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1.不動産鑑定士の難易度は?【宅建など他資格との比較】

1.不動産鑑定士の難易度は?【宅建など他資格との比較】

「不動産鑑定士」「司法試験」や「公認会計士」と並べられる日本有数の難関資格として知られています。

どれくらい難しいのか、まずは合格率、合格ライン、偏差値という3つの観点から見てみることにしましょう。

ポイント「不動産鑑定士」日本3大難関資格として知られています。

1-1.合格率・合格ライン

「不動産鑑定士」の試験は、筆記「短答式試験」「論文式試験」、そして実務「実務修習」という3つの試験から構成されています。

  1. 筆記試験:「短答式試験」と「論文式試験」
  2. 実務試験:「実務修習」

②の「実務修習」は、①の筆記試験に合格してから行われるもので、実際に指導鑑定士の指導を受けながら「鑑定評価報告書」を作成するという内容です。これに合格すると、ようやく不動産鑑定士としての登録が可能になります。

ここでは筆記試験に当たる「短答式試験」と「論文式試験」の合格率や合格ラインについて解説します。

注意「短答式試験」「論文式試験」に合格するだけでは「不動産鑑定士」を名乗ることはできません

1-1-1.短答式試験

「短答式試験」2つの科目から構成されています。それぞれ100点満点の合計200点で、7割にあたる140点前後が合格の目安です。

試験科目(2科目) ①不動産に関する行政法規(40問で合計100点)
②不動産の鑑定評価に関する理論(40問で合計100点)
受験資格 年齢、学歴、性別、国籍を問わず受験可
試験日 毎年1回、5月中旬(2021年は5月9日)
出題形式 五肢択一式のマークシート方式
合格基 総合点でおおむね7割:200点満点中140点前後(科目ごとの足切りあり)

合格率は32%から33%です。「宅建」の合格率が17%前後なので、簡単そうに思う人もいるかもしれません。

しかしこの2科目だけでも、宅建以上の分量があり、相応の準備をしなければ合格することはできません

受験者数 合格者数 平均点 合格ライン 合格率
平成28年 1,568名 511名 109点(54.7%) 128点(63.75%) 32.6%
平成29年 1,613名 524名 117点(58.5%) 135点(67.5%) 32.5%
平成30年 1,751名 584名 122点(61.0%) 138点(68.75%) 33.4%
令和元年 1,767名 573名 122点(61.1%) 140点(70.0%) 32.4%
令和2年 1,415名 468名 118点(59.0%) 133点(66.3%) 33.1%

また「短答式試験」が実施されるのは5月中旬ですが、その3ヶ月後には「論文式試験」が控えています。

「短答式試験」が終了してから準備するのでは間に合わないため、2次試験も見据えながら同時並行で勉強を行う必要があります

「論文式試験」「短答式試験」を上回る難関試験です。2年に分けて受験をするという人でも、2次試験を意識しながら勉強を進めることが大切です。

ポイント「短答式試験」の3ヶ月後に行われる「論文式試験」はかなりの難関です。「短答式試験」が終わってからの勉強では間に合いません。同時並行で、効率のよい勉強を行う必要があります。

1-1-2.論文式試験

「論文式試験」5つの科目から構成されています。合計600点で、その6割にあたる360点前後が合格の目安です。

試験科目(5科目) ①民法(2問で合計100点)
②経済学(2問で合計100点)
③会計学(2問で合計100点)
④不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題)(2問で合計100点)
⑤不動産の鑑定評価に関する理論(論文問題)(4問で合計200点)
受験資格 「短答式試験」の合格者
試験日 毎年1回、8月上旬頃実施(3日間:土曜・日曜・月曜)(2021年は8月14日〜16日)
出題形式 記述式
合格基 総合点でおおむね6割:600点満点中360点前後(科目ごとの足切りあり)

合格率は14%台です。6割が取れれば合格ラインですが、いずれの科目も内容の重複の度合いが薄く、試験範囲が広い点が特徴です。

しかも「足切り」があるため、もし全体で6割を超える得点ができていたとしても、いずれかの科目が一定水準以下の点数だと不合格になってしまいます。

全体的にバランスよく得点できるようになるためには、充分な勉強時間を確保することが大切です。

受験者数 合格者数 平均点 合格ライン 合格率
平成27年 706名 100名 276点(46%) 378点(63%) 14.2%
平成28年 708名 103名 250点(42%) 348点(58%) 14.5%
平成29年 733名 106名 249点(42%) 347点(58%) 14.5%
平成30年 789名 117名 266点(44%) 376点(63%) 14.8%
令和元年 810名 121名 244点(41%) 353点(59%) 14.9%

「平均点」と「合格ライン」の点数を見ると、かなりの乖離があることがわかります。

知識をインプットするだけでなく、得点につながるようなアウトプットができるようになるためには、かなりの学習量が必要です。

たとえば年齢別の合格率を見ると、次のような結果になっています。若い人ほど合格率が高く、入念な試験対策をしなければ合格できないことがわかります。

年齢 合格率
30歳未満 28.7%
30歳以上〜35歳未満 16.3%
35歳以上〜40歳未満 16.4%
40歳以上〜45歳未満 13.6%
45歳以上〜50歳未満 9.9%
50歳以上〜55歳未満 3.6%
55歳以上〜60歳未満 9.3%
60歳以上〜 1.6%

なお「論文式試験」に合格しなかった場合でも、「短答式試験」合格から2年後まで「短答式試験免除」の制度を利用することができます。

つまり「短答式試験」合格の年を含め、3回連続で「論文式試験」を受験するチャンスがあるということになります。

ポイント600点中300点の比重を占める科目が「不動産の鑑定評価に関する理論」です。ぜひ得意科目にしましょう。

1-2.偏差値

「不動産鑑定士」がいかに難易度の高い試験であるかを知るためには「偏差値」の指標も参考になります。

「不動産鑑定士」の合格レベルを偏差値で表すと「74」とされています。上位0.8%に該当するため、125人に1人というレベルになります。

大学受験でいえば、京都大学の医学部「偏差値74」です。また日本で最も難しいとされるのは東京大学ですが、東大なら医学部(偏差値75)以外のすべての学部に合格できるレベルです。

不動産鑑定士は、そう簡単に合格できる試験ではありません。もし本気で合格したいなら、しっかりと勉強時間を確保した上で、戦略的に勉強を進める必要があります。

ポイント偏差値で見ると、相当な難関資格であることがわかります。合格するためには充分な勉強時間の確保と、計画的な戦略設定が重要です。

2.不動産鑑定士の合格に必要な勉強時間【難易度】

2.不動産鑑定士の合格に必要な勉強時間【難易度】

「不動産鑑定士」は相当な難関資格です。

試験に合格するには、どれくらいの勉強が必要なのか1日あたりの勉強時間などの計算例もふくめて解説します。

2-1.必要な勉強時間は2,000時間から4,000時間

先ほど紹介した通り「不動産鑑定士」の試験のうち、筆記試験「短答式」「論文式」の2つの試験で構成されています。

人にもよりますが、平均すると2つの試験の合計で2,000時間から4,000時間は見ておく必要があります。中には5,000時間以上の時間をかけたという合格者もいます。

必要な勉強時間の内訳は次のとおりです。

  1. 短答式試験:800〜1,200時間
  2. 論文式試験:1,200〜2,900時間

同じく「難関資格」で知られる司法書士(3,000時間)税理士(2,500時間から5,000時間)と比べると、「不動産鑑定士」がいかに難しい試験であるかがわかるのではないでしょうか。

ポイント「不動産鑑定士」の試験に合格するには、平均で2,000時間から4,000時間の勉強時間を確保する必要があります。

2-2.一部科目が免除される制度も

なお、司法試験の合格者なら、論文式試験のうち「民法」が、また公認会計士の合格者なら「会計学」及び「合格した試験において受験した科目」がそれぞれ免除になります。また宅建に合格していれば、民法の知識を活かすことは可能です。

その分、必要な勉強時間を減らすことはできますが、難関資格であることに変わりはありません。一般的な合格者の場合、だいたい1年半から2年ほどかけて試験準備を行っているようです。

ただし「毎日どれくらいの勉強をすれば合格できるのか」は、「いつから勉強をスタートさせるか」によって変わります。具体的に計算してみることにしましょう。

ポイント司法試験公認会計士の合格者なら、科目免除の制度を利用できます。

2-3.1日あたりの勉強時間のイメージは?

「不動産鑑定士」の試験が行われるのは毎年1回です。「短答式試験」が5月「論文式試験」が8月上旬(3日間)となっています。

具体的に想像できるように、4つのパターンに分けて計算してみました。

それぞれ、試験日の3年前、2年前、1年前、半年前から始めた場合の計算例です。試験実施日をふまえて「勉強可能日数」を逆算してみました。

【1日あたりの勉強時間のイメージ】

勉強の開始時期 勉強が可能な日数 2,000時間の場合 4,000時間の場合
3年前(5月)から 1,095日間 毎日1時間50分 毎日3時間40分
2年前(5月)から 730日間 毎日2時間44分 毎日5時間28分
1年前(5月)から 365日間 毎日5時間28分 毎日10時間57分
半年前(5月中旬)から 180日間 毎日11時間6分 毎日22時間13分

これを見れば「半年前から」の勉強では、非現実的なことがわかります。

また、人によって「勉強に割ける時間」は異なります。たとえば、まとまった時間で受験に専念できる人もいれば、働きながらスキマ時間で勉強しなければいけない社会人もいるはずです。

上記の表を参考に、自分はどれくらいの期間を勉強に割くべきなのか、ぜひ自問自答してみてください。

ポイント「1日あたりの勉強時間」が算出できれば、勉強計画をより具体的に立てることが可能になります。

3.不動産鑑定士は働きながらでも合格できる?独学は可能?【難易度】

3.不動産鑑定士は働きながらでも合格できる?独学は可能?【難易度】

「不動産鑑定士」の難易度と必要な勉強時間について紹介してきました。あまりの難関ぶり「自分も合格できるのだろうか?」と不安に感じている人もいるかもしれません。

そこで最後に「働きながらでも合格できるのか」「独学による合格は可能なのか」という点について考えてみることにしましょう。

3-1.不可能ではないが、長期戦の覚悟は必要

結論からすれば、「絶対に無理」とは言えません

ただし相当な難関資格です。1年半以上の時間をかけて勉強をする人はザラにいて、「3年かけて、ようやく合格できた」という人もいます。長く続ける覚悟が必要です。

また説明したとおり、試験も「短答式」「論文式」に分かれていて、論文の試験範囲非常に幅広い領域に渡っています。「宅建」試験と同じような感覚では合格できません

「論文式」では全600点中300点「不動産の鑑定評価に関する理論」です。同科目では数字も扱うため、「数学」に強いことも必要です。もし数字が不得意だということであれば、それだけ余計に勉強時間を確保する必要があります。

ポイント「不動産鑑定士」半年や一年で簡単に受かるような試験ではありません長く続ける覚悟が無ければ簡単に脱落してしまいます。

3-2.2つの試験に合格した後も高いハードルが

また多くの人は資格学校を利用して受験にのぞんでいます。

独学でのチャレンジは、「試験勉強慣れしている」という人でないかぎり、かなり高いハードルであることを覚悟した方が良いでしょう。

また前述したとおり、2つの試験に合格した後も「実務修習」をこなさなければ「不動産鑑定士」として登録することはできません

「実務修習」1年と2年のコースがあり、研修費用が約100万円ほどかかるなど、時間的・金銭的コストもバカになりません

ポイント「不動産鑑定士」になるためのハードルは非常に高いです。試験のチャレンジにあたっては、事前調査をしっかり行いましょう。

4.「不動産鑑定士 難易度」のまとめ

不動産鑑定士は難易度は低下傾向?宅建との比較・働きながら合格は可能かも解説

「不動産鑑定士」資格の難易度について解説しました。

不動産資格といえば「宅建」が定番ですが、宅建に必要な勉強時間は300時間とされています。一方で「不動産鑑定士」の合格には2,000時間から4,000時間の勉強が必要だと言われます。

一筋縄ではいかないのが「不動産鑑定士」試験です。しかし年々、合格率が微増しているのも事実です。

しっかりした対策をとれば合格は不可能ではありません。今回の記事を参考に、ぜひ「不動産鑑定士」合格への道を歩んでください。

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