宅建業法の勉強方法のコツを解説!満点が合格最短距離な理由とは

宅建士資格を目指すなら、限られた時間で効率よく勉強して合格したいですよね?

宅建試験には、合格への最短距離があります

最短距離を知らないままだと、損をすることになってしまいます。

そして、宅建試験合格における最短距離とは、「宅建業法」分野で、ほぼ満点を狙いに行くことですなぜでしょうか?

ここではその理由の他、宅建業法分野の勉強方法、点数を伸ばすコツなどをお伝えします。

この記事を読むと分かること
  1. 業法分野は満点狙い!が合格最短距離
  2. 宅建業法の勉強方法ポイント【過去問を繰り返し解く】
  3. そもそも宅建業法とは?
  4. 2020年ここが狙われる!?直近の法改正ポイント
  5. 宅建業法の毎年の頻出問題

1.宅建業法は満点狙いが合格最短距離な理由

宅建業法は満点狙いが合格最短距離な理由

宅建業法でほぼ満点を狙いに行くのが合格への最短距離です。

  1. 全試験問題数の4割を占める
  2. 分野の性質上、丸暗記で正しい答えが出しやすいから

理由は、主に以上の2つです。

権利関係などは、法律の専門家でもない限り完全理解するのはかなりハードルが高く、例年正答率の低い問題が出やすい分野です。

なので計算上では、全50問中20問を占める宅建業法でほぼ満点がとれれば、あとの30問で1/2以上正解できれば試験に合格できるということになるのです。

といっても、宅建業法が簡単な分野だとは言いません。

私は勉強してもなぜだか宅建業法分野の模試の点数が悪く、最後まで苦手で、当時まわりから非常にもったいない、危ない橋を渡る受験者の汚名をもらっていました。

危ない橋というのは、宅建業法以外の分野で正答率の低い難解な問題が多めに出た場合、合格が危ういという意味です。

私のようなケースもあるので、気を抜かずにしっかり暗記に励んでください!コツコツ勉強した人ほど得点できるのが宅建業法分野です。

2.宅建業法の勉強方法ポイント【過去問を繰り返し解く】

宅建業法の勉強方法ポイント【過去問を繰り返し解く】

宅建業法は暗記が中心なので、とにかく過去問を繰り返し解くことで記憶に定着させることが可能になります。

人間の記憶をつかさどる脳の海馬という場所は、繰り返しによって記憶を定着させる性質があります。

具体的に過去問を見てみましょう。

過去問の例
(2019年 問35)
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
  2. Aは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Dが令和元年5月15日に退職したため、同年6月10日に新たな専任の宅地建物取引士Eを置いた。
  3. Aは、宅地建物取引業者Fから宅地の売買に関する注文を受けた際、Fに対して取引態様の別を明示しなかった。
  4. Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

2019年 宅地建物取引士試験問題 http://www.retio.or.jp/past/pdf/H30-question.pdf

宅地建物取引業者ではない、とあるのは一般消費者であることを指します。ここで注目する点は、

  • このように宅建業法の様々な内容から混成でひとつの問題として出題される
  • 登場人物、A、B、C、D...がどんな立場かを素早く把握する必要がある
  • 後述しますが「合っているのはいくつ?」という問い方もある=正解や誤りが一つとは限らない

ここではこの問題の詳細解説はしませんが、違反しないのは4.だけ。正答は4です。

2-1.まず過去問の通し読み

最初に宅建業法部分の過去問を最低でも1年分、余裕があれば3年分ざっと読んでみることをおすすめします。

解くつもりでなく回答・解説をそのまま読んでいってOKです。この通し読みの目的は以下の通りです。

出題形式の把握 宅建試験は、回答は4択のマークシート記入ですが、求められる答え方は「正しいものはどれか?」「誤っているものはどれか?」「正しい組み合わせはどれか?」「正しいものはいくつあるか?」「間違っているものはいくつあるか?」などなど、バリエーションがあります。これらを瞬時に頭にいれて解くことに慣れる必要があります。
頻出するテーマの把握 宅建業法分野の中でも、とくに重視されて繰り返し出題されるのはどの部分なのかを把握しましょう。読み進めるうち、ウエイトが分かってきます。(この傾向は年々少しづつ変化する部分もあります)
どんなひっかけパターンがあるかの把握 運転免許と同じで、宅建の試験問題にも、誤答を誘うためのひっかけがあります。このひっかけに慣れるのも重要なコツです。まず大事なのは設問を読みながら「ひっかけはないか」と疑う事です。

2-2.アプリで一問一答

過去問に慣れつつ、〇×式の一問一答系テキスト、アプリを使うと隙間時間でも知識の定着度を確認することができます。

以下のようなアプリ付きの1000肢一問一答で、繰り返しチェックするのがオススメです。

2020年版 出る順宅建士 一問一答○×1000肢問題集 【アプリ付き / 2020年改正民法対応】(出る順宅建士シリーズ)

宅建試験は民法以外は基本的に暗記ゲームですから、過去問をやるのが最短距離です。

過去問はひとつの設問が長く選択肢それぞれを読み込むのに時間がかかる上、4肢の知識が備わっていてはじめて理解できるものです。

上の1000肢問題集のように一問一答に分解されてるほうが、普段の勉強は捗るんですよね。

長く集中力が続かない局面や、電車の中で10分だけちょっとやる、みたいな勉強にも向いているのが一問一答の強みです。

2-3.解説テキストは理解の補助な位置づけ

宅建業法の解説テキストは知識の補完程度に利用します。「なぜそうなのか」という根拠などで理解を深めるように使うつもりが良いでしょう。

解説が全部網羅できればそれはより完全でしょうけど、勉強に割ける時間に限りがあります優先度は高くないでしょう。

3.宅建業法とは?どんな法律?

宅建業法とは?どんな法律?

宅地建物取引業法、略して宅建業法、あるいは実務をする業界人の間などでは業法と言います

中身は宅建業と宅建士の免許のルール、土地・建物の取引ルールを決めた法律です。

宅建業に関わるうえでの資格を明確化すること、「宅地」と「建物」を円滑公正に取引することが目的とされています。

3-1.円滑公正な取引とは、どういうこと?

土地や建物の取引には大金が動き、売り買いをする一般消費者は詳しい情報やルールに詳しくないことがほとんどです。

そこで、業者と同じ立場でスムースに取引ができるよう、消費者を保護する、というのが円滑公正の意味です。

営業や取引に直接関連する項目が多いので、この分野はとくに丸暗記が求められるのです。

4.2020年ここが狙われる!?直近の法改正ポイント

2020年ここが狙われる!?直近の法改正ポイント

宅建業法も法律なので、時代に合わせて色々と改正がされます。宅建試験に関係するどの法律もそうですが、法律改正が行われた部分は、試験に出やすいポイントとなります。

宅建試験の中で扱われる最近の法改正をチェックすると、少子高齢化・所有者不明の土地活用・賃貸物件の耐火構造・相続のトラブル防止など、時代に合わせて法律をいじっている内容が沢山あって面白いです。

宅建業法でも、令和に入ってからも細かい文言(法律名称など)の改正は行われていますが、実務に即・影響しないような小改正の部分は試験でも重視されませんので、受験情報で話題となる法改正ポイントを押さえておけばよいと思います。

4-1.最近の宅建業法改正関連の設問例

宅建業法分野の法改正に関連する過去問の出題例を見てみましょう。

過去問の例

2017年10月1日から始まった、賃貸取引についてITを活用した重要事項説明「IT重説」の関連出題例(2018年 問39)

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
  2. 当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
  3. 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
  4. 宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。

(正答:4)

出典:「2018年 宅地建物取引士試験問題

過去問の例

2018年4月1日から始まった、建物状況調査(インスペクション)に関する説明の義務付けの関連出題例(2018年 問27)

宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、B及びDは、それぞれA及びCの媒介により、甲住宅の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、法第34条の2第1項第4号に規定する調査をいうものとする。

  1. Aは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
  2. A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
  3. CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。
  4. A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。

(正答:4)

出典:「2018年 宅地建物取引士試験問題

4-1.法改正で要注意なのは「権利関係」分野

実は、令和2年の試験で法改正に最も注意しなければならないのは「権利関係」分野です。

2020年4月1日に、民法(債権法)にかなり大規模な改正がなされ、その影響は、

  • 改正された部分から必ず出題されるはず
  • いままで使われていた法律用語が変更になる
  • 回答の正誤が変わる過去問がある

等の点があります。民法改正にからめて、過去問で見たことのないような出題も予想されますので、しっかり対策しましょう。

5.宅建業法の毎年の頻出問題

宅建業法の毎年の頻出問題

以下の4点は、宅建業法を具体的な要素に因数分解した形として、よく出題される部分です。

これらの内容は宅建業法の目的に沿い、宅建業者の行為をさまざまに定義づけて制限し、消費者を保護するという側面が強いので、基本消費者の立場から考えて基礎的な事を覚えましょう。

毎年必ず出題されると考えておいて間違いない4点です。

1.35条書面 35条書面とは重要事項説明書(重説)のことです。「あなたはこういう物件を契約しましたよ」という取引対象物件のプロフィールが詳しく説明されている書面です。要点は、

・書面交付の時期
・書面の記載内容
・説明義務者
・説明方法
・記名押印義務者

ほか、これらを整理して暗記します。こちらは買い手もしくは借り手のためにある書面で、つぎの37条書面は契約の当事者双方のためのもの、というのがポイントです。

2.37条書面 37条書面とは契約書のことです。契約の当事者である甲さんと乙さんのあいだで、その取引に関して、法にのっとりどんな約束をしたかの記録です。要点は重要事項説明書とかぶりますが、

・交付時期
・記載内容
・交付相手
・説明場所
・説明義務者
・記名押印義務者

ほか、35条書面(重要事項説明書)と混同させるひっかけに注意しましょう。

3.8種制限 8種制限とは、売り主が宅建業者の場合の8つの制限のことです。(売り手が一般消費者の場合、買い手が宅建業者の場合この制限は適用されないため、そこも設問のポイント)8つの制限事項は以下です。

1.自己所有でない物件の売買契約締結禁止
2.クーリングオフ制度
3.損害賠償予定額と違約金の上限(合計が売買代金の2割まで)
4.契約手付と手付金額の上限(売買金額の2割まで)
5.買主に不利な瑕疵担保責任の特約無効
6.手付金の保全
7.割賦販売契約の解除制限
8.所有権を留保した売買契約禁止、引き渡し後の譲渡担保禁止

4.クーリングオフ クーリングオフ=契約のキャンセルですが、「どんな状況ならクーリングオフできるか、あるいはできないか」を細かく問われます。「なぜそうなるのか」を理解したうえで、このパターンはこう、というように組み合わせで整理して暗記します。

5-1.実務経験のない受験者の方へ

ここでちょっとしたコツのご紹介ですが、宅建業の実務に就いておられない受験者の方におすすめすることがあります。

35条書面と37条書面の実物を、どこかで見せてもらってください。

簡単に言いますと、「不動産売買取引の契約書」と「重要事項説明書のセット」です。ご自宅にあるものを探すか、関係のある不動産屋さんなどお願いしてみてください。

いちばん勉強になるのは、中身が記入してある業者売主の土地付き一戸建てのものです。(契約書も重説も個人情報のかたまりです。取り扱いには充分にご注意を!「お見せできません」といわれることもあるでしょうが、未記入のものだけでも見せてもらってください。)

難解な語句、生活に関係なかったものが実際に何のためのものか分かると、理解が進みます。興味が沸きます。なくとも点数は取れるでしょうが、ひとつの方法だと思います。

6.「宅建業法の勉強のコツ」まとめ

宅建業法の勉強方法のコツを解説!満点が合格最短距離な理由とは

以上、宅建試験のかなめ、宅建業法分野の勉強法に関する情報をご紹介しました。

宅建試験合格の最短距離
  • 宅建試験合格には、宅建業法分野は満点狙い!
  • 宅建業法分野は確実な暗記が大事
  • 「過去問の繰り返しと、すき間時間に単独の設問の確認」が勉強のコツ

この3つがお分かり頂けたでしょうか?

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