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宅建業法の37条書面とは?自ら売主の場合は不要?覚え方を分かりやすく解説!

宅建試験に出る法律用語や書類。暗記すれば点が取れるといっても、覚えてゆくのが大変な場合もあります。

そんな書類のひとつですが、宅地建物取引士試験=宅建試験に出題される「37条書面」についてご紹介したいと思います。

「37条書面」は宅建の勉強では、ちょっととっつきにくい形で登場しますが、不動産の取引の基本となる、もっとも大事な書類なんです。

実はみなさんの生活にも深く関わる書類でもあります。「37条書面」の覚え方、ぜひ最後までお読みください!

この記事を読むと分かること
  1. 宅建試験に出題される「37条書面」とは?
  2. 「35条書面」と「37条書面」の違い
  3. 宅建試験の得点源「37条書面」は語呂合わせで覚えよう!

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1.宅建試験に出る「37条書面」とは?【契約書の役割】

1.宅建試験に出る「37条書面」とは?【契約書の役割】

「37条書面」は、後述の「35条書面」と合わせて宅建業法分野で、この項目から3~4問出題される頻出項目です。

37条書面は簡単に言えば賃貸・売買の契約書のことです。契約書の目的は賃貸・売買の不動産取引で「何かあった時のためにも、”こういう場合はこう”と後々まで確認できるように約束をしておく」ことです。

各種の法改正によって細かく変更がされていきますので、うっかり古い様式を使いっぱなし、ということのないように用心が必要な書面です。

この37条とは宅建業法(宅地建物取引業法)の条文です。一部をご紹介すると、

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。出典:「宅地建物取引業法」e-gov

この続きの条文に、何が書かれていなければならないかが定義されています。

37条書面も電子化!

何でも紙ベースでアナログな不動産業界ですが、35条書面のIT重説に続き、37条書面も電子書面交付の実験がスタートしています。

この電子化のメリットは、遠方からの契約などで何度も不動産の事務所に足を運ぶする時間・費用が抑えられることです。

出典:37条書面の電子交付(全日本不動産協会 埼玉本部)

2.「37条書面」と「35条書面」の違い【比較表】

2.「37条書面」と「35条書面」の違い【比較表】

前述のように「37条書面」は契約書で、「35条書面」は重要事項説明書のことを指します。

賃貸でも売買でも同様に存在します。売買用は「37条書面」も「35条書面」もそれぞれ基本の様式、呼び名は同じでも売主の立場、測量が公簿か実測かなどによって細かく種類が分かれています。

契約書と重説の役割の違いは、たとえば売主=A 買主=Bで、
契約書:「AさんとBさんの約束事の中身」で、AさんとBさん両方のためのもの
重説:「約束事の対象の物件の中身」でBさんのためのもの

契約書の目的は前述のように「”こういう場合はこう”と後々まで確認できるように約束をしておく」こと。重説の目的は「この物件は契約の時点でこういう内容だ」という定義をし、納得して契約をするための資料と考えてください。

重要事項説明書(35条)契約書面(37条)の比較表
契約書面(37条書面) 重要事項説明書(35条書面)
時 期 契約締結時 契約成立前
相手方 売主・買主・貸主・借主 貸主・借主
作成(交付・説明) 業者が作成・交付の義務があるが従業者も可 説明義務は業者で実際は宅建取引士
記名押印 宅建取引士 宅建取引士
宅建取引士証提示義務 請求があれば提示 必ず提示
主要な記載事項
(それぞれのみの項目)
手付金保全措置の概要・支払い金、預り金保全措置の概要・建物状況調査概要 代金等の支払時期・方法・引き渡し・書類保全状況
瑕疵担保責任の
扱いの記載 ※
保証保険契約の有無問わず、措置の内容 保証保険契約締結その他の措置の有無・あれば措置の概要

 

※瑕疵担保責任は令和2年4月施行の民法改正で「契約不適合責任」と呼称が変更になりました。

3.「37条書面」と「35条書面」の扱い方【誰が交付?いらない?】

3.「37条書面」と「35条書面」の扱い方【誰が交付?いらない?】

宅建業者が自ら買主、宅建業者同士の取引の場合など、2つの書面の扱いが変わるケースがあります。下の表を参考にしてください。

売買取引時の書面交付(表)
37条書面(契約書) 35条書面(重要事項説明書)
業者売主・業者でない買主 売主が交付 売主が交付
業者でない売主・業者買主 買主が交付 書面交付・説明不要
業者売主・業者買主 双方が交付 書面交付・説明不要

業者に対する重要事項説明義務の省略は平成29年の宅建業法改正からの、比較的新しい項目です。

4.「37条書面」は語呂合わせで覚えよう!

4.「37条書面」は語呂合わせで覚えよう!

37条書面に関連した設問は宅建試験の頻出問題で、覚えれば得点になりやすい箇所です。

知識を覚えていく上で、その項目を理解していることは大事なのですが、実務経験者であったとしても暗記項目に関しては、書類の主旨や経験値だけで正答を覚えるのは難しい部分があります。ぜひ語呂合わせも活用しましょう。

37条書面に必ず記載する事項

・宅地建物の引き渡し時期 ・移転登記の申請の時期 ・代金、交換差金、借賃の額、その他支払い時期、支払い方法

みんなインドダイ37条・渡し時期・移転記・金支払い時期)

37条書面と35条書面で共通の記載事項

・契約の解除の定めがあるとき ・代金、交換差金、借賃以外の金銭の授受の定めがあるとき ・損害賠償の予定、違約金の定めがあるとき ・代金交換差金について金銭の貸借(ローン)斡旋の定めがあるとき ・瑕疵担保責任の定めがあるとき

携帯以外そんなに大事か約の解除・金等以外の金銭授受等・害賠償の予定・違約金の定め・金交換差金~など・疵担保責任の定めがあるとき)

※瑕疵担保責任は令和2年4月施行の民法改正で「契約不適合責任」と呼称が変更になりました。

37条書面の定めがあるときに記載する事項

携帯以外そんなに大事か」の6項目+危険負担+租税公課の定め で覚えることができます。

上記をきちんと覚えるだけで、宅建業法の設問で1点がとれそうですね。

その他暗記のコツ1 分かりやすくかみ砕こう

実際の暮しの中で「代金交換差金について金銭の貸借斡旋の定めがあるとき」・・などと言う表現は、ふつう使いませんよね。

言い回しのややこしい言葉は、頭の中で平たく置き換えて概念で記憶しましょう。その言葉に慣れてくれば、やさしく置き換えた言葉と、法律上のややこしい言い回しがつながって、普通に出てくるようになります。

「代金交換差金について金銭の貸借斡旋の定めがあるとき」→「ローンを組む場合」というようにです。厳密な意味の違いや例外は頭の隅に置いておいて、あとで肉付けすればいいです。

その他暗記のコツ2 実物を見よう

今回ご紹介した宅建業法上の37条書面と、35条書面、それから不動産登記法に登場する「土地建物の登記簿謄本」もですが、これらの書類の事を覚えるために効果的な方法は、「どこかで実物を見せてもらう」ことです。

自宅に保管されているもの、あるいはどこかの不動産業者から入手します。個人情報のかたまりなので、コピーして個人情報箇所を塗りつぶします。未記入のものでもないよりましですが、できれば具体的に項目が埋まったものの方が、学習効果は高いです。

宅建学習のテキストやカリキュラムに実物の書面様式が登場しない理由は、最初の方で書いたように、売買のものは異なる細かいパターンが多数存在することと、法改正に影響されてよく書式に変更が出るためです。

ですからその点は念頭に置きながら、細かいことは気にし過ぎずに実物のコピーを見て「これは違約金の定めのこと」というふうに赤ペンでどんどん書き込むのです。これは頭に入ります。謄本の権利部・甲区とか「なんだこれだけか!」となるでしょう。

売買の37条書面は、あまり細かく指定すると、もらう人に嫌がられますが、できれば「一般売主・土地建物・公簿」のパターンのものをおすすめします。

実物に触れると、実際に何の役に立つのかも分かり、記憶のためのイメージが一気に具体化します。

5.「宅建 37条書面」のまとめ

宅建業法の37条書面とは?自ら売主の場合は不要?覚え方を分かりやすく解説!

今回は「宅建 37条書面」というテーマで解説をしました。不動産の契約書と重要事項説明書がどんなものか、どんな事が宅建試験に出題されるか、概要はお分かり頂けましたか?

「宅建 37条書面」 本記事のポイント
  • 宅建試験に出る37条書面=契約書は、売主買主の約束ごと。
  • 宅建試験では37条書面と35条書面=重要事項説明書との違いに注意!
  • 37条書面は確実な得点源=具体的なイメージがわくよう工夫してしっかり暗記!

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