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境界石はなぜ重要?種類・見方・トラブル防止方法も解説

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建築設計・不動産業界では欠かせないアイテム「境界石」。不動産の現場では「境界確定は?」は日常会話です。

「境界石とは何かを知りたい」
「どんな種類があるの?」
「見方、サイズ、費用などは?」
「どんなトラブルがあるの?」

境界石が土地の資産価値を大きく左右してしまうことがあるのですが、案外あいまいにされたまま長い年月が経っていたりします。

今回は「境界石」と題して、境界石がどのようなものなのかを幅広く解説します。建築・不動産のお仕事に関心のある方、ぜひご覧ください。

1.境界石(きょうかいせき)とは

1.境界石(きょうかいせき)とは

境界石とは、隣の敷地や道路との境界ラインを示すもので、石と表現しますが、実際にはコンクリート、金属、プラスチック、鋲などが素材のものです。境界標とも言われています。

出典:きたいち不動産販売

土地の測量をした土地家屋調査士が境界石設置の手続きを行っており、土地を所有している人にとって測量図と境界石の存在は、土地取引をする上で非常に重要なものになっています。

1-1.種類

境界石には素材・表示方法等、こんなに種類があります。用途等に沿って派生していったものですが、もう少し統一したほうが紛らわしくなくも思えます。

境界石の種類
コンクリート杭 境界標としては最も多く使用されている。耐久性・永続性があり、大きさも長さも様々で、使い分け可能。
御 影 石 美しくて堅い花崗岩製の文字通り境界石。境界標としては最も優れた永続性ある材質だが自然石なため希少価値があり、堅いため加工にも手間がかかり若干高価。
根 巻 境界標をさらにコンクリートで根巻すると堅固。費用はかかるが、土で埋め戻した場合よりはるかに堅固。
プラスチック杭 加工が簡単なため、市場にたくさん出回り、ホームセンターでも売られていますが、軽くて安定性に欠け、劣化もする。コンクリートや御影石を継いだものや、ステンレスで頭部を巻いたもの等工夫がされている。
木 杭 1~2年程度で腐食し耐久性に欠ける。仮杭又は一時的な杭として使用。
金 属 標 鋳鉄杭を始め、真鍮、ステンレス又はアルミ等により、現地の事情に合わせて使用する標識がたくさん開発されている。
境界石の境界表示方法
●印 木杭が境界石となっているときに使われることがある。四角の木杭の中央あるいは端に●印があり、●が境界地点を示す。
矢印 垂直や45度などで境界ポイントを示す。道路との境界などで目にする機会が多い。
十字 境界石の中央で十字に表記される。隣地との境界ポイントで多く使われる。十字になっていることで、同時に4つの土地の境界ポイントを示すことができる。
T字 境界石の片側に向けてTの字のように表記される。T字になっていることで、道路と隣地など3つの土地の境界ポイントを示すことができる。

1-2.費用

境界票を新たに設置、もしくは復元するためには、相応の費用が必要になります。(設置・復元のプロセスは後述)

はっきりとした数値資料があり、隣接者との同意もスムーズで役所立会いもなく、書類作成を簡単に済ませられれば、10万円を切ることもありますが、通常ならば10万円台から、といったところが相場です。

広い土地についてなら20~30万円、あるいはそれ以上のケースもあります。
隣地との数か所の境界標復元に数十万円単位でかかるのであれば、いっそ「境界確定測量」をしてしまう方法もあります。

「境界確定測量」は、「境界標を復元する際の流れ」を、1区画全部でおこないます。つまり自分の土地との周囲の境界をすべて明確にしてしまうわけです。

すべての境界に「境界確認書」をとり交わし、権利関係を明確にすることができます。

2.境界石の役割

2.境界石の役割

このように、境界石は土地の権利関係を将来にわたって、関係当事者だけでなく、第三者から見ても明確にするものです。また、土地は代々相続されてゆくものなので、自分だけが境界を知っているだけでは、いつかその情報は風化してしまうことも考えねばなりません。

専門的知識のない限り、登記識別情報(権利証)があるから、図面があるから、登記をしているから安心と思い込んでしまうのは無理もありません。

しかし、境界確定なしには具体的な権利の定義がされていない状態です。土地の管理には、まず境界がはっきりしていることが必要なのです。

また、土地売買時の面積は、公簿面積と、確定測量済みの実測面積に分けられ、アバウトで技術も今ほど進んでいない昔の公簿面積は、信ぴょう性に欠く面があります。

土地紛争のトラブルは、大きなお金の変動や、先祖代々の土地への思いを背負っていて、こじれると殺人事件に発展することすらあります。

また、いざその土地を手放す際や相続のときも、スムーズに話を進められ、図面作成や登記も早く安価に可能です。

3.境界石の見方【見るべきポイント】

3.境界石の見方【見るべきポイント】

3-1.位置

境界石が正しい位置にあるか、現地で測量図と照らし合わせながら確認する必要があります。位置がずれていては、無くなっているよりもたちが悪いです。

しっかりした設置でない境界標の場合、境界付近の工事をしたり、車両や重機にふまれるなどで、まれに境界石が「無くなっている、あるいは移動してしまっている」というケースがあります。疑ってかかる事も大事です。

また、境界石は「石」という先入観をとりはらい、「境界石がない」と思ったときは、別の素材のものである可能性や、埋もれていないかも考えましょう。

3-2.劣化状態

境界石に表記されているポイント地点のマークが、はっきりと読み取れる状態であるか確認しましょう。境界石や鋲などのポイント表記は、年数が経つと薄く劣化することがあるので要注意です。

※こちらの記事もぜひご覧ください。
現地調査とは何のため?仕事内容・費用や求人についても解説

4.境界の確認方法とは?【トラブル・立ち合い】

4.境界の確認方法とは?【トラブル・立ち合い】

境界トラブルはどんなものなのか、避けるためのプロセスについてです。

4-1.境界トラブル

境界トラブルは、簡単に言えば、隣地の持ち主双方が、土地のある部分について「そこはうちの土地!」と権利を主張しあうことです。その怨恨は時に殺人にまで発展するというのは前述のとおりです。

境界トラブルの例「お隣との境に10年くらい前まで板塀がありましたが,腐食が激しいので取り壊してそのままにしていました。ところが最近になって,お隣のほうでこちらに何の相談もなく境に垣根をつくりました。
どう見ても斜めに曲がっていてわたしの敷地を越境しているように思えるので,そのことを申し入れましたが,お隣は一向に聞き入れてくれません。そこで,航空写真を取り寄せ,昔は直線であったことを主張していますが,らちがあかず気まずい思いをしています。板塀を取り壊す前に境界石を入れておけばこんなことにはならなかったのにと悔やんでいます。」
出典:法務省

トラブルになる前に、きちんと確認してお互いが納得しておくのが重要です。

いざトラブルとなった場合、裁判(筆界確定訴訟)か、「筆界特定制度」による解決方法が準備されています。

筆界特定制度とは、土地の所有者の申請に基づいて、筆界特定登記官が、民間の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。

筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上で、過去に定められたもともとの筆界を 筆界特定登記官が明らかにすることです。

裁判の場合、筆界を明らかにするための資料、いわばエビデンスは所有者自身が行わなければなりませんが、この制度を利用すればその必要もなくなります。また、費用も段違いに安く上がります。

4-2.境界の確認

境界確認のプロセスは、以下のように進みます。

境界標の確認・設置 まず自分の土地に境界標が設置されているかどうか確認しておく。

土地の取得や管理には、自分が利用できる範囲が明確である必要があり、図面等があっても、現地に境界標がなければ、第三者には境界が分からず、トラブルの原因になる。

設置に当たっては土地家屋調査士に依頼する。

立ち合い・筆界覚え書き 土地の境界にかかわる当事者が一同に集まり、測量と新しい仮杭設置に立ち会う。当日立ち会って確認した旨、全員署名押印入りの覚書を作成することも。
地積測量図の作成 土地家屋調査士が作成した「地積測量図」を保存する。

境界標は何かの原因により移動、亡失、破損などをきたし、境界が不明になることがある。そのような場合、地積測量図があれば土地家屋調査士に依頼して境界標をもとの位置に復元することができる。

登記 境界標があり地積測量図を保管しているだけでは、十分とはいえず、現地の状況(地目・地積など)と登記されている記録と異なる点がある場合には、きちんと登記を申請して、現況と登記の記録を一致させておくことが大切。

登記とは、どこにどんな利用をされている土地や建物があり、その面積などがどれくらいか、所有者は誰なのか、所有権以外の権利の有無などを他の人に公示するための制度。登記は司法書士か土地家屋調査士が行う。

土地利用覚え書きの作成 実際の土地の使い方と筆界が一致していない場合、筆界を特定したのちに、現実的な土地利用状況について別途定める協定の覚書を作成しておくと安心。

実態が筆界とことなっている点当事者同士が理解している使用貸借である旨、片方の申し出により、いつでも筆界と同一の状況に復帰できる旨などを取り決める。使う側が「知らなかった」と主張することで所有権が移動してしまう「取得時効」を防止する効用もある。

また、登記上の境界を表す「筆界」とは別に、「所有権界」といって、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を画する境界が定義されています。

所有権界は土地の所有者間で自由に移動させることができ、土地の一部についてほかの方に譲り渡したり、ほかの方が時効によって所有権を取得したりした場合に は、筆界と所有権界が一致しないこともあります。

5.「境界石」のまとめ

境界石はなぜ重要?種類・見方・トラブル防止方法も解説

以上、「境界石」というテーマで解説をしました。境界石がどんなものか、役割、手続きの基礎などは、理解をいただけたでしょうか?

境界をめぐるトラブルは、場合によっては隣人との信頼関係を大きく損なうことになりがちです。

少し話はずれますが、筆者が自宅の近所の土地媒介をした時のこと、その時関係者と土地家屋調査士で立ち合いながら入れた仮杭を、本格的な境界標設置の前に隣地の人がコッソリ自分の有利なように動かしていたことがありました。

その時は境界確定測量を行ったので、その人の小さな細工は将来的には無駄になるものですが、その事実が分かって「この人とは以後付き合わない。2度と信じない。」と思わされてしまったものです。筆者も大人げないですね・・・。

もし自分の土地を手放すことになっても、雑な境界管理は、資産価値を左右してしまうことになります。機会があれば、「境界石」をちゃんとしましょう!

「境界石」 本記事のポイント
  • 境界石とは、隣の敷地や道路との境界ラインを示すもの。境界標とも言われる
  • 土地の測量をした土地家屋調査士が境界石設置の手続きを行う。土地を所有している人にとって測量図と境界石の存在は、土地取引をする上で非常に重要なもの。
  • 素材や表示の仕方も様々なので、業界関係者は多様な様式に慣れる必要がある
  • 関係者で測量の仮杭の段階での立ち合いを行うこと、内容や土地の実質的利用方法について覚え書きをかわすと安心。
  • トラブルになる前に確認してお互いが納得しておくのが重要だが、いざトラブルとなった場合、裁判(筆界確定訴訟)か、「筆界特定制度」による解決となる。

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