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レントロールとは?語源・雛形・便利なアプリも紹介!

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不動産投資の資料として欠かせない資料となるのが「レントロール」。物件の現在の状況を教えてくれるものです。

「レントロールについて知りたい」
「語源はなに?英語で何という?」
「雛形はある?」
「アプリ、エクセルなど便利なツールはある?」

大事な資料である理由として、そこから何を読み取るかによって、有効な投資ができるかの分かれ目になる場合があるというのが挙げられます。

そこで今回は「レントロール」と題して、賃借条件のチェックがどのようなものかを幅広く解説します。これから投資を考える方は、不動産の面白さを覗いて見てください!

1.レントロールとは?

1.レントロールとは?

レントロールとは、レントロール表、貸借条件一覧表とも呼び、不動産物件各室の最新の賃貸条件が分かる資料です。

投資物件のプロフィールとして参考にするほか、不動産業者が新規に管理業務を請け負う際に、やり取りされることもあります。

レントロールとは“不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもの。部屋・賃貸スペース別に、家賃・敷金等、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることも多い。賃貸不動産の調査や、評価のために利用されている。”

出典:アットホーム

1-1.「英語表記方法」と「語源」

英語表記では「rent roll」と書きます。語源はハッキリと分かっていないのですが、rollはおもに「回転」を意味し、賃借人の回転状況というニュアンスかもしれません。

アメリカやオーストラリア他、海外でも使われており、英語での表記がそのまま日本語になった模様ですが、様式は様々で、シンプルに年間の賃料収入や利益の平均をリストに書く場合もあります。

出典:不動産紙広告職工所

2.レントロールの雛形【実際の画像】

2.レントロールの雛形【実際の画像】

レントロールには、実は日本でも国交省などの統一した様式は存在しません。ちょっと驚きですが、賃貸不動産への投資が盛んになり法整備も進んできた過程なので、今後オフィシャルの様式が登場するのではないでしょうか。

雛形は無料で様々なものが入手できますが、実際に使われている平均的な例です。

出典:INVEST ONLINE

中身を見てみましょう。

部屋と入居者​ 階数・号室・現況・用途・入居者​名 階や部屋番号の順に並んでいるのが一般的。入居中か空室か。また、マンションやアパートの場合は、間取り(1K、3LDKなど)、ビルの場合は用途(事務所、店舗など)を記入する。
賃貸面積 ㎡数・坪数 ㎡と坪、両方で表記。1㎡は0.3025坪に換算する。
賃料 円・円/坪 賃料の横に単価が記載されているものも多くある。空室でも想定賃料を記入。

例)36.3坪で賃料326,700円の貸室の坪単価は
326,700円÷36.3坪=9,000円/坪

共益費 円・円/坪 共益費として共用部分の水道光熱費、管理費などの意味合いで徴収する場合がある。共益費はゼロになっていて、賃料に含まれていることもある。

入居検討者の目を引くために、賃料を低く設定するかわりに、共益費を高く設定している場合がある。他の物件と比較するときは賃料と共益費を合計して単価で比較する。

保証金(敷金) 円・月数 単位は月額賃料✖何か月分か。退室時の原状回復や、未払い家賃に充当する預り金
その他 契約期間・携帯・賃借人の属性備考 賃貸借契約の契約期間や契約形態(普通借家なのか、それとも契約の更新がない定期借家なのか)を記載する場合も。

フリーレントなどの特約(賃料免除期間や賃料減額に関する事項)が書かれているものもある。

2-1.作り方

レントロールを自分で作成されたい場合、テンプレートはネット上にたくさんあります。エクセルのデータなら、自分の用途に合わせて項目をカスタマイズすることもできますね。

※エクセルのテンプレートを無料ダウンロードできるサイトです。
初めてでも分かる不動産投資のポイント

アプリでは、今の状況のレントロールを作成するというよりも、投資家がレントロールを含めた細かいパラメータを入力して収益シミュレーションを行ったり、確定申告の添付書類を作るなどの用途のものが主流です。

※税金も考慮したキャッシュフローシミュレーションを行うことが出来ます。
楽待 CF(キャッシュフロー)シミュレーション(Webアプリ)

※ネット上の40,000万件にもおよぶ物件情報から選ぶだけで収益シミュレーション。
GATE. 投資シミュレーション(Webアプリ)

3.レントロールを確認する際の注意点

3.レントロールを確認する際の注意点

レントロールを見る際には気をつけるべきポイントがあります。

ここまでご覧いただいたように、レントロールは数字の羅列です。仕入れする上で、数字の並びからいかにその物件の素性を理解できるか、そこから生まれる疑問を確認していけるかが、レントロールの重要さ・面白さです。

3-1.賃料の変化

同じ広さ、間取りの部屋が複数ある場合で、新しい入居者の方が賃料が下げられている場合は、築年の経過と共に部屋の価値が下がって、客付けを有利にするために賃料も下がってきていると考えられます。

このような場合は、古くからいる入居者が退去した際、新しく契約を開始した入居者と同等の賃料まで(現在の賃料相場まで)順次下がってくると考えるべきで、リフォーム、設備の更新など何らかの手を打つ必要性があります。

3-2.入居日の日程

直近数か月の入居が不自然に多い場合には、入居率の偽装が行われている可能性があります。これを満室詐欺といいます。3月や4月など、引っ越しシーズン以外の月でのまとまった入居などは、注意する必要があります。

物件を高く売却するために、業者や売主の知り合いを高めの家賃で入居させ、賃料収入を意図的にあげて「満室物件」として売却する手法で、当然、利回りを偽装するためだけに入居した人たちは、物件が売れてしまえば一斉に退去してしまいます。

ほかにはレントロールを偽造したうえに、空室にカーテンを付け、電気を点灯させるなどのチープな手段もあります。いずれにせよ要注意です。

3-3.借主の属性

「属性(入居者)」欄に法人の記載が多い場合、その法人の内容、どのような契約内容かまでをよく確認しましょう。同じ法人が多くの部屋を借り上げている場合はとくに注意が必要です。

法人による社宅借り上げは個人よりも契約期間が長くなったり、滞納の可能性が低かったりするメリットの反面、その法人の撤退によって空室が大量に出てしまうリスクがあります。

そのリスクを含みおくか、いままでの状況や今後の展望をよく確認しておくことが求められます。

3-4.入居率の変化

入居率が低いのであればその原因を知ることが重要です。入居率の基準は7割を切っていないことが望ましく、そのような状況であれば、物件購入後に自分が入居率を改善できるのかどうかの検討となります。

例えば、資金不足で退去時の原状回復が追い付かず、新規の募集ができないのであれば、その分の資金はかかっても購入後に手当をすればよいと判断できます。

また、現在の管理会社の募集能力不足等のために入居率が下がっている要素があれば、管理会社を他に探すこともできます。問題になるのは、

  • 迷惑住人がいて他の住人が退去している
  • 不人気な地域で入居率が低い
  • 事件・自殺他の心理的瑕疵物件で入居率が低い

等の場合は、自力で入居状況を改善することは難しいとなります。迷惑住人に退去してもらうのは法的に非常に大変ですし。

3-5.空室の想定家賃の適正さ

空室の想定家賃は、原則として同じタイプの部屋で直近に契約がされている家賃と同額で計算すべきなのですが、レントロールでそうなっていない場合は、なぜこの賃料で入居が決まると想定しているのかを確認しましょう。

設備の更新・グレードアップ工事や大規模なリフォームをしているなどの理由があれば納得のいく話です。

※不動産投資はレントロールの見方を覚えて​物件を見極めろ!!入居者ごとの賃貸条件がわかる、物件選定の第一歩<最強の不動産投資チャンネル>

4.その他・レントロールに記載されない注意点

4.その他・レントロールに記載されない注意点

一般的にレントロールには記載がされない項目でも、収益に影響を与える重要な注意点があります。

そこは別途売主か媒介業者に確認をしたうえで、購入判断をする必要があります。

4-1.滞納情報

これは「マスト」で確認すべき情報です。入居者が賃料を滞納している場合には保証会社から賃料が支払われ、現在はほぼ100%保証会社加入が入居条件なので、「取りっぱぐれ」の心配はほぼありません。

しかし、賃料を滞納する賃借人はほかにも部屋の使い方・近隣住民との付き合いなど入居上のトラブルを抱えているケースが多いこと、賃料滞納をするような入居者がいる物件は、たまたまそういう人が入ってしまったのではなく「そういう物件」だという視点などが必要です。

4-2.敷地外駐車場

駐車場が足りない場合など、旧オーナーが駐車場を物件外で借りて貸している場合があります。この契約の承継や、駐車場の転貸利用料などが収益に影響する場合があるので、念のための確認をしましょう。

4-3.水道光熱費

水道料金などライフラインの料金を入居者から定額料金をオーナーがもらい、水道局等支払先へはオーナーが支払う事になっている場合があります。

エレベーターなど設備の電気代が大きい場合にも収益性に影響が出る場合があり、確認をしましょう。廊下の照明などは購入後はさっさとLEDに変更するのが基本ですが。

4-4.インターネット

インターネット回線、ケーブルテレビ、有線放送など、賃借人に提供している設備のプロフィールを確認しましょう。募集上魅力あるものか、そうでなければ手を入れるかの検討材料となります。

4-5.雑支出

上記のほかに、オーナーの支払っている支出で隠れたものはないかの確認をします。ケーブルテレビ(月数千円〜数万円)・インターネット(月数万円)・受水槽の清掃費用(年間7~10万円)・浄化槽の清掃費用(数年ごと数万円)など、聞けば何かある場合が多いです。

※こちらの記事もぜひご覧ください。
現地調査とは何のため?仕事内容・費用や求人についても解説

5.「レントロール」のまとめ

レントロールとは何のため?内容・読み方・雛形についても紹介

以上、「レントロール」というテーマで解説をしました。レントロールの中身や役割、読み方などは、理解をいただけたでしょうか?

売る側の立場に立つと、宅建業法や消費者保護に抵触することは別として、「なるべく不都合なことは知られたくない」と考えるのが普通です。

そこを、いろんな観点から調べて物件の価値を導き出さねばならないのが投資家の手腕であり、面白さになってきます。

もちろん売買の媒介を行う業者も頼りの一助なのですが、例えばその業者が旧オーナーの物件管理を長年任されているような立場だったとしたら、旧オーナーの立場になって「少しでも高く売ってあげよう」と考えるのが自然ですよね。

また、1棟買いならレントロールで物件の全体像把握が可能ですが、最近増えている区分所有=1部屋買いでは、個人情報保護観点などから、各室の状況をまとめて知ることは不可能で、なんらかの手段で情報を集める以外にありません。

経験の浅いうちは買い手側のエージェントとして信頼できる人を立てる、自分であれこれ勉強し、調べてみるなど、対策しましょう!

「レントロール」 本記事のポイント
  • レントロールとは、貸借条件一覧表とも呼び、不動産物件各室の最新の賃貸条件が分かる資料。物件投資の検討資料のひとつ。
  • 海外でも利用されているが、世界でも国内でも共通様式は存在しない。テンプレートは豊富に出回っている。アプリは収益や税申告のシミュレーションに利用されるのが主。
  • レントロールの数字から、物件の状況や必要経費を類推して理解し、さらに売主に質問をしていくことが必要となる。
  • 通常レントロールには記載されない事柄で、確認を要することも多数ある。
  • 売主側の媒介業者の発信だけをうのみにしないことが大事。

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