不動産管理業は、住まいと人を結びつける点では販売・仲介業務と同じなのですが、実はさまざまな点で対照的です。

ノルマ・インセンティブに振り回される販売・仲介より安定している、ラクという意見はありますが、覚えることや業務の範囲は広くて戸惑うという声もあります。

そこで今回は不動産管理の仕事内容をご紹介し、きつさややりがいなどについても解説します。

不動産管理への転職をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

1.不動産管理業の全体像と実態

各業務の紹介に入る前に、不動産管理業が何をする職業なのか、何が大変なのかについて解説していきます。

1-1.不動産管理業の全体像

不動産管理会社の仕事を簡単にまとめると、物件オーナー（大家さん）から物件管理の手数料を受け取り、物件の建物管理、入居者募集（リーシング）、入居者対応・管理をすることです。(以下図参照)

主に関わる人たちは以下の通りとなり、物件オーナーに代わって幅広い人々と関わりながら物件オーナーの経営(賃貸収入の長期的な最大化)をサポートする仕事とも言い換えられるでしょう、

 

売上のメインは、物件オーナーから受け取る「家賃×数%（5%が相場。契約によって違いあり）の手数料です。
例えば、家賃が8万円の物件を5%の手数料で管理する場合の売上は、1か月あたり4,000円となります。

また、新規契約時の宣伝広告費、更新時の契約手数料や、会社によっては他にも、清掃、点検、夜間や休日の緊急対応などをオプション料金として請求する場合もあります。

1-2.不動産管理業はきつくない？

冒頭でも紹介したように、管理業務は売買の営業などと比べると、肉体的・精神的にはストレスが少ないといえます。
歩合で大きく稼ぐチャンスが少ない代わりに、ノルマや長時間労働が課せられるケースはまれです。

不動産管理の仕事においてきついとされるのは、以下が挙げられます。

 

ただし、この3点は、仕事への習熟によって解消されていく部分も大きいです。

業務内容が多岐にわたるため、最初のうちは覚えることが多いものの、先輩に言われたことから徐々にこなせばよく、法令や税金などの質問は社内で確認してからの返答で大丈夫です。

トラブルやクレームは、そのストレスもあるとは思いますが、予定していたほかの仕事が突然ストップして、いつ終わるか分からない電話対応や現場確認となってしまうのがきついという声が多いです。
対応マニュアルや先輩の経験を参考にしながら、徐々に一人で対応できるようにしていきます。

ただ、経験年数に限らずこの時期ばかりは忙しい！きつい！というのが、例年1月～3月にかけての繁忙期です。この時期は進学や就職、転勤、転職、異動などで、一斉に住まい探しが行われるタイミングなので、物件案内や書類作成、重要事項説明などに追われます。

会社によっては繁忙期に休日出勤を増やしてシフトを組み、定休日をなくすこともあります。急な休みの希望は言い出しづらい期間となります。

この時期に成約しなかった物件は、以後次の繁忙期までずっと空室という場合もあるため、オーナーの意気込みも普段とは違います。体調を整えてのぞみましょう。

1-3.不動産管理業のやりがいは？

では、不動産管理の仕事のやりがいについてはどうでしょうか？

入居者からは「いい部屋を紹介してもらった」と感謝され、オーナーからは「空室を埋めてくれた」と感謝される点では、やりがいを感じるチャンスが多いのが、不動産管理の仕事です。

また、決まりにくかった物件を独自の工夫や提案によって集客に成功し、そのノウハウを以降の仕事に活かせるのも、喜びといえるのではないでしょうか？

不動産業界は電子化や省力化などの推進が遅い業界です。工夫によって「毎日の帰宅時間を1時間早められる」余地が見つけられることもあります。

大東建託リーシング(株)・新卒入社・女性

働きがい：
売り上げの大きい案件を決めた時
月の売り上げが大きくあがった時
お客様に感謝された時

成長・キャリア開発：
様々な人と接するので、初対面の人と話すことのできるコミュニケーションスキルは確実にあがります。
出典：openwork

(株)エイブル・中途入社・男性

働きがい：
人としてなくてはならない、住まいのサポートを行っている点では社会貢献、やりがいを感じることができる。また、学生、社会人、不動産オーナーなどさまざまな方と接する機会があるので経験を積むことができる。賃貸に特化しているため、賃貸で家を借りる人の一連のサポートができる。
人それぞれ働きがいは違うが、多くの人はお客さんに家を契約してもらえた、賃貸客付けをして、不動産オーナーにお礼を言われた時に働きがいを感じると思う。不動産賃貸のスペシャリストになるには、いい職場であるし働きがいを見つけられると思う。
出典：openwork

ここまでは不動産管理業の全体像を説明してましたが、次の章から不動産管理の具体的な仕事内容についてそれぞれご紹介していきます。

不動産管理の主な業務は大きく分けて4つに分かれており、以下の通りとなります。

 

2.不動産管理の仕事内容：賃貸仲介業務

不動産管理の仲介業務は「足を使わない営業」活動です。情報収集や情勢分析をもとに、空室を埋める施策を立案・実行します。

賃料設定も含め部屋を探している人たちのニーズを理解することが求められる仕事です。

撮り直した部屋の写真1枚の更新で、物件への問い合わせが入り始めることもあるそうですよ。

それでは、より詳細な業務内容を紹介していきます。

2-1.客付け（空室対策）

客付けはリーシングともいい、空室を埋めていくための戦略を立案し、施策の実行に移す業務です。
ターゲットはお部屋探しをしている顧客以外に、エリア内の他社の仲介営業マンも含まれます。

まず空室について以下を確認します。

その情報を元に、どんな人に貸したいのかなどを再度明確化したうえで、効果的な物件のアピール方法を検討します。

そしてそのアピール方法を、次項でご説明する広告宣伝や内見案内の説明に反映させましょう！

2-2.広告宣伝活動

募集する物件の図面や魅力など資料を作成し、入居者を集めるための広告宣伝活動をおこないます。

チラシのポスティング、自社Webサイト・不動産検索ポータルサイト(レインズ・ホームズ・スーモ・アットホーム等)への掲載のほか、各種SNSやブログ、オンライン広告で情報発信をしていきます。
さらに不動産広告は、ターゲット層によっては今でも紙媒体の効力も高いため、フリーペーパーなどの紙媒体への掲載やポスティングなども、必要に応じて行います。
いわばデジタル・アナログ両方を活用した広告展開です。

レインズなど業者間情報流通への掲載ほか、エリア内の仲介会社へのアピールも欠かせません。

2-3.入居希望者の内見案内対応

入居希望者の内見案内に対応するのも管理の仕事です。

内見案内の際の態度や情報不足が原因で成約できないこともあるので、入居希望者が安心して部屋を決められる接客スキルが大切になります。

内見の際はしっかり窓を開けて日光と風を通して、お部屋の正しい印象を伝えます。
その物件のメリット・デメリットを正直に簡潔に伝えることで、信頼感を持ってもらうことが重要なためです。
物件の周辺の施設や環境も事前に把握しておくことで、暮らしのうえでの情報や、住んだ時のイメージを会話に盛り込むことができ、より効果的な接客ができるでしょう。

近年では、顧客の利便性や業務の合理化のためにリモート内見を実施したり、VR内見（パノラマ画像を使ったバーチャルルームツアー）を物件情報に掲載したりする例が増えています。
後述しますが、このような業務効率化を図っているかは転職の際に確認することをオススメします。

2-4.賃貸借契約の対応

入居者の物件を借りる意志を確認したら、入居に向けた手続きに入ります。

入居申込書の記入とともに身分証明書、収入を証明するもの、連帯保証人に関する情報の提出をしてもらいます。
これは入居希望者に家賃の支払い能力があるか、犯罪者ではないかなどをチェックする入居審査のためで、連帯保証人、勤め先に情報に偽りがないか等を確かめ、結果を物件オーナーに報告します。

近年ではオーナーにとって家賃の滞納よりも、暮らしのうえでの問題行動（騒音やゴミ捨てのマナー、部屋を汚くする、隣戸と揉める）の方が懸案事項になりやすいです。家賃滞納は保証会社が対応してくれるためです。
入居者の適性について何か問題を感じたら、この段階でオーナーに伝え、入居の可否を仰ぎましょう。

問題ない場合、「賃貸借契約」を正式に締結します。「重要事項説明」とともに、入居者に生活ルールを伝えましょう。
また、借家人賠償責任保険、火災保険契約、家賃保証の加入審査などの事務的な作業もおこない、引き渡しの日には、鍵渡しを行います。
物件を借りるのは初めてという人も多いので、契約の際の説明は「何をしてはいけないか」ということを正しく伝える必要があります。

また、契約前の段階で、入居希望者から家賃の金額やフリーレント（家賃の無料期間）、敷金・礼金の金額の交渉が入る場合があります。
その場合は、物件の需要や交渉の時期、現在の賃貸条件などを総合的に判断し、オーナーとも相談の上で、提案を受け入れる・やや値下げする・ほかの物件をすすめるなどの対応をします。

3.不動産管理の仕事内容：入居者対応業務

入居者が問題なく暮らせるようにサポートをしながら、ルールを守ってもらうようにするのが入居者の対応業務です。
建物管理のために協力を依頼するなどの接点もあります。

3-1.家賃回収

8割強の不動産会社が家賃保証会社に収納代行を依頼するようになり、管理の仕事として家賃の催促や回収を行うことはまれとなりました。
ただし、会社によりますが、入居者からの家賃収納の状況を確認する消込の業務は継続していることも多いようです。

近年は家賃滞納が発生した場合、1回目の滞納から家賃保証サービスが代位弁済（立て替え）を行い、督促業務なども含めて保証会社が入居者と直接行います。
しかし、滞納が発生した時点で督促を行い、状況が悪化した場合に立ち退きなどに向けた手続きを行うのは、物件のオーナー名義の仕事となります。

管理会社はこのオーナーの動きをサポートするために、保証会社と連携して滞納開始を把握し、滞納理由などの調査、催告、立退き、残置物の対応などの準備をする必要があります。
日頃から消込や、入金口座の状況をチェックするなどで入金状況・滞納の兆候などをしっかり把握しておく必要があります。

3-2.クレーム対応

近隣住民や入居者からの騒音、異臭、ゴミの出し方、漏水などの設備不具合などのクレームを受けて対処を手配するのも管理の仕事です。
具体的なクレーム内容として挙げられるのは「楽器禁止物件でギターを弾いている人がいて寝られない」「ペット禁止物件で猫を飼っている人がいて異臭がする」「通路の蛍光灯が切れている」などの点です。

クレームの電話はいつ鳴るか分からず、対応に予定外の時間をとられるのは前述の通りです。
場合によっては長話に付き合わざるを得ない状況となるときもあります。
物件の定期的な見回りを行ったり、アンケートなど入居者との定期的なコミュニケーションを行うなどが、クレームを未然に防ぐ策となります。

また、物件の清掃や敷地内の除草、剪定など、入居者が気持ちよく利用できるための細かい作業が行えれば、入居の長期化や空室の早い成約につながります。

3-3.契約更新業務

一般的に賃貸住宅は、契約期間が平均2年程度です。
そのため、契約満了前に、更新意思を確認し更新する場合は合意書を作成します。そして、多くの場合に家賃1ヶ月分の更新料、および更新事務手数料を受け取ります。（更新料不要のケースもあり）
また、火災保険等の更新も手続きし、保険料を預かります。

更新せずに退去する場合には、退去用手続きをおこないます。退室チェックのうえ、物件の原状回復工事の見積もりを入居者から確認をとり、敷金からの精算をします。

更新の意志確認は、繁忙期前から次の入居者の募集が可能なように極力早く行い、退室チェックも早く済ませて原状回復を早められることが理想です。

4.不動産管理の仕事内容：建物管理業務

建物の老朽化を早い段階で把握してオーナーに伝えて交渉し、修繕などの対応を行うのも管理業務の一環です。

また、その際には必要に応じて入室やライフラインの一時停止、工事の足場や養生などについて、入居者の協力を仰ぐ仕事が発生します。

4-1.定期点検＆メンテナンス

物件の定期点検・メンテナンスの必要性を確認し、オーナーの承認のもと、手配するのも建物管理の仕事です。建物は時間の経過とともに老朽化するからです。
日常の具体的な作業として、共用部と言われる玄関、エレベーター、駐車場、廊下などの清掃や、外壁などにヒビが入っていないか、電気、ガス、水道などの設備点検です。
そのほかに、前述の植栽の手入れ、除草なども確認のうえ、必要に応じて手配を行います。

また、所定の場所に消化器などの消防用具が設置されているか、非常ベルは正常に作動するかなど、防犯上重要なポイントも確認する基礎的な「法定点検」もおこないます。

そして、監視カメラや警備員が必要な場合は、警備会社とも連携する必要があります。建築基準法や、消防法は改正する可能性があるため、日々最新の情報をチェックする必要があるでしょう。

中小規模の不動産会社でも、合計で数百戸の賃貸物件の管理を受託していることも珍しくないため、点検及びメンテナンス業務は無計画では成り立ちません。
チェックリストを用いた効率重視の定期点検と、迅速な修繕手配が求められます。

4-2.長期修繕計画の作成

物件をどう維持・管理していくのかを決めるものが「長期修繕計画」です。

この計画をもとに、修繕積立金の積立を行った上で、保守や点検などを実施します。物件の状態が悪い場合、「修繕よりも建て替えが必要」という判断もあり得ます。

この資金積立はオーナーが家賃の収入から行っておくものです。もし無計画である場合は、物件は傷みが進み、外見や設備の古さから空室が増えて家賃の値下げが始まり、収益性・資産価値が悪化します。
たとえば家賃が2万円まで下がると、管理会社の収入である5%の管理委託費も月額で1,000円となり、時間や労力を割けなくなります。

建物の傷みや修繕の予算、塗装や補修が何年ごとに必要かなど、必要な基礎知識を身に付けたうえで、オーナーとの連携関係を築いて、修繕計画や予算を具体化しましょう。

4-3.工事・リフォーム必要時の発注

工事・リフォームが必要になった場合の発注も管理会社の仕事です。
老朽化で一度下がってしまった収益性や資産価値を改善することを目的に、工事計画を仕切り、発注先業者を選び、施行から竣工まで、オーナーをサポートします。

業者選定で信頼できる業者を選ぶ際は、選定基準と相見積もりを通した価格・施工内容の比較が欠かせません。

施工中や施工後も、入居者のケアや工事の進捗管理・品質チェックが必要です。

5.不動産管理の仕事内容：オーナー対応業務

不動産管理の費用をいただく相手は、基本的に物件オーナーです。
もちろん頂いている管理費の範囲内で効率よく成果を挙げる仕事を進めることは必要ですが、オーナーとの長期にわたる信頼関係を築くことは、長い目で見てとても重要なミッションとなります。

物件オーナーは都市部・地方問わずエリアの地主であることが多く、さまざまな仕事に派生していくこともあるためです。

5-1.入居者募集時の条件相談

入居者を募集する際には、家賃などの条件をオーナーに相談・交渉します。

オーナーの立場で考えると「お金を出して委託しているので、ただ値下げして成約するより、客付けについて相応の施策や提案をしてほしい」となります。

「空室」は物件オーナーにとって大きな損失に繋がるため、不動産管理会社には親身で前向きな姿勢と、具体的なアイデアが求められます。
たとえば「SNSでの宣伝施策を行うので、それに合わせてフリーレントを1か月認めてほしい」などの提案であれば、空室を防げオーナーの収入最大化に繋がる可能性も高いため受け入れられることもあるでしょう。

5-2.家賃送金業務

入居者がオーナーに直接家賃を支払うのではなく、多くは管理会社や保証会社を経由する形となります。

ほかの諸費用の相殺なども合わせて請け負うので、正確で迅速な送金プロセスが求められます。

とくに火災保険の料金支払いが遅れて「無保険期間」が発生し、その間に火災などが起きると大問題となるため、注意が必要です。

5-3.トラブル報告と対策

管理物件でトラブルが発生した場合は、オーナーへ報告する必要があります。
管理を請け負っていて具体的な解決手段を考えるのは管理会社ですが、何かあって出費をするのはオーナーだからです。

仮に、トラブルにより物件が破損し修理・リフォームが必要になった場合には、その具体的な計画の提案まで準備します。

 

トラブルの早期発見と迅速な解決につながる手段は、日ごろからの定期的な物件チェックと、入居者とのコミュニケーションです。

オーナーとの信頼を深めるためには、定期的で具体性のある報告体制が必要でしょう。

6. 「不動産管理会社の見極め方」：転職先としての選定ポイント

ここまでの内容を見て、不動産管理会社に転職したいと思った方もいるかもしれません。

ただ、転職希望者がしっかり仕事を覚え、キャリアを安定させるためには、働く先の管理会社選びが非常に重要となります。

ここでは、いくつかのポイントに注目して企業を評価することをおススメしています。

6-1.会社の信頼性・実績

まず業界内での評判を、他に実績や認定資格の有無などをチェックしましょう。
「仲介件数」や「入居率」を公表していれば、業務規模が確認できます。

賃貸住宅管理業法の施行により、200戸以上の管理を行っている会社は、賃貸住宅管理業登録が必要で、専任の業務管理者（賃貸不動産経営管理士か宅建士の有資格者）を設置する義務があります。

管理戸数の基準にもなるため、業者登録が行われているか確認するのも良いでしょう。
こちらから登録業者検索できます（国土交通省）

また、公式Webサイトや口コミサイトなどを確認し、Webも通じてしっかり集客している会社かどうか、担当社員の対応がいいかどうかも確認しておくことをおすすめします。
採用情報のインタビュー記事や、業界専門メディアの評価も参考になることがあります。

最後に会社としての財務状況や業績の安定性も確認できれば、失敗はしないはずです。

6-2.サービス内容と業務フローについて

顧客に提供されるサービス内容や、実際の業務フローも確認しておきたい部分です。

採用前に調べるのは難しい部分が多いですが、以下の部分が分かると、働きやすい会社かどうかが判断しやすくなります。
可能であれば、面接時に確認するようにしましょう。

・業務プロセスや指揮命令系統
・営業支援にどのようなシステムを利用しているか（賃貸革命・いえらぶなど）
・DX＝デジタル化の進み具合（電子契約・オンライン重要事項説明対応など）

これらの状況で、業務の効率化のレベルが確認できるためです。
賃貸管理の業界で働く人に確認すれば、ある程度のことが分かります。
転職エージェントに確認してみるのも1つの手でしょう。

6-3.社内環境とキャリアアップの支援体制

社員教育や研修制度、キャリアパスの明示があるかなどは、重要な要素です。
不動産管理は年収1,000万円を超える高収入はなかなか望めないが安定した職場というのが定説ですが、仕事をしっかり勉強すれば、以下の方法で高収入の道を拓くことも可能です。

・アセットマネージメントのコンサルティング（不動産投資家のサポート）
・個人で物件オーナーとなって賃貸業を行う
・独立開業（ただし管理ではなく仲介業からのスタートとなる）

投資家のコンサルティングは、今やデベロッパーを超える高収入職種となりました。業務スキルを身に付け、オーナ対応などを総合的に任せてもらう立場になれるキャリアパスを提示している会社を選ぶのが理想です。

もちろん働きやすさやワークライフバランス、福利厚生の充実度も確認事項です。

7.不動産管理業の仕事内容まとめ

この記事では、不動産管理の仕事内容をご紹介し、きつさややりがいなどについて解説しました。

管理業の各業務の詳細まで徹底して細かく触れたため、仕事量がとても多いというイメージを持たれるかもしれませんが、心配はご無用。
ここで述べたことが一度に身に降りかかってくるわけではなく、OJTで徐々にケースを積み重ねていくイメージです。

賃貸管理業は数百戸管理規模の会社でも、忙しくない日は電話がほとんど鳴らず、1日の来客が2人だけということもある業種です。
したがってそんな日に客付けのアイデアやオーナーへの報告、客付けのアイデアなどを考えることもできるのです。

売買の営業のようにノルマと戦いながら接客スキルを身に付ける世界とは違うものの、常に攻めの姿勢で仕事を追い込んでいくこともできるのも、不動産管理の仕事です。

もし不動産管理会社への転職で、何か不明な点、聞いてみたいことがあれば、お気軽にお問い合わせください。
数々の就職・転職を成功させてきた実績を持つ「宅建Jobエージェント」キャリアアドバイザーが、ご相談に乗らせていただきます！