土地家屋調査士の仕事は、土地や建物を測量し、図面を作成したり登記の申請をしたりすることです。

不動産の世界では欠かすことのできない存在ですが、資格登録者はわずか16,000人しかいません。そのため「聞いたことはあるが、詳細はよく知らない」という人も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、土地家屋調査士の年収にクローズアップして、平均年収や「稼げる仕事」と言われる理由、年収を上げるための工夫などを紹介します。

また「AI時代に土地家屋調査士は不要」との声もあります。これは本当なのでしょうか。その妥当性についても解説します。この記事を読めば、土地家屋調査士の現状と魅力、将来性が理解できるはずです。

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1.土地家屋調査士の平均年収

土地家屋調査士の仕事は、不動産登記に必要となる測量や図面作成、調査や申請手続きの代行を行うことです。

日本有数の国家資格のですが、いったいどれくらいの年収がもらえる仕事なのでしょうか。平均年収や昇給のペース、事務所規模による違いやエリアごとの違いを解説します。

1-1.全体的な平均年収

土地家屋調査士の平均年収は、公式に発表されてはいません。ただしいくつかの機関が、複数の調査データからの推計値を発表しています。

たとえば、求人検索エンジン「求人ボックス」は、土地家屋調査士の平均年収を394万円と発表しています。

これは「求人ボックス」に掲載されている求人情報（2021年5月）から算出したもので、月給に換算すると約32万8,300円、初任給は20万円程度となっています。

出典：土地家屋調査士の仕事の平均年収は394万円！給料ナビで詳しく紹介｜求人ボックス

また「リクナビNEXT」の発表値では、土地家屋調査士の平均年収は486.8万円としています。

副業で行う人もいれば、他士業や他事業と兼業で行う人もいるようで、100万円という人もいれば、1,000万円を超える人もいるようです。これらを総合すると、だいたい平均は400万円から500万円というのが相場のようです。

出典：土地家屋調査士の気になる？年収・給料・収入【スタディサプリ 進路】

1-2.昇給のペース

入社して間もないころは、「補助者」として先輩の測量や土地調査のサポートから始めるのが一般的です。現場の仕事を通じて実務を学んでいくという段階で、だいたいこの頃の年収は300万円程度です。

入社から3年を超えると、チームを率いるリーダー的な存在になる人も出てきます。「補助者」を脱して一人前に仕事ができるようになる時期で、400万円から500万円程度が狙えるイメージです。

その後、入社から7年から10年くらいの時期になると、活躍次第では600万円から700万円を獲得できる人も出てきます。大手の事務所であれば、1,000万円を超える人もいます。

1-3.個人事務所と大手事務所の違い

平均年収は、個人事務所と大手事務所でも異なってきます。たとえば「平均年収.jp」の調査によれば、次のような数字になっています。

出典：土地家屋調査士の年収給料・20～65歳の年収推移・役職別年収｜平均年収.jp

これは「厚生労働省が発表する企業規模比率」と「平均年収」をかけあわせた上での推計値になります。この数字を見れば、規模の大きな事務所ほど年収が高い傾向にあることがわかります。

一方、個人事務所の場合、所長のスタンスによっては貢献してくれた人材に手厚く報いる方針のところもあるようです。また、個人事務所であってこそ身につくスキルや経験もあります。

そのため「大手だから高い」「小さい事務所はダメ」と一概には言えないというのが実態です。ただ「安定した固定給を重視したい」ということなら、大手事務所の方が有利です。

1-4.エリア別の違い

またエリアによっても平均年収には格差があります。先ほどの「平均年収.jp」の調査のうち、人口上位の都道府県で並べてみると、次のとおりです。

人口規模によって、かなり大きな格差があるのがわかります。ここには土地家屋調査士ならではの理由があります。

そもそも土地家屋調査士の仕事は、土地や建物の測量や調査、図面の作成や役所への申請手続きがメインです。

人口の多い都市部では不動産の取引も活発になります。一戸建てなら「1戸」の登記で完了しますが、マンションなら「1棟」なので膨大な部屋数の登記件数が発生します。

土地家屋調査士の需要も増えるため、人口規模が大きなエリアは自然と報酬額も上がるという背景があります。

2.土地家屋調査士が稼げると言われる理由【年収】

土地家屋調査士には、稼げる人もいればそうでない人もいます。しかし一般的には「稼げる仕事」と見なされているのも事実です。

なぜそのように見られているのでしょうか。よく理由としてあげられる3つの点を紹介します。

1. 資格手当がつくため
2. 報酬の決定権があるため
3. 生産性改善が見込めるため

2-1.資格手当がつくため

「土地家屋調査士は稼げる」と言われる1つ目の理由は「資格手当がつくため」です。

土地家屋調査士の事務所で働く場合、固定給の他に「資格手当」が支給される場合がほとんどです。

事務所によっても異なりますが、求人情報を見てみると1万円というところもあれば、25,000円〜60,000円という事務所もありました。月6万円なら、資格手当だけで年間に72万円ももらえることになります。

2-2.報酬の決定権があるため

「土地家屋調査士は稼げる」と言われる2つ目の理由は「報酬の決定権があるため」です。土地家屋調査士の場合、顧客から受け取る報酬は自由に決めても良いことになっています。

かつては法務大臣認可の「報酬規定」というものがあり、そこで定められた金額以上に請求することはできませんでした。ところが2003年8月に撤廃され、報酬の決定権は自由化されました。

もちろん、契約者が納得できる金額設定でなければ受注できません。そのため、いたずらに高額な設定をすることは難しいです。実態としては、規制緩和によって価格競争が起きた結果、土地家屋調査士の年収は下がっているとの声も聞かれます。

なお、日本全国のエリア別の金額設定の実態は、ここでチェックすることができます。ぜひ参考にしてみてください。

報酬ガイド：日本土地家屋調査士会連合会

2-3.生産性改善が見込めるため

最後に、「土地家屋調査士は稼げる」と言われる3つ目の理由は「まだまだ生産性の改善が見込めるから」という点です。

土地家屋調査士の業界には古い体質もあり、昔からの重鎮的な調査士も少なくありません。古くからの顧客で安定収益が確保できているため、ネットの活用に疎かったり、大した経営努力もしていないというケースもあります。

測量技術は日々向上しています。以前なら長い時間を要した図面作成も、現在ではCADソフトで簡単にこなすことができます。GPSを使った測量も普及が始まっています。さらに最近の顧客の多くは、もはやネットを使って調査士を比較検討する時代です。

つまり、新たなIT技術で作業の効率化をはかり、ネット集客を強化することができれば、収益を増やす余地がたくさん残っているということです。

たとえ経験が浅くても、工夫次第で他の調査士に抜きん出ることは十分に可能です。また経営努力を怠った調査士事務所は次第に淘汰されていきます。大いにチャンスがある業界だと言えるでしょう。

3.土地家屋調査士が年収を上げる方法

土地家屋調査士の年収事情を見てきました。さらに年収を上げるには、どのような方法があるのでしょうか。ここでは次の3つの方法を紹介します。

1. 資格をとる
2. 独立する
3. 転職する

3-1.資格をとる

年収を上げる方法の1つ目は「資格をとる」ということです。関連資格と掛け合わせることで、他の土地家屋調査士との差別化をはかることが可能になります。

オススメのダブルライセンスとして、ここでは次の4つの資格を紹介します。

1. ADR土地家屋調査士
2. 司法書士
3. 行政書士
4. 宅建士

3-1-1.ADR土地家屋調査士

「ADR認定 土地家屋調査士」は、土地家屋調査士だけが取得できる認定資格です。

これに認定されると「土地の筆界が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争」について、「民間紛争解決手続（ADR）」の代理関係業務を行うことができるようになります。

認定を受けるには、45時間の特別研修を受講した上、所定のテストに合格する必要があります。これに合格すると「ADR認定 土地家屋調査士」を名乗ることができます。

ただし、境界に関する紛争はそれほど多く発生するものではありません。しかしADR認定を受ければ土地家屋調査士としてのプロの証にもなります。他の調査士との差別化をはかる意味でも、ぜひ取得をオススメしたい認定資格です。

ADR認定 土地家屋調査士になろう！（日本土地家屋調査士会連合会）

3-1-2.司法書士

「司法書士」は、法律に関する書類の作成や手続きの代行を行うのが仕事です。

とくに不動産分野の場合は、所有権の移転や抵当権の設定などの「権利移動」を取り扱うのがメインです。独占業務は以下のとおりです。

1. 登記または供託に関する手続きの代理
2. 法務局に提出する書類の作成
3. 法務局に対する審査請求の手続きの代理
4. 裁判所、検察庁に提出する書類の作成
5. 上の4点について依頼者からの相談に応じること

土地家屋調査士も不動産登記の業務を担いますが、担当できる部分は「表題部」（物件の定義やプロフィールなど）に限られています。そのため司法書士の資格を取得すれば、すべての不動産登記業務を取り扱うことが可能になります。

難易度が高いこともあり「ダブル取得」している人は多くありません。だからこそ、余計に大きな差別化につながります。

3-1-3.行政書士

「行政書士」も、法律に関する書類の作成と手続きが仕事です。

司法書士と違うのは、司法書士が司法関係の業務を担うのに対し、行政書士は行政（役所）に関する業務を担うという点です。独占業務は以下のとおりです。

1. 官公署に提出する書類の作成
2. 権利義務に関する書類の作成
3. 事実証明に関する書類の作成
4. 上記に関する相談に応じること

土地家屋調査士は物件の測量などを担いますが、それを役所に申請するのは行政書士の仕事です。業務が関連するため、ダブルライセンスとしてのメリットを受けやすい組み合わせと言えるでしょう。

3-1-4.宅建士

最後にオススメしたいのが「宅建士」です。宅建士の仕事は、土地や建物の売買や賃貸の仲介を行うことです。

独占業務は以下の3つです。

1. 契約を締結する前の重要事項の説明
2. 重要事項説明書への記名・押印
3. 37条書面(契約書)への記名・押印

土地家屋調査士が宅建士資格を取得すれば、測量を行った土地について、その後の売買の仲介まで担うことができるようになります。また、自らの建物や土地を表題登記し、自らが売却するということも可能です。

宅建業を営むつもりがないとしても、たとえば「法令上の制限」など、宅建で得られる知識は、土地家屋調査士の実務に役立ちます。

宅建士資格は土地家屋調査士と比べると比較的簡単です。ぜひセットで取得しておくと良いでしょう。詳しいことは以下の記事も参考にしてみてください。

宅建士の平均年収は約360万円！ 組み合わせで給料アップ可能な資格も紹介 ｜宅建Jobマガジン

3-2.独立する

年収を上げるための2つ目の方法は「独立して開業する」ということです。

冒頭で、事務所に勤務した場合の平均年収は400万円から500万円と紹介しました。しかし独立開業すれば、年収1,000万円超も夢ではありません。

「土地家屋調査士」の試験に合格したら、あとは都道府県の土地家屋調査会へ入会すれば開業できます。自宅をオフィスにすることも可能で、人を雇わず自分一人で運営することもできます。

ただし大事なことは、いかにして仕事を取ってくるかです。営業力がなければ仕事が獲得できず、年収が下がるどころか廃業を余儀なくされる可能性もあります。

先ほど「エリアによる年収の違い」で解説したとおり、土地家屋調査士の仕事が多いエリアは「不動産取引が活発な場所」です。

売買が少ない場所は、昔からの老舗事務所が仕事を独占している場合が多く、新規参入が難しいと言われています。

そのため、

1. 不動産取引が活発な場所を拠点にする。
2. 報酬は自由に設定できるので、価格戦略を工夫する。
3. とにかく営業力を磨き、コネクションづくりに努める。

といったことが重要になります。

3-3.転職する

年収を上げる3つ目の方法は「転職する」ということです。単純に言って、もし今より待遇の良い会社に転職できれば年収は上がります。

「土地家屋調査士を採用したい」と考えている会社は、土地家屋調査士事務所だけではありません。建築会社や住宅会社、不動産会社なども、土地家屋調査士を募集しています。

またこの業界は高齢者が多いこともあり、若い合格者を求める事務所は多いです。資格取得者の数は多くありません。資格さえあれば、その希少性ゆえに大手の事務所へ転職することは難しくありません。

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4.土地家屋調査士はAIが発達すると無くなる？

土地家屋調査士の年収事情を紹介してきました。最後に「土地家屋調査士の将来性」について見ておくことにしましょう。

「来たるべきAI時代では、土地家屋調査士の仕事は無くなる」という声もありますが、実際にはどうなのでしょうか。

4-1.仕事が減るという声

土地家屋調査士の世界も、刻々と技術革新が起きています。

たとえば2004年に不動産登記法が改正され、オンライン申請による登記が可能になりました。またドローンやレーザースキャナーを活用し、測量の3Dデータ化も進んでいます。

こうした機械化が進むことで、土地家屋調査士の仕事は減少すると予想されています。

しかし、そもそも土地家屋調査士には「表題部に関する登記」の独占業務があります。これは全ての不動産が対象となるため、法律改正が行われないかぎりは仕事がなくなることはありません。

ただし、機械によって代替できる部分は確実に増えていきます。「仕事がなくなるわけではないが、仕事のやり方が変わる」と考えておくとよいでしょう。

4-2.仕事が増えるという声も

また逆に「今後は需要が上がる」という声もあります。

たとえば高齢化に伴い遺産相続の案件が増加しています。土地の相続では「筆界特定」案件が増える傾向にあります。

また老朽化したマンションの建て替え時期も迫っています。それにともない、新たな登記義務が一挙に増えるという予測もあります。

いずれにしても、専門性があれば生き残っていけます。そのためにも関連する資格を取得して、担当領域を広く構えておくことが大切です。

4-3.土地家屋調査士が運営するブログ

「AIが発達すると土地家屋調査士の仕事が減る」という心配の声は多いです。しかし一方で、前向きにイキイキとお仕事をされている土地家屋調査士の方もたくさんいます。

彼らは「土地家屋調査士という仕事」について、どう考えているのでしょうか。ブログ記事を4つほどご紹介します。

4-2-1.土地家屋調査士Youtuber、ケンさんの場合

まず1つ目は、現役の土地家屋調査士Youtuberのケンさんのブログ記事です。

土地家屋調査士じゃ食えない？実際の仕事内容と報酬額を紹介！ | 土地家屋調査士合格ブログ

ケンさんは30代で土地家屋調査士の試験に合格された方です。個人事務所で1年半ほど働いた後、独立開業を果たされています。

この記事では、土地家屋調査士の詳しい仕事内容や報酬の額、独立に必要となるコスト、独立してから稼げるようになるまでのステップなどが解説されています。

また「稼げる人と稼げない人の違い」や「開業で失敗する3つのケース」、開業で失敗した場合の転職先にも言及されています。土地家屋調査士を目指す上で参考になるはずです。

4-2-2.調査士・測量士事務所を経営するアガルート講師、中山祐介さんの場合

2つ目は、土地家屋調査士・測量士事務所を開業し、資格学校アガルートの講師もつとめる中山祐介さんのブログ記事です。元市議会議員という異色の経歴をお持ちの方です。

土地家屋調査士って何？儲かる？ | 中山祐介の土地家屋調査士・測量士補「合格」ブログ

記事によれば、土地家屋調査士の魅力は「日本にある資格の中でも最強」と語られています。報酬の内容を解説するとともに、「分筆」以外の仕事内容として次の4点が解説されています。

1. 調査・測量
2. 地目変更
3. 建物新築
4. 建物増築

また調査士の業務はどんどん広がっており、いかに魅力的な仕事であるかがよく伝わってくる記事になっています。

4-2-3.行政書士合格者で土地家屋調査士の受験生まーしーさんの場合

3つ目は、土地家屋調査士受験生、まーしーさんのブログ記事です。まーしーさんは、土地家屋調査士を「コスパ最強資格」と紹介しています。

士業コスパ最強資格はどれだ！②税理士か土地家屋調査士か | まーしーの挑戦記〜sun&moonブログ〜

記事では、試験の内容や特徴を解説しつつ、報酬の魅力、仕事の受注のコツ、開業費用などが取り上げられています。

またまーしーさんは、「今後の土地家屋調査士は、さらに活躍しやすい時代になる」と書かれています。需要は減るどころか増えていくはずだとして、その理由も述べられてます。ぜひチェックしてみてください。

4-2-4.日本土地家屋調査士会連合会の監事、鈴木修さんの場合

4つ目は、日本土地家屋調査士会連合会の監事、鈴木修さんのブログ記事です。仙台市で土地家屋調査士事務所を開業されています。

土地家屋調査士 鈴木　修 ブログ: 土地家屋調査士開業は、生き方の問題が重要です

記事では、土地家屋調査士としての独立開業に不安をもつ方に向けてのアドバイスが書かれています。

詳細は記事を読んでいただくとして、「土地家屋調査士としての仕事が楽しくて仕方がない」という鈴木さんの前向きなエネルギーが強く感じられる内容になっています。

5.「土地家屋調査士の年収」のまとめ

土地家屋調査士の年収について解説してきました。

古い体質のある業界で、実際に活躍している人たちは50代、60代が多数です。しかし「AI時代の土地家屋調査士は、仕事のやり方が様変わりする」との声もあり、変革のチャンスを秘めている業界でもあると言えるでしょう。

今回の記事では、土地家屋調査士の平均年収や「稼げる仕事」と言われる理由、年収を上げるため工夫や、AI時代における業界の見通しを解説しました。

まだまだ可能性のある分野です。この記事をきっかけに、土地家屋調査士としての新たな可能性を見出してもらえることを願っています。

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