宅建の試験科目・法令上の制限とは?難しい?おすすめの勉強攻略テキストを公開!【法改正の影響も解説】

法律の規制や基準は、具体的に「何メートル以下」「何日以内に届け出」など、「何を言っているの?」という感じでとっつきにくいですよね!

宅建試験にも、こういったややこしい問題が多く出題されます。

でも元はといえば、普段の暮らしを支える街づくりのために作られた法律たちです。意図を理解しながら暗記していくと、決して難しくはない科目になるんです。

この記事では、法令上の制限」科目に登場する法律の意味から、「法令上の制限」科目の攻略法、法改正の出題対応まで解説します。

この記事を読むと分かること
  1. 宅建の試験科目「法令上の制限」ってどんなもの?
  2. 「法令上の制限」の6つの法律の意味を知って、理解に役立てよう
  3. 「法令上の制限」の攻略テクニックは?
  4. 「法令上の制限」分野の法改正対応は?

1.宅建の試験科目「法令上の制限」とは?

宅建の試験科目「法令上の制限」とは?

法令上の制限は、重要事項説明(35条書面)の説明事項の一つです。

簡単にいうと「土地の利用に関する法律上の制限」です。皆さんが日常触れるとしたら、不動産物件情報を見ていてたとえば、

物件概要
用途制限:第1種住居地域
建蔽率・容積率:60%・200%
その他制限事項:日影制限・景観法

と書かれている部分のことです。

この「法令上の制限」は、宅建試験の出題全50問のうち毎年8問出題されています(問15~問22)。

専門用語と数字が多く登場し、その際に「○○内」「○○外」、「○○上の」「○○下で」、「高い」「低い」、「以上」「超」「以下」「未満」などを正確に使い分けることが求められます。

今まで使った事のないような専門用語と数字が頻出するため、最初は難しく感じるかもしれないですが、意味を理解して慣れれば、暗記で対処していける世界です。

「宅建業法」と「権利関係」は誰もが力を入れて対策するため、「法令上の制限」はつい抜けがちになるのですが、しっかり勉強さえすれば高得点を狙えるので、必ずどこかで集中して対策しましょう。

2.法令上の制限に出題される6つの法律【目的を理解しよう】

法令上の制限に出題される6つの法律【目的を理解しよう】

「法令上の制限」の法令は以下の6つの法律です。

まずはそれぞれの法律がどんな「目的」を持っているのかを理解することが、そのあとの暗記を進めるうえで重要な意味を持ってきます。

逆にこれをサラッと流すと、無味乾燥な暗記の繰り返しで能率が上がらない…ということになりかねません。

2-1.6つの法律の役割分担

6つの法律の役割分担は、不動産を扱う流れ(土地を造成して建物を立てることを「開発する」といいます)に沿ってそれぞれの法律を見ると分かりやすいです。

それは以下のような流れに沿っています。

2-1-1.まず:日本の土地は3種類に分けられる

市街化区域:街づくりを優先して進める場所
市街化調整区域:市街化の順番待ちをしている場所
非線引き区域:いまは市街化の予定がされてない場所

この3種の分類にそって街づくりは行われています。

その土地がこの3種のうちのどれであるかによって、開発行為のときに、以下の法律の適用は変わる、もしくは適用されません。

土地を売買する
国土利用計画法
開発の計画と秩序・地価の安定。
「農地法」
食料供給を守る。農地を失う開発を規制する。
目的に沿い造成
都市計画法
土地の3分類ごとの、開発ルール。
「土地区画整理法」
市街化区域新設のやり方。設備・施設のルール。
「宅地造成等規制法」
崖崩れ・土砂の流出を防ぐための造成ルール。
建物を作る 建築基準法
建物の場所・用途に適した構造・設備・敷地を定義。

では以下、各法律を具体的に見ていきましょう。

経験のない人は、最初から6つの法律の構成を完全に整理するのは難しいと思いますが、考えながら自分の中に徐々に形を作っていくのが大事だと思います。

2-2.6つの法律の目的・出題例

ここからの順番は、法律の重要度・学習範囲の広さの順です。

① 都市計画法 (例年2問出題)

土地の3分類(市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域)ごとの、開発に関するルールを定めています。

ここに建物を作るにはどんな許可がいるか?などですね。

都市の暮しやすさ、景観や安全性を構築するための法律といえるでしょう。近年は「開発許可制度」から必ず1問出題されています。

出典:都市計画法―e-gov

過去問の例(開発許可制度)
(2016年 問17)
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止するときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。
  2. 二以上の都府県にまたがる開発行為は、国土交通大臣の許可を受けなければならない。
  3. 開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権を取得した者は、都道府県知事の承認を受けることなく、当該開発許可を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができる。
  4. 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。

2016年 宅地建物取引士試験問題

  • 1:誤り 「許可」ではなく「届け出」が正解。
  • 2:誤り 二以上の都道府県にまたがる場合も許可権者は都道府県知事。
  • 3:誤り 「承認を受けて」、当該開発許可に基づく地位を承継する。
  • 4:正しい

いかがですか?言葉のアヤというか、「許可」「届け出」など細かい表現の違いを問われます。

届け出は「やりますよ」と事前に出すこと。許可はチェックされてOKかNGを返されるもの。こんな設問の連続です。

② 建築基準法 (例年2問出題)

建物の場所・用途に適した構造・設備・敷地を定義しています。

容積率や建ぺい率など、建築物を作る際の基準を保つための法律です。

ここにはどんな建物を作れるの?という決まりえばわかりやすいでしょうか。例年「集団規定」に関する問題がほぼ必ず出題されています。

出典:建築基準法―e-gov

過去問の例(集団規定)
(2016年 問16)
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画には、施行予定者をも定めなければならない。
  2. 準都市計画区域については、都市計画に準防火地域を定めることができる。
  3. 高度利用地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。
  4. 地区計画については、都市計画に、地区計画の種類、名称、位置、区域及び面積並びに建築物の建ぺい率及び容積率の最高限度を定めなければならない。

2016年 宅地建物取引士試験問題

  • 1:正しい 
  • 2:誤り 準都市計画区域で定められる地域地区8つに準防火地域は含まない。
  • 3:誤り これは「高度利用地区」でなく「高度地区」の記述。このパターンは頻出します。
  • 4:誤り 地区計画では「面積」「建築物の建ぺい率・容積率の最高限度」は定めない。

集団規定とは主に1.道路に関する制限、2.用途制限、3.建ぺい率、4.容積率、5.高さ制限、6.低層住居専用地域内の制限、7.防火・準防火地域内の制限、8.敷地面積の最低限度。これらを問われるものです。

③ 国土利用計画法 (例年1問出題)

開発の計画と秩序・地価の安定をはかります。土地の取引を適切におこない保全するための法律です。

ここはどんな目的の土地なの?ということを定義し、街を作ります。「事後届出制」に関する問題がほぼ必ず出題されています。

出典:国土利用計画法―e-gov

過去問の例(事後届出制)
(2016年 問15)
国土利用計画法第23条に規定する届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 市街化区域内の土地(面積2,500m2)を購入する契約を締結した者は、その契約を締結した日から起算して3週間以内に事後届出を行わなければならない。
  2. Aが所有する監視区域内の土地(面積10,000m2)をBが購入する契約を締結した場合、A及びBは事後届出を行わなければならない。
  3. 都市計画区域外に所在し、一団の土地である甲土地(面積6,000m2)と乙土地(面積5,000m2)を購入する契約を締結した者は、事後届出を行わなければならない。
  4. 市街化区域内の甲土地(面積3,000m2)を購入する契約を締結した者が、その契約締結の1月後に甲土地と一団の土地である乙土地(面積4,000m2)を購入することとしている場合においては、甲土地の事後届出は、乙土地の契約締結後に乙土地の事後届出と併せて行うことができる。

2016年 宅地建物取引士試験問題

  • 1:誤り 3週間ではなく2週間以内。
  • 2:誤り 監視区域内では事後届出ではなく、事前届出が必要
  • 3:正しい 
  • 4:誤り 甲土地は面積上、2週間以内に事後届出が必要=甲乙一緒に出せない

単独の設問なのに、A(場所)かつB(面積)の場合=どんな届け出が必要?あるいは不要?というように、複合的な知識から答えを出す必要があります。このパターンは暗記の問われる問題です。

④ 農地法 (例年1問出題)

食料供給を守る=農地を失う開発を規制します。農地と農業を守るための法律といえます。

裏返すとぶっちゃけ実務上は、農地にどうやったら建物を作れるの?住めるの?というテーマの法律とも言えます。(したがって5条が最重要です)「3条・4条・5条」に関する問題がほぼ必ず出題されています。

出典:農地法―e-gov

過去問の例(5条)
(2003年 問23)
農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 市町村が農地を農地以外のものにするため所有権を取得する場合、農地法第5条の許可を得る必要はない。
  2. 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する目的で所有権を取得する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば農地法第5条の許可を得る必要はない。
  3. 農地の所有者がその農地のうち2アールを自らの養畜の事業のための畜舎の敷地に転用しようとする場合、農地法第4条の許可を得る必要はない。
  4. 遺産の分割により農地の所有権を取得する場合、農地法第3条の許可を得る必要はない。

2003年 宅地建物取引士試験問題

  • 1:誤り 国・都道府県の場合は不要だが、市町村の場合は基本、許可が必要。
  • 2:誤り あらかじめ農業委員会に届出だけでよいのは「市街化区域内」の農地の場合。
  • 3:誤り 畜舎転用が許可不要なのは2アール未満の農地。2アールは2アール未満ではない。
  • 4:正しい 

このようにちょっとした立場や数字の差異を問題にするのは、ほかの法令上の制限の設問同様ですね。

市街化区域は市街化促進のための場所なので、農地転用の規制がゆるいなどの理解を暗記の手掛かりにしましょう。

⑤ 土地区画整理法 (例年1問出題)

市街化区域新設のやり方を規定しています。

さあここは区画整理して市街地にしてゆくぞとなった時に、設備・施設のルール、土地区画を整理する施行者や施行方法、費用の負担等を取り決め、健全な市街地づくりを目的とした法律です。

必ず出題される問題は決まっていないですが「仮換地の指定と効果」の理解が重要となります。

出典:土地区画整理法―e-gov

過去問の例(仮換地)
(2019年 問21)
土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。
  2. 地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。
  3. 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。
  4. 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。

2019年 宅地建物取引士試験問題

  • 1:誤り 正しくは「都市計画区域内」だけ。区域外は対象外。
  • 2:誤り 「知事および市町村長の許可」⇒「知事等の許可」が正答
  • 3:正しい 
  • 4:誤り 使用又は収益の開始日は、仮換地の指定の効力発生の日と別に定める(遅らせる)ことが可能

区画整理は街をリニューアルするために、複数の個人や法人の利益を区画整理組合が調整し、行政の窓口となります。そこをイメージして記憶していってください。

⑥ 宅地造成等規制法 (例年1問出題)

崖崩れ・土砂の流出を防ぐための造成ルール。これはシンプルですね。

街のすべての災害防止をカバーするわけではなく、河川の治水や津波防止などは別法律なので含まれません。30条ほどの条文から出題されます。

出典:宅地造成等規制法―e-gov

過去問の例
(2017年 問30)
宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されていないために、これを放置するときは、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められる場合、一定の限度のもとに、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、擁壁の設置を命ずることができる。
  2. 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地において行われている工事の状況について、その工事が宅地造成に関する工事であるか否かにかかわらず、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して報告を求めることができる。
  3. 都道府県知事は、一定の場合には都道府県(指定都市、中核市又は施行時特例市の区域にあっては、それぞれ指定都市、中核市又は施行時特例市)の規則で、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の技術的基準を強化することができる。
  4. 宅地造成工事規制区域内において、政令で定める技術的基準を満たす地表水等を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となるが、当該技術的基準を満たす必要のない地表水等を排除するための排水施設を除却する工事を行おうとする場合は、都道府県知事に届け出る必要はない。

2017年 宅地建物取引士試験問題

  • 1:正しい
  • 2:正しい
  • 3:正しい 
  • 4:誤り 該当の工事は、着手する日の14日前までに、都道府県知事に届け出の必要あり

ひとつの設問が長文なので、正誤の判断をするのも骨が折れますね。慌てて判断せず、でも効率よく問題文を読み込みましょう。

※この項は極力分かりやすくかみ砕いた表現につとめているため、各語句の正式な定義などは、それぞれの参考リンクも参照してください。

3.宅建の試験科目「法令上の制限」は難しい?【優先順位の付け方】

宅建の試験科目「法令上の制限」は難しい?【優先順位の付け方】

さて、それでは「法令上の制限」科目は、どのように攻略していったらよいでしょう?

3-1.「法令上の制限」の攻略方法

この科目は土地建物の具体的な規制や基準が主眼である関係で、専門用語と数字が頻出します。

始めは難しく感じるかもしれないのですが、慣れれば暗記で対処できてきます。

勉強が進んで、あるところからは過去問を繰り返し解くことが大切です。10年分をやればいろいろなパターンに対応する意味で、完璧といえるでしょう。

優先順位は8問中半分の4問程度を占める「都市計画法」「建築基準法」が高いです。出題の範囲=覚えることもこの2つが多いです。

3-2.言葉のややこしさに注意!

「1000㎡」などの数を覚える以外に「以上」「超」「以下」「未満」「許可」「届出」など、基準をあらわす言葉が紛らわしいので、紙に図を書き出したりするとスッキリ理解がしやすくなります。

たとえば、未満や超はその数を含まず、以上・以下は含みます。許可と届出の違いは出題例に書いた通りです。

3-3.語呂合わせもおすすめ

なんでも法律の根拠で覚えられるわけではありません。覚えづらい暗記は覚え方の手段として、語呂合わせもおすすめできます。

覚え方がその決まりの根拠にはまったく関係なくとも、覚えて使えれば試験は合格です。理屈で覚えきれない暗記は、語呂合わせにも頼りましょう。例として…、

 坊さん桃ちょうだい (=防火地域で3階建超・100㎡超は耐火建築物に)
 準子よければイチゴちょうだい (=準防火地域で4階建超・1500㎡超は耐火建築物に)

かなり強引ですね。合格するための必死さが伝わってきます。

3-4.まず過去問の通し読み

最初に宅建業法部分の過去問を最低でも1年分、余裕があれば3年分ざっと読みましょう

その際は、解くつもりでなく回答・解説をそのまま読んでいってOKです。この通し読みの目的は、

  • 出題形式の把握
    ここまででお分かりのように「法令上の制限」科目は単独の設問なのに、A(場所)かつB(面積)の場合⇒どんな届け出が必要?あるいは不要?というように組み合わせでの暗記知識を問います。まずこれに慣れるために、整理していくことに慣れる必要があります。これは過去問を解くだけでは克服できませんので、入り口だと考えましょう。
  • 頻出するテーマの把握
    6つの法令それぞれで、とくに重視されて繰り返し出題されるのはどの部分なのかを把握しましょう。過去問をさかのぼっていると、よく出題されるパターンがあることも分かってきます。
  • ひっかけパターンへの慣れ
    似た語句や用語、未満や以下などの言葉づかいなど、ひっかけのパターンに慣れましょう。まず大事なのは設問を読みながら「ひっかけはないか」と疑う事からです。

3-5.アプリで一問一答の繰り返しを

過去問に慣れつつ、〇×式の一問一答系テキスト、アプリを使って隙間時間でも知識の定着をはかりましょう。

以下のようなアプリ付きの1000肢一問一答で、繰り返しチェックするのがオススメです。

2020年版 出る順宅建士 一問一答○×1000肢問題集 【アプリ付き / 2020年改正民法対応】(出る順宅建士シリーズ) ― amazon

上の1000肢問題集のように一問一答に分解されている設問で、手早く繰り返し記憶を確認し、訂正し、覚え込んでいきます。

電車の中で10分だけちょっとやる、みたいな勉強にも向いているのが一問一答の強みです。

4.「法令上の制限 」は法改正に注意

「法令上の制限 」は法改正に注意

平成30年3月に建築基準法が改正となっています。

法改正したポイントは比較的出題されやすく、改正施行前の試験の過去問の正答が変更になるケースもあるのですが、令和2年の民法改正に比較すると、新種の設問が登場したり、混乱を招くようなことはなく、変更点を丁寧に把握しておけばよいと思います。

この試験への反映のさりげなさは、この改正が「規制強化」でなく、世情に合わせた「緩和」であることが理由では?と私は思っています。

4-1.建築基準法の改正ポイント

4-1-1.建築確認

【改正前】一定の用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの新築等については、建築確認が必要。

【改正後】
200平方メートルを超えるものに変更。

4-1-2.防火壁等

【改正前】延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物は、原則として、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000平方メートル以内としなければならない。

【改正後】防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、に変更。

4-1-3.長屋又は共同住宅の各戸の界壁

【改正前】長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとするほか、その構造を遮音性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。

【改正後】長屋又は共同住宅の天井の構造を、遮音性能に関して一定の技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの等とする場合には、界壁が小屋裏又は天井裏に到達していなくてもよい。

4-1-4.建蔽率

【改正前】建蔽率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物の場合、建蔽率の限度が、10分の1緩和(加算)される。

【改正後】

  • 防火地域内、準防火地域内における延焼防止性能の高い建築物についても、建蔽率が10%緩和。
  • 準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物についても、建蔽率が10%緩和。

5.「宅建の試験科目・法令上の制限」まとめ

宅建の試験科目・法令上の制限とは?難しい?おすすめの勉強攻略テキストを公開!【法改正の影響も解説】

以上、宅建試験の科目「法令上の制限」についての解説をしました。

理解が進んでいけば、意外に点数を取りやすい科目だと感じて頂けたら嬉しいです。

宅建試験「法令上の制限」科目について 本記事のポイント
  • 「法令上の制限」科目は街づくりのルール集
  • 「法令上の制限」は6つの法律の役割の理解が大事
  • 「法令上の制限」の攻略は理解~暗記。優先順位は都計法・建基法の2つ
  • 「法令上の制限」法改正の影響は大きくないが丁寧に拾う!

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