不動産仕入れとは一般的に聞きなれないものですが、どのような職種なのでしょうか？

不動産仕入れの仕事内容は文字通り「不動産を仕入れる」ことです。

土地などを安く買い取り、自らマンションを立てるなどをして高く売って利益を出します。

今回は不動産仕入れ営業の仕事内容や働く際のメリットやデメリット、セミナー情報などについて、詳しく解説しました。

不動産仕入れ営業に興味のある方はぜひ、参考にしてください！

1.不動産仕入れ営業の仕事内容とは？

不動産の仕入れ営業とは、最終的にマンションを建てるなどして高く売るために、土地や建物を安く買い取る仕事を指します。

成約数は少ないものの1件あたりの単価が高額であり、ここから仕事の全てが始まるので「花形」と呼ばれている職種です。

そんな不動産仕入れ営業の１番大事な仕事はズバリ「情報収集」と言えるでしょう。

競争相手も多いため、いかに多くの「大手仲介会社」や「地域密着の中小企業」、「地主」、「銀行」「税理士」「弁護士」等の士業の人と、多方面で仲良くなれるかで仕事の成果が決まってきます。

そのためにはWeb広告で効率的に集客する場合もあれば、チラシ配りや飛び込み・電話(テレアポ)などの営業を始め、種々の交流会に参加するなど地道で泥臭い活動も必要なのです。

法律知識も必要で、法律は年々変わるため、改正するたびに確認をすることが必要となります。

1-1.不動産仕入れの資金

不動産仕入れに必要な資金は、ローンを組んで確保するのが通常となります。

地主側のなるべく高い価格で、短期間に売却をしたいというニーズに対応するために、資金調達を様々な方法で行っているのです。

資金の調達先としては銀行と信用金庫、ノンバンク、そして、クラウドファンディングといったものがあり、銀行では融資が付きにくいような物件でも、会社の与信を調査をして、評価をしてくれるノンバンクを利用することもあります。

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2.不動産の仕入れ営業として働くデメリット(悪い点)

不動産の仕入れ営業は土地など高額の商材を扱うため、極めて難易度の高い仕事です。

ここでは不動産の仕入れ営業として働くときにありがちな、デメリットについて解説しましょう。

2-1.営業方法に正解がない

開発用地の購入を決定するまでには情報収集と現地確認を正確にする必要があります。

用地仕入れにおいては情報収集の精度が何よりも肝心で、同じ土地情報でも情報入手先によって価格や条件などがまるきり違うこともあります。

いかに正確な情報を入手できるかがカギですが、「情報を仕入れる」ためには何が正解か、というマニュアルはありません。

自分の頭で考えて行動しなければならないので、常に緊張感を持って仕事をすることが必須となります。

2-2.深い専門知識が必要

仕入れ営業で儲けるためには、ただ仕入れるだけでなく「安く仕入れる」ことが大切です。

安くて良い土地を探すには、物件の本当の価値を見抜く目が必要なため、深い専門知識が必要とされます。

不動産に関する専門知識は法律や建築など難しい内容も多いため、常に勉強しなくてはなりません。

知識と経験に裏付けられたシビアな目で土地の利益を見極め、地主と交渉しながら土地を仕入れるスキルが求められる仕事です。

2-3.激務になりがち

仕入れ営業は情報が命なので、情報をくれる人がいたらフットワーク軽く現場に向かう必要があります。

営業時間外であっても相手優先になってしまうため、どうしても激務になりがちなのもデメリットです。

また契約時など忙しいときには休日返上で仕事をする場合もあります。

膨大な事務処理のため残業が深夜までかかることもあり、肉体的にもタフでないと務まらない仕事と言えるでしょう。

2-4.仕入れが困難な傾向にある

近年では開発用地の価格高騰や建築コストの上昇などにより、より安く仕入れようと思った場合に、目的にあった土地や物件を見つけることが難しくなってきている現状があります。

インターネットや情報誌に載る頃には、良い土地は早い段階で売買されてしまうことも多いため手に入りません。

金融機関からの情報や司法書士などからの相続絡みの情報など、独自の情報源を持っていないと仕入れが難しくなっています。

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3.不動産の仕入れ営業として働くメリット(良い点)

仕入れ営業は動かす金額が大きいため、プレッシャーも強くのしかかる大変な仕事です。

その分、無事仕事が達成した暁の充実感は、感慨深いものがあります。

ここでは不動産業の花形ともいわれる仕入れ営業として働くメリットを解説していきましょう。

3-1.独立、開業しやすい

不動産業仕入れ営業として働く第一のメリットは、自分で作ったネットワークを活かして独立開業後も仕事が取れやすいことでしょう。

今までの仕入れ営業として働いてきたときに培った経験や人脈が、そのまま自分のビジネスとしても有効活用できるため、独立しても営業しやすいところが良い点です。

3-2.未経験でも就労可能

基本的に仕入れ営業は営業経験さえあれば、採用してくれる不動産会社が多いです。

資格も特になくても可で、学歴不問や男女不問の会社もあります。

20代であれば将来的に戦力になる期待が持たれるため、営業未経験でも働ける会社もあります。就職してから仕事のやり方は教えてくれるので、心配しなくても大丈夫です。

3-3.自分の実力次第で年収アップ可能

不動産営業の平均年収は430万円ですが、自分の実力次第では、より高い年収を稼ぐことができます。

不動産営業の給与形態はインセンティブ制のため、成果を上げれば年収も比例して上がる仕組みとなっているからです。

女性でも年収1000万円を超えるすご腕の営業社員もいますので、やればやっただけの報酬がきちんともらえる、やりがいのある仕事だと言えるでしょう。

3-4.海外で活躍できるチャンスもある

大手企業などでは日本国内に限定すると需要が見込めないため、海外進出している企業も多数あります。

そのため海外で活躍できるチャンスもあるのもメリットの一つです。

英語や中国語など語学にも自信がある人は、入る会社によっては、海外で活躍することもできます。不動産分野でグローバルに働きたい人は、海外進出している会社で働くのも良いでしょう。

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4.不動産仕入れ営業で成果を上げるコツは？

不動産仕入れ営業で成果を上げるコツは、何と言ってもネットワークを広く持つことです。

中でも、多店舗展開している大手不動産仲介会社や地域密着型の中小企業とは、有益な情報が得られるため仲良くしておきましょう。

また地主に営業をする時は「話す」より「聞く」ことに重点を置くことが大切です。また話す際にも不必要な発言をして商談相手を怒らせないためにも、言葉は慎重に使って誠意を示すことが重要になります。

具体的なトークスクリプトを書いているサイト「実例公開｜物件仕入や買取、不動産売却受託の秘訣について」がありますので、ぜひ参考にしてください。

ここからは、不動産仕入れに必要な具体的な方法についてご紹介します。

4-1.業界の流れを読む

不動産の仕入れには業界の流れを読むことが重要です。現在と未来にわたる視点から、業界がどう動くのかを見ていけば動きやすくなるといえます。

今後、動きがありそうな物件には「駐車場」「空き家」「新築マンション」などがあります。それぞれに分けて解説していきましょう。

4-1-1.駐車場

まず、駐車場ですが、 駐車場の収益性はそれほど高いとは言えません。オーナーとしては、「とりあえず活用している」というケースが多いようです。

また、「他に良い活用方法が見つからない」「活用したいが元手となる資金がない」「適当な買主がいない」などの悩みを抱えていることも考えられます。

駐車場にはよけいな建物が付着していないので、アパート建築など新しい活用法がしやすいのがメリットです。オーナーも内心では売却したい場合があるので、ぜひアプローチをしてみましょう。

4-1-2.空き家

現在、社会問題化している空き家ですが、オーナーの手に余っている物件も少なくありません。

例えば、「修繕費用がないため倉庫として利用している」「取壊したいけれど解体費用が高すぎる」「残置物がそのままで片付けられない」「なかなか買い手が見つからない」などさまざまな理由があります。

建物は老朽化していても立地条件が良ければ優良物件でもあるので、 営業担当者の中には、家の中の片付けを手伝って物件を仕入れる人もいるようです。このようにオーナーの悩みに寄り添うことで、掘り出し物件の仕入れに成功することもあります。

4-1-3.新築マンション

新築マンションもターゲットとなる物件です。

購入後、何年も経たないうちから住宅ローンの支払いに困る人や、その他家庭の事情などで売却することを考える人が存在します。

そのようなことから、新築マンションに買取りチラシをポスティングすると、思わぬ掘り出し物件が見つかることも多いのです。新築で資産価値も高いので、ぜひ狙ってみましょう。

4-1-4.その他

また、新型コロナの影響により、飲食店や書店、映画館、劇場が売りに出されそうになっているものもあります。

お得に仕入れられる物件もあるので、世の中の動きを注視しながら良い物件を手に入れましょう。

4-2.ネットワークを広める

不動産情報は人のつながりで生まれることが多いものです。

そのため、大手不動産会社から地場の不動産会社、個人ブローカーまで、とにかく多くの人脈を広げておくのをおすすめします。

特に地元で長く営業している不動産会社は、地域密着型なので地元の地主などから信頼されています。魅力的な物件情報をつかめることもあるので、縁をつないでおきましょう。

ただ、大手不動産会社の方がたくさんの情報を持っています。大手不動産会社にも人脈を広げながら地元の不動産会社で優良物件の情報を集めることも重要です。

4-3.営業先の狙いを定める

営業先のターゲットを絞るのも有効な手段です。

たくさんの情報を手に入れられるようになったら、目星がつけやすくなります。やたらめったらに営業をしても成功することは難しいため、ある程度目星をつけて動くのが効率が良いといえます。

コツとしては1個ではなく、何軒もあたりをつけておくことが重要で深追いは禁物です。また、個人だけでなく、不動産会社、税理士、銀行など、プロの業者にも営業をかけるようにしましょう。

ただ、プロは簡単に情報を出してはくれません。日頃から信頼されるような関係を相手と構築するなど地味な努力も必要です。

4-4.謄本から情報を得る

謄本を見れば、その不動産がたどってきた歴史を見ることができます。

顧客と交渉する際は直接話をするだけでなく、謄本を見て客観的な事実を見ると成功しやすいでしょう。

例えば、「短期間に所有者がコロコロ変わっている」「相続で共有状態となっている」などの場合は売却をする確率が高いといえます。

マンションなどの投資用物件で、所有者が短期間で何回も変わっているケースも売却する可能性があります。

物件に何らかの問題がある場合もありますが、所有者の戦略により短期間で売却されるケースもあるので、投資家の間を転々とするような投資用物件として売り出されることも少なくありません。

相続で共有状態となっている物件は、分割協議が長引いて可能性もあり、相続税を納めるために現金化することを迫られている場合もあります。このような場合は狙い目ですので、交渉すると成功しやすいようです。

4-5.一度断られても諦めない

深追いは禁物ですが、1度断られたくらいで諦めるのはもったいないといえます。

相手にとって不動産を売ることは一大イベントであり、いきなり行ってもすぐには売ってくれないことの方が当たり前だからです。

最初の反応が良くなかったからといって売却がまとまらないとは限りません。何度か通って話をしていくうちに、相手から少しずつ信頼されるようになります。

慣れてくれば相手の方から悩み事を相談してくれることもあるかもしれません。1度で諦めずに何回かは当たってみましょう。

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5.不動産の仕入れ営業に関する「よくある質問」

ここでは不動産の仕入れ営業に関する「よくある質問」をご紹介していきます。

5-1.効率的に学べるセミナーはある？

実際の業務について効率的に学ぶには、セミナーを受講するのが手っ取り早い方法です。

とくにおすすめのセミナーを3つご紹介しましょう。

5-1-1.「土地仕入れ・不動産仕入れで今の10倍仕入れることができる超実践的な手法セミナー」音声版

こちらは既にインターネットで公開されているもので、「まるでゲームをしているような感覚で楽しみながら仕入れ営業（物上げ）ができるようになる」という内容のセミナーの音声が、なんと無料で視聴できます。

仕入れは不動産仲介業者から行う場合と一般客から行う2パターンがありますが、このセミナーでは仲介業者に対しての仕入れ交渉の方法を伝授してくれるのです。

音声版は無料ですから、ぜひ試しに聴いてみてください。

音声版（無料）はこちら！→「土地仕入れ・不動産仕入れで今の10倍仕入れることができる超実践的な手法セミナー」

5-1-2.紙とネットの不動産仕入れ講座

チラシ、DMと一括査定サイトで不動産仕入れ手法を解説した「紙とネットの不動産仕入れセミナー」です。

不動産仕入れ理論の第一人者・梶本幸治氏が登壇して効率的な仕入れの仕方を解説してくれます。

内容は一括査定サイトの反響取得から媒介取得、長期追客等の流れを解説したものなど、紙とネットを上手く活用した集客方法を伝授してくれるもので参加費は3000円（1社2名までこの金額で参加可能）です。

思うように媒介受託ができないと思っている仕入れ営業の方におすすめします。

セミナーの詳細はこちら！→紙とネットの不動産仕入れセミナーを開催！主催：リビン・テクノロジーズ（株）

5-1-3.不動産会社仕入強化セミナー

収益不動産の売買でこれまでのような調達が上手くいかない方におすすめのセミナーです。

本セミナーで学べるポイントは、3つあります。

1. 銀行に好かれ、お金を貸したくなるB/S（貸借対照表）戦略
2. 完全未経験者でも可能な、銀行交渉術
3. 財務知識０売買経験０の管理責任者を、支店長と交渉する財務部長にした人材育成術

上記3つのポイントを学ぶことにより、銀行と良好なパートナー関係を構築することができ、これまで上手くいかなかった条件交渉を劇的に改善することが可能となります。

費用は一般企業は一人当たり税込 33,000円、会員企業は税込 26,400円になります。
セミナーの詳細はこちら！　→　不動産会社仕入強化セミナー　主催：船井総合研究所

5-2.専門のWebサイトはある？

近年では紙媒体よりもインターネットを用いた不動産仕入れが主流となっています。

「不動産一括査定サイト（不動産売却ポータルサイト）」を上手く活用するのもおすすめです。

5-2-1.HOME4U

不動産一括査定サイトで特におすすめするのが「HOME4U」という不動産売却専門のサイトです。

国内初・日本最大級の不動産査定一括サイトで、サイト上で簡単に不動産の査定をしてくれます。

厳選された1300社の不動産会社と提携しており、見積り費用はかかりません。

複数の不動産会社の査定価格が取り寄せられるため、手間をかけずに査定価格の比較ができるのがメリットです。

サイトの詳細はこちら！→　HOME4
首都圏の仲介・流通物件の仕入れの情報が載ったストックマンションカタログはこちら！→　ストックマンションカタログ（HOME4U)

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6.「不動産仕入れの仕事内容」まとめ

不動産仕入れの仕事は土地や建物を購入するので扱う金額が高額になり、失敗したら大変な損失を出してしまう仕事です。

そのため責任も重く、プレッシャーが強くのしかかることもあるかもしれません。

しかし実力があれば際限なく稼げる仕事でもあり、年齢や性別に関係なく活躍ができます。不動産営業の花形とも言われている職種であり、非常にやりがいがあるのも魅力です。

専門的な知識やスキルは仕事をこなしていくうちに身につけられるので、学歴や経験がなくても心配いりません。

ただ会社によって給料や手当などの待遇が違いますので、しっかりとした会社を選ぶことが肝心でしょう。

不動産の仕入れ営業に転職することを考えている方は、宅建Jobエージェントにご相談をしてみてはいかがでしょうか？

宅建Jobエージェントは不動産に特化した転職エージェントなので、待遇の良い非公開求人もたくさん保有しています。

プロのキャリアアドバイザーが親身になって相談に乗りますから、安心して転職活動ができるのも強みです。少しでも興味のある方はぜひ、宅建Jobエージェントにお気軽にお問い合わせください！

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参考：「戸建て住宅の【用地仕入れ・営業】未経験歓迎◎残業月30ｈ以下」リクナビネクスト
出典：「不動産・建設 用地仕入れ」マイナビ エージェント
参考：「ミドルの転職」エン・ジャパン株式会社