「土地家屋調査士の仕事内容はかなり難しいらしいけれど、一体どんな業務を行っているの？」

「似たような意味合いの職種に測量士があるけれど、どんな違いがあるのかな？」

土地家屋調査士は、不動産登記の「表示に関する登記」を、依頼者に代わって申請する職業です。

公共性が高いため、この職業につけるのは国が定めた「土地家屋調査士」の資格を取得している人しか行うことはできません。

今回は、「不動産登記の専門家」である「土地家屋調査士」の仕事内容について詳しく解説をしていきます。

土地家屋調査士の仕事内容にご興味のある方はぜひ、参考にしてください。

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1.土地家屋調査士の仕事内容

土地家屋調査士は、土地を売買したり建物を建てたりした時に、所有者の代わりに法務局に現状を登記するのが主な仕事です。

現地で測量などを行ってから、書類を作成して提出します。

不動産の登記は「表題部と権利部」に分かれていますが、土地家屋調査士は表題部の手続きを代理できる唯一の国家資格としてニーズの高い資格です。

不動産登記のうち「表示に関する登記」に係る調査・測量・申請手続などを取り扱うスペシャリストであり、土地の境界に関するプロフェッショナルとして活躍しています。

1-1.1日の仕事の流れ

ここでは、土地家屋調査士の「1日の仕事の流れ」をご紹介していきます。

1. 現場調査をスタート
   登記記録の情報と現地とのズレや共通点の確認を行います。
2. 数値の測量を行う　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　登記する図面に必要な数値の測量をスタート。トータルステーションを使用して正確に測量を行います。
3. 境界の位置を確定する　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　境界の確認の為の精密測量を行います。終了後、隣接する土地の所有者が立会ったうえで境界を確定します。
4. 書類を作成する　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法務局に提出する申請書や添削書類を作成します。実際の実務ではCAD（PCソフト）を使用して図面を作成するのが一般的です。
5. 法務局に登記申請書類を提出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　登記申請の書類が完成したら管轄の法務局へ提出します。近年ではオンライン申請も可能です。
6. 引渡し後に報酬をもらう　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　完了した登記書類を依頼者へ届け、代行手数料をもらいます。

土地家屋調査士の仕事はきつい？将来性は？仕事内容や試験概要も詳しく解説！【田舎ではなくなる？】

土地家屋調査士の仕事内容について、わかりやすく解説されているYouTubeの動画はこちらです。ぜひ、ご参考にしてください。

1-2.土地家屋調査士補助者との違い

実は土地家屋調査士は、資格がなくても働けることをご存知でしょうか。

たとえ「土地家屋調査士補助者」でも経験が豊富な場合は、高い年収を得られるのです。

ただし、以下のような条件があげられます。

1. 確定測量・現況測量が一人前にできる　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確定測量・現況測量が一通りこなせる土地家屋調査士補助者は、事務所や法人から歓迎されます。
2. 表題登記・申請手続きから図面作成が行える補助者　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　登記関係や図面作成ができる補助者は、土地家屋調査士として高く評価されるようになります。
3. チーム・社内のマネジメント力がある補助者　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　チームや社内をまとめる力のある補助者がいると、一連の作業がスムーズにはかどります。
4. 営業力のある補助者　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　エンドユーザーから新しい案件を受注して、インセンティブにより高年収を得ている補助者の方も実在します。

1-3.測量士との違い

土地などを測量するという点では同じような仕事ですが、土地家屋調査士と測量士には様々な違いがあります。

土地家屋調査士は「登記申請」と「筆界特定」が主な業務内容です。一方、測量士は測量のみを行い、登記申請は行えません。

また、土地家屋調査士は、登記が目的以外の測量は行えないため、両者の業務ははっきりと住み分けされています。

土地家屋調査士は、独立開業が前提の資格であるという点も測量士との違いです。

年収の面では、土地家屋調査士の年収は平均で400万円～800万円。さらに、40代～50代のベテラン土地家屋調査士には年収1,000万を超える人も少なくありません。

一方、測量士の平均年収は約450万円。土木会社、建築会社など様々な業種で活躍できますが、どの業種でも年収に大きな違いはないようです。

このように、年収は一般的に土地家屋調査士の方が測量士より高収入になります。

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2.土地家屋調査士の具体的な仕事内容

ここでは、土地家屋調査士の仕事内容を具体的にご紹介していきます。

2-1.土地・建物の調査・測量

売買や遺産分割で所有地を分けた場合（分筆）、建物を新築した場合など、不動産の形や大きさがに変化が生じたときには表題登記の変更や新規作成をしなくてはなりません。

この義務は不動産の所有者に課せられるものですが、非常に難しい手続きのため、通常、土地家屋調査士に依頼することになります。

土地家屋調査士なら、表題部の登記に不動産の新たな状況を反映するための調査や測量を受任することが認められているからです。

土地の分筆の場合は、まず既存の登記書類や登記所に備え付けの公的な地図を調査したあと、現地で実際の状況を確認します。

既存の登記書類に記載されている境界線が、実際の土地の状況と差異がある場合も少なくありません。

そのような際には、隣接する土地の所有者にも聞き取り調査などを行い、境界線を確認して測量することになります。

2-2.表題登記の申請手続き【代理】

土地家屋調査士は不動産の所有者から依頼を受けて、表題登記の申請を代理で行うことができます。

表題登記の申請手続きには正確な図面が必要ですが、一般の人には難易度が高いため自分で用意するのは簡単ではありません。

例えば「建築確認の床面積求積図から建物図面や各階平面図を作成する」といった作業がありますが、専門知識がないと作成するのは難しいでしょう。

そのため、表題登記の大半は土地家屋調査士の手で代理申請がされます。代理を受任した際には、CAD（パソコンを使った設計支援ツール）を利用した図面の制作から、法務局に登記を申請する作業までワンストップで請け負います。

2-3.表題登記の審査請求手続【代理】

表題登記を申請すると登記官が受理の可否を判断します。

しかし、まれに「隣の土地との境界線が不明確」といった理由で却下されてしまうこともあるのです。

そのような場合、処分を下した登記官が所属する地方法務局の局長に対して、不服申し立ての審査請求ができます。その手続きも土地家屋調査士が代理で行うことが可能です。

却下されることは滅多にありませんが、万が一、そうなった場合には申請者の権利を守るための重要な仕事となります。

2-4.筆界特定の手続き【代理】

筆界特定の手続きは、土地が登記された際に隣地との境界として定められた線（筆界）の場所が不明確な場合に、筆界はどこなのかを判断するために必要な申請です。

土地家屋調査士は、不動産の所有者などの代理として筆界特定の手続を申請できます。申請した後は登記官のほか、筆界調査委員が土地の調査や測量によって筆界の位置を判断するのです。

筆界が不明確となる原因としては、

1. 明治などの古い時代における測量の不備や
2. 書類作成のミス
3. 境界を示す杭が無くなってしまった

などがあげられます。筆界特定は頻繁にある業務ではありませんが、土地の区画に関するトラブルを裁判になる前に防げる重要な業務です。

2-5.裁判外紛争解決手続き（ADR)【代理】

裁判になる前に、民間人同士の話し合いで紛争を収めるのが裁判外紛争解決手続（ADR）です。

裁判には多額の費用や長い時間がかかりますが、それらがかなり削減できるというメリットがあります。近年では、このADRを利用して紛争を解決する人が少なくありません。

法務大臣から「ADR認定土地家屋調査士」と認定された土地家屋調査士は、弁護士との共同受任を条件に、土地の筆界に関する裁判外紛争解決手続（ADR）の代理人となることができます。

3.土地家屋調査士の将来性【仕事内容】

土地家屋調査士の将来性は、安定しているといえます。

土地の境界を巡るトラブルや筆界特定、ADR等は増加傾向にあり、資格を持っていれば将来は独立することもできるからです。

実務未経験者を除き、求人も絶えることはありません。マーケットは広がっているので、安定して働ける手堅い職業といえるでしょう。

3-1.AI化で仕事が無くなる？

AIは、今や急速に進歩を遂げ、将来的に様々な仕事がAIに代わってしまうのではないかといわれています。

すでに測量の領域では下記のような様々な新技術が導入されました。

1. GPS自動追尾型トータルステーション
2. ドローンによる測量
3. 3Dスキャナーを活用した製図技術

これらの新技術は素晴らしいものですが、あくまでも多少の誤差があっても後で調整できる大規模測量に限られたものです。

したがって、個人の大切な資産である不動産を表す精度の高い測量は、土地家屋調査士の優れた技術に頼らないとできません。

そのため、しばらくの間はAIに代わってしまうことはないと考えてよいでしょう。

ただし、AIによって測量の一部が取って代わられることもあり得るので、注意が必要です。

3-2.取得しておくと良い資格

土地家屋調査士の資格がある方は、他の関連資格も取得しておくとよいでしょう。

例としては、以下の4つがあげられます。

1. 宅建士
2. 行政書士
3. 司法書士
4. 建築士

特に司法書士は権利に関する登記の専門家のため、ダブルライセンスで資格を取得すれば、不動産登記の業務をすべて行えるようになるのがメリット。

例えば建物を新築した場合は、土地家屋調査士として表示に関する登記を行います。次に、司法書士として所有権保存登記や抵当権設定登記等を行います。

業務の幅が増えるだけでなく、依頼者もワンストップで登記の依頼ができるので手間がかかりません。信頼性も高まります。

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4.「土地家屋調査士　仕事内容」のまとめ

今回は、土地家屋調査士の仕事内容について詳しく解説をしていきました。

土地家屋調査士は、不動産の大きさや形を表す「表示の登記」には欠かせない不動産登記の専門家です。個人の大切な財産である不動産を表示するため、緻密で正確な仕事内容が求められます。

新しく建物を建てたり増築したり、土地をまとめたり分けたりする場合には、不動産の表題登記が義務付けられているため、仕事がなくなるという心配は当分ないといえるでしょう。

将来は独立開業も視野に入れられるため、やりがいのある仕事といえます。不動産登記の専門家を目指す方は、ぜひ、取得を目指してみてはいかがでしょうか。

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