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不動産鑑定士の将来性は暗い?AIによる影響も解説【惨状】

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「賃貸不動産経営管理士」試験の受験者数・合格者数ともに年々減少傾向で、毎年デビューする新しい鑑定士さんは100人を切っているのが実情です。

「不動産鑑定士の将来性は?」
「仕事はAIに取って変わられる?」
「難関試験を突破するだけの価値はあるの?」

試験が難しく、合格後も修習生として頑張る必要があるのに、受験者数が減っているのは将来性がないのを意味しているのでしょうか?気になりますね?

ということで、「不動産鑑定士」の将来性について見ていきましょう。不動産業界の未来がかかったような話でもあります。ぜひ最後までお読みください

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監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数10万人以上。

監修者棚田健大郎

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棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数10万人以上。

1.不動産鑑定士に将来性はある?【AIに代替される?】

1.不動産鑑定士に将来性はある?【AIに代替される?】

不動産鑑定・コンサルティングの業務は現状で需要と供給が比例=安定しているとも言われているのですが、都市部と地方で差があり、地方は減少傾向にあります。

1-1.仕事は減っている

税理士や司法書士に比べると、不動産鑑定士は市場規模が小さいという指摘もあります。その真偽は後述するとして、現状「仕事は減っている」というのが当たっていると思われる節があります。

長引く実質不景気を背景にして、官民ともに事業の動きが停滞しているのは周知の話ですね。民間だけでなく、国や地方公共団体から「公的評価」を発注される金額も減少傾向にあるのです。

公的評価を行う価格の種類はこれだけあるのですが・・・。

【公的評価指標】
種類 地価公示価格 基準地標準価格 相続税路線価 固定資産税
評価額
主務官庁 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村
価格時点 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 3年ごとの1月1日
公表時期 毎年3月下旬頃 毎年9月下旬頃 毎年7月上旬頃 基準年の3月頃
求める価格 正常価格
(更地としての価格)
正常価格
(更地としての価格)
正常価格を基にした価格
(更地としての価格)
正常価格を基にした価格
(更地としての価格)
価格の特色 個別的要因を
含んだ価格
個別的要因を
含んだ価格
個別的要因は含まない
想定された標準画地に
ついての価格
個別的要因を
含んだ価格
備考 適正な時価
(原則として都市計画区域)
公示価格と同一水準
(都市計画区域外を含む)
地価公示価格の80%程度 地価公示価格の70%程度

出典:公的評価と民間評価(不動産評価との関わり) 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

将来性がないと言われるとすれば、これら受注額の減少が影響していることでしょう。

しかし、不況が原因で仕事が減るのはあらゆる業種共通です。「難しい試験に通った先生」然として、仕事を待っていればよかった時代が終わったと思えば自然なことですし、それがいつまで続くかは、分からないことです。

しかも、仕事が減っている部分もあれば、今後期待されている分野もあるのです。

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1-2.これから期待される分野もある

鑑定と並んで鑑定士の仕事の柱である「コンサルティング」は、企業の投資や都市開発などの分野で、これからその役割を求められる機会が増えてきます。

また、個人対象では近年相続の案件の件数が増えてきており、「上手な相続」を進めるアドバイザーとして、税理士さんとタッグを組んで仕事にするなどの手段があります。

単純に不動産を値踏みするだけでなく、それをどう有効活用するのかを提案する力が重要になってくると言えますね。

実は鑑定分野も、企業の財務状況をガラス張りにする上での不動産資産価明示が、国際的な流れとなってきて、需要が発生してきています。

今後は暗い話ばかりではありません。積極的に需要を開拓する動きや、世間の動向で、「将来性は簡単に変わる」状態と言えるでしょう。

1-3.AIの影響は?

鑑定の部分は、大量のデータを元に判定するAIが今後仕事に喰いこんでくる可能性はあります。たとえば士業というと、アメリカでは法曹分野で、訴状作成に判例のビッグデータをベースにしたAI導入が進んできています。

しかし不動産では可能性はあるものの、まだそういう方向に進むのか未知数な部分があります。

不動産の価格は数値に出来る定量的な部分以外に、未来に向かって変動する要素(例えば鉄道や幹線道路の敷設)や、売主買主間の関係性近隣の状況など、鑑定士が情報を集めたり、地元の業者だけが分かっているような要素が多く、かつその数は膨大です。

それを誰がどんな利害で、どんな権限で責任をもって集めて、それぞれの要素をどんなパラメーターとしてデータベース化するのか、現状では想像するのも難しいです。

また、鑑定士の仕事で重要なのは「なぜその価格なのか」という説明責任なのですが、AIにはそれをさせるのが難しいのだそうです。

AI普及の展望は、「現状考えても仕方がない」レベルにあると言えるでしょう。

1-4.これからの不動産鑑定士像

不動産鑑定士の仕事は、現状時点でも昔よりも求められている能力が多様化してきています。今後鑑定士を目指す人も、新しい動向に気を配りながら、志望動機もあらたに試験にのぞみましょう。

すでに鑑定士として働いている人も、現在どこかの社員であったとしても、常にアップデートしていく気持ちが必要になりそうです。

2.不動産鑑定士として独立する場合の将来性【惨状】

2.不動産鑑定士として独立する場合の将来性【惨状】

「独立したい!」という志は素晴らしいですが、ここで問題になるのが既得権を持った先輩の不動産鑑定士さんたちです。若手(と言っても40、50代)の鑑定士さんたちのぼやきの対象です。

公共事業の仕事も、価格競争を防ぐために入札でなく「随意契約」という方式がとられており、よほど営業力があったり、上手に取り入るスキルが無いと、仕事を引き継ぐことは厳しいようです。

「公共事業に依存した、待ちの姿勢の仕事はあてにしない!」と考え、逆に攻める姿勢を持って個人所有・会社保有の土地建物の資産、相続案件などに目をつけていくと活路は見つかるかもしれません。

3.不動産鑑定士のはコスパが悪い?【将来性】

3.不動産鑑定士のはコスパが悪い?【将来性】

「資格があるだけで食える」というのはもう、無いと言える時代で、同じように試験の難しい弁護士などでも似た状況、もしくはもっと惨状のようです。

就職する企業が、どんなコネクションの拡がりがあるのかによって、会社員としての自分の将来性も決まってくるので、就職を考えるときの企業の見極めも重要です。

もしも、安定して高給を求めているだけであれば、勉強時間も長く、安くない費用も必要で、出張も多い仕事なので、目指すのは「コスパが悪い」かもしれません。

安定を求めるなら公務員、不動産業界で稼ぐなら売買取引の営業で上位を狙うことに尽きます。

「不動産を見るのが好き」
「鑑定するのが好き」
「将来的に鑑定のスキルと何かを組み合わせて社会を良くしたい」
「AIにできないことを極めたい」
「一時の不景気に流されないで、難関資格で勉強して、活かしたい」

こういった未来を見られる人が、不動産鑑定の世界を変えていったら素晴らしいですね。

4.「不動産鑑定士 将来性」のまとめ

不動産鑑定士の将来性は暗い?AIによる影響も解説【惨状】

以上、「不動産鑑定士 将来性」というテーマで解説をしました。鑑定士を取り巻く現状や未来ついて理解をいただけたでしょうか?

資格の勉強で身につけた知識は、誰もあなたから奪うことは出来ません。

試験に合格するだけでなく、資格を使い切るすべ、他のスキルと組み合わせて活かすすべを考える人が強い時代になりましたね!

「不動産鑑定士 将来性」 本記事のポイント
  • 不動産鑑定士は、受験者数や仕事が減少傾向。
  • 従来の鑑定の仕事は現状減っているが、コンサルを中心に新しい需要が生まれつつある。
  • AIの影響は現状未知数。早期の普及や官公庁導入は困難。
  • 待ちの姿勢をやめてスキルを活かせる場所は様々に考えられる。

不動産鑑定士に合格してキャリアアップしたい方へ

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出典:公的評価と民間評価(不動産評価との関わり) 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

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