「不動産鑑定士」の人は、普段の実務現場ではあまりお目にかからず、接点は作成された鑑定書類だけ目を通す感じです。

「不動産鑑定士の仕事内容は？」
「求人や年収は？」
「独立や転職はできる？」

高価な不動産の「鑑定」を行うのですから、それだけの勉強・経験を積んで仕事をするのが不動産鑑定士です。どうやったらなれるのか、稼げるのか、気になりますね？

ということで、「不動産鑑定士」の仕事内容について見ていきましょう。他の資格を狙っている方にも参考となる内容ですので、ぜひ最後までお読みください。

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1.不動産鑑定士の仕事内容

「不動産鑑定士」は、難易度やステータスから不動産系国家資格の最高峰に位置し、弁護士・公認会計士と並び、「文系三大国家資格」と呼ばれています。

仕事の分類は大きく「鑑定評価業務」と「コンサルティング」に分類されます。勤務形態は企業に雇われる人と、独立して事務所を興している人がいます。

基本的にクライアントからの依頼があって仕事が成り立つので、仕事を受けるのにそれなりのルートは必要になります。

1-1.鑑定評価業務

公正・中立の立場で、理論的な不動産の価値を求める業務です。国から認められた独占業務として行い、大別すると、「公的評価」と「民間評価」に分けられます。

「公的評価」はもし従事できれば安定した収入が見込める、不動産業としては珍しい公務です。地価公示、相続税路線価、裁判所の競売に関わるものなどあります。

「民間評価」は個人や企業の依頼を受けて鑑定を行います。個人の不動産売買・担保・賃貸・相続する際の評価、企業の場合はM＆Aや証券化の際などの不動産資産評価です。

1-2.コンサルティング業務

土地・建物の有効な利活用に関して、不動産鑑定を根拠としてアドバイスをおこなう仕事です。

たとえば空きビルもテナントビル・オフィスビル、あるいは特定の業種を集めた施設にするなど多種多様の方向性があります。

立地・周辺環境・建物の構造設備、世の中の流行などから、不動産オーナーに対し最適な利用法をアドバイスすることも、不動産鑑定士の営業品目です。

不動産投資家に、投資判断材料となる資料を提供するなどサポートを行う仕事もあります。

1-3. それ以外の仕事

不動産鑑定士の仕事として、「鑑定評価業務」と「コンサルティング」という2つの業務を紹介してきました。この2つがメインですが、不動産鑑定士の仕事はその2つだけではありません。

たとえば「調査や分析」の業務があります。以下のような内容です。

1. 不動産の売買や投資全般について
2. 不動産の担保価値について
3. 不動産の取引価格の水準について
4. 不動産賃貸における家賃動向について

また、海外物件の評価を行う業務もあります。

国際化にともない、海外の不動産を取得する企業も増えています。不動産鑑定士は国内の資格ですが「不動産鑑定のプロ」です。そのため海外案件についても、調査や評価の依頼が来る場合もあります。

ちなみに不動産鑑定士の人は、主にこんな働き方をしています。フィールドワークで時には、長靴で山林の土地に入ったり、探偵のように周囲の聞き込みを行ったりもします。

年間を通じての仕事の波はあまりなく、残業は比較的少なめな場合が多いでしょう（特に公務主体の場合）

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1-4. 不動産鑑定士の働き方

なお、不動産鑑定士の働き方として押さえておくべきなのが、次の2点です。

1. 企業内鑑定士として働くというケース
2. 独立開業して働くというケース

一般的には、①、つまり企業で働くというケースがほとんどです。たとえば、不動産鑑定事務所や不動産会社、金融機関、コンサルティング会社などがあります。

しかし中には②のように、独立開業を果たして「不動産鑑定業を経営する」というケースもあります。また、公認会計士や税理士、弁護士などと一緒になって「共同事務所を設立する」というケースもあります。

2.不動産鑑定士の仕事の目的・役割

ここまでは、不動産鑑定士の「仕事内容」を紹介してきました。今度は「仕事の目的や役割」について見てみることにしましょう。

実際の社会の中で、不動産鑑定士はどのように役立っているのでしょうか。ここでは次の3つの点を解説します。

1. 不動産を適正価格で流通させる
2. 税金関係のトラブルを防ぐ
3. 投資家を守る

2-1.不動産を適正価格で流通させる

不動産は取引金額が大きいのに、価格を決めるのは買い手と売り手の間の意志と、近隣等の「相場」のみです。その価格査定・調整はほぼ、宅建士やベテラン営業マンが行っています。

したがって通常の取引では価格を公平公正・客観的に決めるものがないため、一般の人にもわかりやすい判断材料の提供が必要な場合が出てきます。

たとえば線路以外、何もなかった場所に新駅ができたら、そこの不動産の値段が上がるのはお分かりだと思います。場合によっては、昭和終わりのバブル期のように、不動産が幻想に近い高騰をするケースもあります。

こういってしまえば終わりですが、売主が「〇円です」と言って、それを買主が納得すれば取引は成立します。しかし、それでは済まないケースが存在します。

土地や建物の本来の価値を的確に評価し、適正な不動産取引や租税公課査定をサポートするために行われるのが、不動産鑑定士の鑑定評価業務です。

登記情報や固定資産評価など公的情報・関係法令などを調査するとともに、現地調査や聞き込みなどのフィールドワークも行って、多角的に情報を収集し、鑑定評価書を作成します。

2-2.税金関係のトラブルを防ぐ

両親や親族などから不動産を受け継ぐ際の相続税や、不動産の所有者が毎年支払わなければならない固定資産税について、納税者はそれらの税金の算出根拠にこだわるのは自然の流れです。

明確・公平な根拠なしには、「評価が高すぎる！＝税額が不当に高い」となり、時には「不服申し立て」の訴えが行われることなどがあります。

不動産鑑定士は、相続税や固定資産税の算出根拠となる「公示価格」を公平に決定し、トラブルを未然に防いでます。

2-3.投資家を守る

「この不動産を買うべきか？いま手放すべきか」投資家が正しい判断を下すために、適正に評価されていなければなりません。正しい評価は投資家の保護につながるのです。

また近年コンプライアンスとして、企業の不動産の価値を時価評価した結果に基づき、正しく決算に反映させる会計ルールの企業が増えています。こちらは企業の株主である投資家の保護となっています。

3.不動産鑑定士として働くメリット・デメリット【高給？仕事がない？】

では、不動産鑑定士取得のメリット・デメリットを整理してみましょう。

3-1.楽？やりがいがある？給料が高い？【メリット】

3-1-1.独占業務がある

鑑定結果である「不動産鑑定評価書」の作成は公的な効力を持ちます。この評価作成は不動産鑑定士の独占業務であり、無資格、または他の資格では行うことができません。

3-1-2.平均年収は高め

不動産鑑定士の平均的な年収は700万円〜800万円で、世の中の平均と比較すれば結構高めです。

この数字は上下で見るとかなり幅があり、3,000万円プレイヤーから、勤務先によっては400万円台の人まで状況はさまざま、要はその人次第です。

3-1-3.ダブルライセンスでキャリアアップ

たとえば弁護士・会計士とダブルライセンスができた場合、「不動産分野に強い弁護士・公認会計士」というラベルで顧客獲得には大変有利となります。

ただし言うまでもなく、不動産鑑定士同様ハードルの高い司法試験・公認会計士試験に合格する必要があります。（司法試験・公認会計士試験合格者は、不動産鑑定士試験において科目免除制度あり）

3-1-4.希少性が高い

資格登録された不動産鑑定士は全国でも約8,000人程度しかおらず、「仕事自体が少なくて困る」という局面はあまりないです。

3-1-5.就職・転職の幅が広い

不動産だけでなく、金融畑、官公庁、鉄道会社などでも雇用があります。資格自体は行使しなくとも、大規模開発・都市計画を行う大手企業でも仕事はあり、就職・転職に有利な側面があります。

3-2.きつい？つらい？仕事がない？【デメリット】

3-2-1.実務修習期間は低収入

実際に鑑定士として登録して働くまでに、2年間のインターン＝実務修習が必要となります。この間は給料も少なく経済的にも耐えなければならない可能性があります。

3-2-2.就業方法で年収は様々

前述のように、勤務先の状況によっては400万円台の報酬もあり得、「稼げる資格」というわけにはいかない現状です。

3-2-3.年功序列

よく現場の声として聞かれるのが、年功序列で上司がやる気がない、保守的、横暴だというのがあります。能力主義でバリバリ働きたいひとには辛いところもありますね。

ただし地方と都市部、勤務先次第でかなり違いがあるようです。

3-2-4.人間関係のストレス

競売など、望まれない鑑定で施入者に邪険にされたり、鑑定結果に不満な顧客からクレームを言われたり、前述のように上司との関係に悩んだり、ストレスを感じる局面がいろいろとあります。

3-2-6.単純作業

鑑定方法は仕組み化されている事もあり、仕事内容がルーティンで単調作業になりやすい時があります。

確かに鑑定評価書には、価格算出根拠になる数式が全部明示されていますので、無資格者でも「これ、やれるかも」と思うときがあります。

取得するためにかなりハードルの高い資格ですが、持っているだけで人生安泰が保証される訳ではないということになります。安定したポジションに入るのはなかなか大変で、サラリーマン社会ならではの忍耐を要します。

また、不動産で「稼ぐぞ！」というモチベーションが大きい人なら言うまでもなく、鑑定よりもコミッションのある「売買の営業」をおススメします。

4.「不動産鑑定士　仕事内容」のまとめ

以上、「不動産鑑定士　仕事内容」というテーマで解説をしました。仕事内容や意義、労働条件など、参考になったでしょうか？

どんな資格も活かし方は志とアイデア次第なのですが、不動産鑑定士の場合は徹底的に固い、安定した道を探るという方法もあるようです。

現在だけのことを言えば、不景気によって都市の再開発は停滞気味で、公共事業も同様、さらに、任意競売が増えた関係で事件化される競売物件も大きく目減りしているという現実はあります。

しかし何でも同じ状況はいつまでも続きません。不動産マーケットも同様です。長い目で見れば「不動産鑑定士」、目指す価値ありです！

不動産鑑定士に合格してキャリアアップしたい方へ

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出典：不動産鑑定士の人材育成について（現状）：国土交通省 土地・建設産業局