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「不動産鑑定士」試験は、弁護士・公認会計士とともに文系の三大国家資格と呼ばれる難関試験ですが、毎年の受験者数・合格者数ともに多くはないため、知名度の点でも高くありません。
「不動産鑑定士はどんな試験なの？」
「どのくらい難しい？免除制度はある？」
「試験はいつどこでやるの？」
「合格したあとの手続き等は？」
ただ難しいと言っても、あまり知られていない試験ですから、どんな内容なのか、なるべく具体的に知りたいですよね？
今回は「不動産鑑定士」の試験制度について見ていきましょう。受験検討の参考に、最後までお読みください！
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この記事・サイトの監修者
棚田 健大郎
保有資格：宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ＦＰ２級など多数保有
不動産業界歴１０年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。３０００人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第１位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数20万人以上。
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保有資格：宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、ＦＰ２級など多数保有
不動産業界歴１０年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。３０００人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第１位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数20万人以上。
目次
1.不動産鑑定士の試験について【試験内容】
不動産鑑定士試験は文字通り、不動産鑑定士になるための試験ですが、難易度が高いだけでなく、試験に合格するまで、合格してから資格を得るまで、ともに結構な時間がかかります。
まずは試験ですが、合格するまでに2種類の試験を受け、両方に合格する必要があります。試験は「短答式」と「論文式」と呼ばれる2つの形式に分かれています。
1-1.試験内容
1-1-1.短答式試験
| 試験科目 / 試験時間 / 出題数 | 不動産に関する行政法規 午前（120分) / 出題数:40問 配点：100点 |
|---|---|
| 不動産の鑑定評価に関する理論 午後（120分） / 出題数：40問 配点：100点 |
|
| 出題形式 | ５肢択一・マークシート方式 |
| 合格基準 | 総合点で約７割を基準に、土地鑑定委員会が年度毎に決定した得点。 総合点の他、各試験科目ごとに一定の得点を必要とする（足切り） |
1-1-2.論文式試験
| 試験科目 / 試験時間 / 出題数 |
【第１日目】 経済学 |
|---|---|
|
【第２日目】 不動産の鑑定評価に関する理論（論文問題） |
|
|
【第３日目】 不動産の鑑定評価に関する理論（演習問題） |
|
| 出題形式 | 記述式（記述・論文） |
| 合格基準 | 総合点で約６割を基準に、土地鑑定委員会が年度毎に決定した得点。 総合点の他、各試験科目ごとに一定の得点を必要とする（足切り） |
2.不動産鑑定士試験の受験に必要な情報
2-1.受験資格
受験資格はありません。どのような方でも受験可能です。
2-2.免除制度について
免除制度は、一定の条件を満たしていれば、試験のうち1部を免除＝無回答満点扱いとされるものです。
まず、短答式に合格履歴がある人は、合格発表から2年以内・短答式に合格した年から3回分までの短答試験受験が免除されます（1級建築士試験にも同様の制度がありますね）
また、論文式試験は司法試験合格者は民法が、公認会計士合格者は会計学及び、合格した試験で受験した科目が試験科目から免除されることになっています。
2-3.試験日
| 短答式試験 | ５月中旬の日曜日 |
|---|---|
| 論文式試験 | ８月上旬の日を含む連続３日間 |
令和3年の試験は例年通り、短答式が5月、論文式が8月に行われる形に戻りました。今後もコロナ禍の影響を免れない情勢の可能性もあります。受験される皆さんは、
- 試験の実施日程
- 会場の変更措置
- 試験当日、受験者に求められるウイルス対策
これらの点について、今後も試験主催者の発表する情報に注意してください。こちらが公式のリンクです。
2-4.受験地
| 短答式試験 | 全国10会場 北海道・宮城・東京・新潟・愛知・大阪・広島・香川・福岡・沖縄 |
|---|---|
| 論文式試験 | 全国3会場 東京・大阪・福岡 |
2-5.受験料
| 書面申請 | 13,000円（論文式試験も含む） |
|---|---|
| 電子申請 | 12,800円（論文式試験も含む） |
2-6.願書受付期間
| 電子申請 | 2月中旬～3月上旬 ※国土交通省ホームページのオンライン申請システムページより |
|---|---|
| 書面申請 | 2月下旬～3月上旬 ※国土交通省土地鑑定委員会事務局より |
※電子申請の方が受付開始が早い点、ポイントです。
2-7.合格発表日
| 短答式試験 | 6月中旬 |
|---|---|
| 論文式試験 | 10月中旬 |
（※例年の場合です。コロナ関連の変更に注意。）
2-8.合格率
| 短答式試験 | 36.3%（令和3年度） |
|---|---|
| 論文式試験 | 17.7%（令和2年度） |
2-9.実務修習
短答式・論文式と、両方の試験に合格すると、見習い期間である「実務修習」を受け、最後に行われる考査を受けて合格する必要があります。
さらに実務寄りの講義を受け、実務においても一定の修業を積まないと鑑定士として登録ができない制度です。この実務修習の期間として1年から2年ほどを要します。
| 実務に関する講義 | 全16科目をeラーニング形式で受講 |
|---|---|
| 基本演習 | グループ等によるゼミナール形式の講義 |
| 実地演習 | 指導鑑定士の在籍する鑑定業者または指定大学機関で、全13類型の鑑定評価報告書を作成し、それぞれ期限内に提出 |
| 修了考査 |
|
3.不動産鑑定士試験の難易度の分析【必要な勉強時間】
難関試験と言われる不動産鑑定士ですが、どのくらい難しいのでしょうか？
3-1.合格率・合格ライン
不動産鑑定士試験は近年少しづつ易しくなり、合格者も増やしているということが言われています。実際どうか、この6年ほどのデータを見てみましょう。
| 年 度 | 受験者数 | 合格者数 | 合格率 | 合格ライン | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 平成27 | 1,473 | 451 | 30.6% | 140点 | ||
| 平成28 | 1,568 | 511 | 32.6% | 128点 | ||
| 平成29 | 1,613 | 524 | 32.5% | 135点 | ||
| 平成30 | 1,751 | 584 | 33.4% | 138点 | ||
| 令和１ | 1,767 | 573 | 32.4% | 140点 | ||
| 令和2 | 1,415 | 468 | 33.1% | 133点 | ||
| 令和3 | 1,726 | 626 | 36.3% | 133点 | ||
短答式試験の数字の推移には、「易しくなった」というほどの変化は感じられません。
| 年 度 | 受験者数 | 合格者数 | 合格率 | 合格ライン | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 平成27 | 745 | 84 | 11.3% | 294点 | ||
| 平成28 | 706 | 100 | 14.2% | 378点 | ||
| 平成29 | 708 | 103 | 14.5% | 348点 | ||
| 平成30 | 733 | 106 | 14.5% | 347点 | ||
| 令和１ | 789 | 117 | 14.8% | 376点 | ||
| 令和2 | 810 | 121 | 14.9% | 353点 | ||
| 令和2 | ※実施前 | |||||
論文式の方は、確かにこの6年で合格者数は1.4倍強になっているのがわかります。
合格率や合格ラインはあまり変化がないのですが、資格試験は「何人合格者を出すか」という意図が、難易度調整・合格ライン決めの指針となるため、これは「いくらか易しくして、合格者を微増させよう」という傾向かもしれません。
とはいえ、もともと範囲の広さ、問題の難しさ、勉強量を要求される試験です。マークシートも4択と5択では、5択の方が正答確率は大きく下がります。そう期待もせずに、気を引き締めておく方が良いでしょう。
3-2.必要な勉強時間
鑑定士の試験で合格に必要な勉強時間は、個人差があるのですが平均して、トータル2000時間以上はかかり、人によっては「5000時間かかって合格した」という例もあります。
必要な勉強時間を2つの試験で分けると、短答式で800時間〜1200時間、論文式は1200時間〜2900時間と言われています。論文式の方が準備は大変です。
これを勉強開始時期別に、1日あたりの勉強時間に置き換えてみると、以下のようになります。
| 3年前開始 | 54分 |
|---|---|
| 2年前開始 | 1時間42分 |
| 1年前開始 | 3時間22分 |
| 半年前開始 | 6時間44分 |
| 3年前開始 | 2時間42分 |
|---|---|
| 2年前開始 | 4時間6分 |
| 1年前開始 | 8時間12分 |
| 半年前開始 | 16時間24分 |
社会人の受験者ならば、青字部分の2年前勉強開始あたりが妥当なスタートラインでしょうか。
この勉強時間の個人差ですが、資格試験慣れ、年齢、実務経験、体調、前述の免除科目の有無などで増減があります。
4.「不動産鑑定士 試験」のまとめ
以上、「不動産鑑定士 試験」というテーマで解説をしました。試験制度の概要や難易度には理解をいただけたでしょうか？
鑑定士試験は難易度が高く、やはり大きなチャレンジには違いないのですが、時間をかけ、自分に合ったやり方を探し、集中力とモチベーションを切らさなければ、ある意味「誰でも合格できる。」
受験資格がないというのは、そういうことを意味してるのではないでしょうか？
- 「不動産鑑定士」試験の合格所要勉強時間は2000～5000時間。
- 合格所要時間には個人差があるが、自分に合った勉強プラン・目標設定を。
- 合格には勉強方法、科目等の優先順位にも工夫が必要。
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