ビルメンテナンスは、ビルやマンション、ホテルや病院など、さまざまな建築物を維持管理するのが仕事です。

日常に欠かせない大事な仕事ですが、「具体的な仕事内容はよくわからない」という人がほとんどではないでしょうか。そこで今回は、ビルメンテナンスの仕事内容をまとめました。

ビルメンテナンスの仕事は、ビルの空調や水道といった設備管理だけではありません。警備や清掃など、他にもさまざまな業務があります。

また、ビルメンテナンスの仕事につくメリットやデメリットも解説します。これを読めば、自分の適正に合う業界かどうか、より明確にイメージできるようになるはずです。

1.ビルメンテナンス業界とは？

ビルメンテナンスは、マンションやビルなどの建築物を維持管理するのが仕事です。

清掃や警備、空調や水道の管理など、建築物を維持管理するにはさまざまなメンテナンスが必要です。しっかりしたメンテナンスがなければ、長期的に安全かつ快適に使い続けることはできません。

まず、ビルメンテナンス業界のいくつかの特徴を見てみることにしましょう。

1-1.系列系と独立系

管理会社にはさまざまなタイプがありますが、たとえば「系列系」と「独立系」という2つ分類することができます。

1. 系列系
2. 独立系

系列系は、親会社をもつパターンです。親会社がゼネコンやデベロッパーの場合、そこで手掛けられた物件の多くは、系列のビルメンテナンス会社に委託されます。

独立系は、そうした親会社をもたずに独立して活動している会社のことを指します。親会社から下りてくる物件がないため、自らの力で仕事を獲得する必要があります。

1-2.常駐と巡回

また勤務形態には「常駐」と「巡回」の2つがあります。

1. 常駐：警備員が常にその施設にいるというパターン
2. 巡回：複数の施設を回るというパターン

最近はIT技術の発達もあり、「常駐」型は減少しつつあります。昔は中規模マンションでも常駐型の管理人がいましたが、近年では機械警備による遠隔監視が広がっています。

オフィスビルでも「常駐」は大型ビルにかぎられており、機械で監視や制御を行う施設が増えています。

1-3.「ビルメン」と「ビル管理」の違い

ビルメンテナンスと似た用語に「ビル管理」があります。ほぼ同じ意味ですが、取り扱いに注意を要するのが「設備管理」「施設管理」という言葉です。

わかりやすく表にすると、次のようになります。

用語	意味
設備管理・施設管理	さまざまな設備や施設の点検・修理を行うこと。
ビルメンテナンス	設備管理に加えて、警備や清掃などの業務も含んだ表現。

最初は違いがわかりにくいかもしれませんが、「ビルメンテナンス」という用語には「設備や施設の管理」以外の業務も含むということを覚えておいてください。

なおビルメンテナンスの業界や仕事内容について、より詳細に知りたいという方は、次の記事も参考にしてください。

ビルメンテナンス・管理業界の動向は？課題や将来性・売上ランキング10社も解説！ ｜宅建Jobマガジン

ビル管理の仕事内容とは？激務できつい？年収の割には楽？【資格は必要かも解説】 ｜宅建Jobマガジン

2.ビルメンテナンスの仕事内容

ビルメンテナンスの仕事内容としては、主に次の6つがあります。

1. 清掃管理業務
2. 衛生管理業務
3. 設備管理業務
4. 建物・設備保全業務
5. 警備防災業務
6. その他

それぞれについて、順番に説明していきます。

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出典：ビルメンテナンス業務とは – 公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会

2-1.清掃管理業務

ビルメンテナンスの仕事の1つ目は「清掃管理業務」です。ビルの清掃を行うのが役割で、具体的には以下のような場所があります。

1. 建築物の内部：床、天井、内壁、トイレ、洗面所、ブラインド、照明器具、エレベーター、エスカレーター、ブラインド、置物、机、イスなど。
2. 建築物の外部：外壁、窓ガラス、サッシ、屋上、建物の外回り全般、ビル周りの清掃や散水、屋上など。

ビルの美しさだけでなくビルの衛生面も保つのが特徴で、近年では「事後清掃」だけでなく「予防清掃」も重視されるようになりました。

単純に「汚れた場所を清掃する」というだけでなく、たとえば、事前の処置を行うことでビルが汚れにくくなるようにしたり、汚れをビル内に持ち込ませないような工夫がされています。

このように、高度な清掃知識や管理能力が必要になっていることから、1982年には国家検定として「ビルクリーニング技能検定」が誕生しました。合格すると、清掃管理業務の専門家として「ビルクリーニング技能士」の称号が与えられます。

ビルクリーニング技能士 – 公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会

なお、清掃管理業務を紹介する映像があるので、こちらもぜひチェックしてみてください。

■ビルメンテナンス業紹介動画　清掃編（公益社団法人 東京ビルメンテナンス協会）

https://youtube.com/watch?v=zBSEyrEYM-E

2-2.衛生管理業務

ビルメンテナンスの仕事の2つ目は「衛生管理業務」です。

ビルの衛生環境を保つのが役割で、「水」や「空気」「害虫対策」がメインとなります。具体的には次のような内容です。

1. 空気環境管理：空気環境の測定、空気調和装置の清掃、空調用ダクトの掃除
2. 給水管理：貯水槽の清掃、水質の検査、給水管の洗浄
3. 排水管理：排水槽の清掃、湧水槽の清掃、浄化槽の清掃、排水管の清掃
4. 害虫駆除：ねずみや昆虫等の防除
5. 廃棄物処理：ゴミの収集、搬出、処理

たとえば「水」については、給水管や貯水タンク、排水設備などの清掃や消毒があります。残留塩素の測定などの水質検査も重要です。

また「空気」については、温度や湿度にくわえ、一酸化炭素や二酸化炭素、浮遊粉塵や気流などの状況も調査します。

もし「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」（ビル管理法）に定められた環境基準に合致していなければ、調整を行うのも「衛生管理業務」の仕事です。

「害虫対策」としては、トラップを仕掛けることで害虫の調査を行い、もし害虫が見つかった場合は駆除を行います。

2-3.設備管理業務

ビルメンテナンスの仕事の3つ目は「設備管理業務」です。ビル内にあるさまざまな設備が、きちんと正常に運転できているかどうかを点検整備します。「運転保守業務」と呼ばれることもあります。

点検する設備としては、以下のような設備があります。

1. 電気通信設備：屋内配線設備、受変電設備、照明設備、非常用発電設備、蓄電池設備、電話設備など
2. 空気調和設備：空気調和装置、ボイラー、冷温水発生機、冷凍機・冷却塔、送風機・排風機など
3. 給排水設備：貯水槽の清掃、水質の検査、給水管の洗浄、排水槽の清掃、湧水槽の清掃、浄化槽の清掃、排水管の清掃など
4. 消防用設備：消火設備、警報設備、避難設備など
5. 昇降機設備：エスカレーター、エレベーターなど

基本的な役割は点検整備ですが、点検記録を保存したり分析したりするのも「設備管理業務」の仕事です。

なお、設備管理業務のプロフェッショナルであることを証明する資格として、1996年に「ビル設備管理技能士」という検定制度がスタートしました。1級と2級があり、1級を受験するには実務経験が7年、2級の場合は2年が必要です。

試験内容や合否基準など、詳しい内容は次のページを参考にしてください。

ビル設備管理技能士 – 公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会

また、設備管理業務のことがよくわかる映像として、次の作品もチェックしてみてください。

■ビルメンテナンス業紹介動画　設備編

https://youtube.com/watch?v=y51ix8MR1fk

2-4.建物・設備保全業務

ビルメンテナンスの仕事の4つ目は「建物・設備保全業務」です。「点検整備業務」とも呼ばれており、建物の長期的な保全を行うのがミッションです。

建築基準法にもとづく定期的な検査や点検の実施がメインですが、定量的データだけでなく、「お客様の声」などの定性的データも調査し、総合的な観点からデータを蓄積していきます。

それらのデータをふまえて、経年劣化に応じた消耗や劣化をチェックするのが役割です。対象は次の2点です。

1. 建築構造物
2. 建築装備

まず、建築構造物としての安全性をチェックします。また、建物にはさまざまな建築装備があります。たとえば、受変電や発電機械、ボイラー設備、冷凍機、貯水槽などです。

これらの法定点検や性能調査、水質検査や空気環境測定などを行うことも役割の一つです。

2-5.警備防災業務

ビルメンテナンスの仕事の5つ目は「警備防災業務」です。ビルの安全と人の安全を守ることが仕事で、具体的には次のような業務があります。

1. 警備業務
2. 防火防災業務
3. 駐車場管理

警備業務では、警備員がビルに常駐して安全維持を行います。たとえば不審者の侵入を防ぐために入口でチェックしたり、ビル内を巡回したりします。

また防火防災業務では、消防計画を立案したり、消防用設備の定期点検を行ったりします。

これら2つの業務は、近年ではシステム化が進んでいます。さまざまな監視装置が防災センターで制御されるようになり、担当者には高度な専門知識も求められるようになっています。異常事態を察知したらすぐに対応できる体制づくりも重要です。

3点目の「駐車場管理」も、警備防災業務の役割です。駐車場管理は24時間体制で行われます。基本的に防犯監視はシステムを使って自動制御されますが、トラブルの最終的な解決には人手も必要です。

なお「警備防災業務」については、次のような解説動画もあります。ぜひ参考にしてみてください。

■ビルメンテナンス業紹介動画　警備編

https://youtube.com/watch?v=nVFYg-CWVhI

2-6.その他

ここまでで「ビルメンテナンスの仕事」として5つの業務を紹介してきましたが、他にもさまざまな業務があります。

たとえば、ビルの受付案内、エレベーターの運転や管理、電話の取次サービスやメール環境の管理といった業務です。

また、ビルをマネジメントするための業務もあります。関連資格もあり、たとえば公的資格の「ビル経営管理士」は、ビル経営管理のスペシャリストの証となるものです。

また民間資格の「認定ファシリティマネジャー」も有名です。興味のある人は、ぜひ以下の公式サイトをチェックしてみてください。

ビル経営管理士試験｜一般財団法人 日本ビルヂング経営センター　公式ホームページ

概要 – JFMA 公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会

3.ビルメンテナンスの仕事につくメリット

ビルメンテナンスの6つの業務を紹介してきました。実際にビルメンテナンスの仕事につくと、どのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは次の2つのポイントを紹介します。

1. シフト勤務が多く、残業は少なく休みも週休2日でとれる。
2. 未経験・女性でも働くことが出来る。

3-1.シフト勤務が多く、残業は少なく休みも週休2日でとれる

まず1つ目は「シフト勤務が多く、残業は少なく休みも週休2日でとれる」ということです。

ビルメンテナンスというと肉体労働をイメージする人もいます。また「きつい」「きたない」「危険」という「3K産業」とも言われますが、実際のところ残業は少なく、肉体労働的な業務もあまりありません。

求人情報を見ても、ほとんどの会社が「週休2日制」をとっています。

またシフトが組まれているため、たとえば「朝8時から夜6時まで」という日もあれば「夜6時から朝8時まで」という日もあるなど、過度な負荷がかからないようになっているケースがほとんどです。

「かなりきつい仕事では？」というイメージがあるなら、ぜひ次の記事も参考にしてみてください。

設備管理は低年収できつい？仕事内容や転職に役立つオススメ資格も詳しく解説 ｜宅建Jobマガジン

3-2.未経験・女性でも働くことが出来る

2つ目に言えるのは「未経験・女性でも働くことが出来る」ということです。

この業界は慢性的な人手不足が続いています。パートやアルバイトも不足しているため、企業としては常に人を探したいのが本音です。そのため、未経験からでも働くことができます。

たとえば「ビルメンテナンス情報年鑑2020」を見ると、「全国ビルメンテナンス協会」の会員を対象とする調査結果として、以下のような回答が寄せられています。

■従業員の過不足（常勤従業員）について

• 本社：「不足」35.8％、「やや不足」43.7％：合計79.5％（2018年は78.2%）
• 営業所：「不足」31.1％、「やや不足」43％：合計74.1％（2018年は72.7%）

またパートタイマーとなると、本社で86.3%、支社・営業所で80.7％が「不足」または「やや不足」と回答しています。

出典：ビルメンテナンス情報年鑑2020（公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会）

しかもビルメンテナンスは「人間の労働力」への依存度が高い「労働集約産業」です。「いかに優秀な人を大量に確保するか」が勝負になるため、とにかく人がほしいという会社が多いです。

未経験でもチャレンジできるという点は、大きなメリットと言えるでしょう。

マンション管理・ビル管理・フロント・職種未経験歓迎の不動産求人/転職情報

4.ビルメンテナンスの仕事につくデメリット

ビルメンテナンスの仕事につくメリットを説明してきましたが、もちろん良いことばかりではありません。今度はデメリットについても見てみることにしましょう。以下の3つの点を紹介します。

1. 平均年収は低く非正規が多い
2. 覚えることが多い
3. 「24時間365日体制」の勤務形態

4-1.平均年収は低く非正規が多い

1つ目のデメリットは「平均年収が低く、非正規雇用が多い」ということです。

転職サイト「マイナビミドルシニア」によると、ビル管理スタッフの年収は、初年度の場合103万円から287万円前後が目安です。

出典：ビル管理スタッフのお仕事 | ミドルの職種 大辞典- マイナビミドルシニア

ビル管理には高度な知識を要求されることも多く、関連資格も多種多様です。資格をもっていれば正社員の道もありますが、それでも高い年収は望めません。また現場作業レベルとなると、非正規の雇用も多いのが実態です。

4-2.覚えることが多い

2つ目のデメリットは「覚えることが多い」という点です。

すでに紹介したとおり、ビルメンテナンスの業務内容は膨大です。設備の名称や点検項目も多く、高度な知識を問われることもたくさんあります。担当業務によっては資格の取得が求められる場合もあります。

学ぶべきことが多いため「勉強が嫌い」という人には大きな負担になるでしょう。平均年収が低いこともあり、「業務量が割に合わない」と判断して辞めてしまう人もいます。

逆に「勉強好き」なら向いている環境です。資格が求められる業務もあるため、関連資格が取得できれば「資格手当」も狙えます。

ビルメンテナンスの業務では「休憩時間」や「仮眠時間」も長めに与えられます。それらのスキマ時間を上手に活かして資格の勉強ができれば、実務にもいい影響が出るはずです。

なおビル全体の管理について学べるのが、前述した「ビル管理士」です。詳しくは次の記事を参考にしてください。

ビル管理士の受験資格は？実務経験なしの場合はNG!?【資格で年収が上がるのかも解説】 ｜宅建Jobマガジン

4-3.「24時間365日体制」の勤務形態

3つ目のデメリットは「24時間365日体制の勤務形態」という点です。

ビルの管理は24時間365日、フル稼働する体制がとられています。そのため「深夜勤務」や「夜間勤務」、祝日や土日の勤務もあります。

ただし、その分は「平日休暇」が与えられたり、休憩時間や仮眠の時間が与えられることになります。きちんとシフトが組まれるため、求人案件を見ても「週休2日制」の会社が多いです。ほとんど残業が無いという会社もあります。

とはいえ、シフトが変わるため日常生活のリズムは崩れがちです。

日勤なら「朝8時から夜6時まで」という場合が多いですが、夜勤なら「夜6時から朝8時まで」となり、宿直なら「朝8時から翌朝8時まで（休憩と仮眠を挟む）」といった勤務形態になります。

また緊急対応があれば、休みの時でも現場に駆けつけなければいけないこともあります。平日に休みがあるため、土日に知人との時間が共有できない点も、デメリットと言えそうです。

5.ビルメンテナンス業界への転職で有利になる資格

ビルメンテナンスの業界や仕事の内容、仕事につくメリットやデメリットを解説してきました。

実際に働くなら、ぜひともチャレンジしてほしいのが関連資格の取得です。資格がなければ担当できない業務もあります。

実務に活かせるため、転職に有利になるだけでなく「資格手当」というかたちで年収upにもつなげることも可能です。

なかでも注目してほしいのが「ビルメン4点セット」と呼ばれる次の関連資格です。

1. 第二種電気工事士
2. 危険物取扱者乙種4類
3. 二級ボイラー技士
4. 第三種冷凍機械責任者

いずれも難易度は高くありません。それぞれの概要について解説します。

5-1.第二種電機工事士

「第二種電機工事士」は、電気設備に関する工事を行うのに必要となる資格です。工事の欠陥による災害を防ぐために設けられた国家資格です。

第1種と第2種があり、第2種の場合は「一般用電気工作物」（600ボルト以下で受電する設備）の作業に従事することができます。具体的には、小規模の店舗や事業所、一般住宅などが該当します。

試験は、以下の2つから構成されています。

1. 筆記試験：四肢択一のマークシート方式
2. 技能試験：実技

詳しくは次の公式サイトを参考にしてください。

第二種電気工事士試験 | ECEE 一般財団法人電気技術者試験センター

5-2.危険物取扱責任者乙種4類

「危険物取扱責任者乙種4類」は、消防法で定めた「危険物」を取り扱うのに必要となる資格です。たとえば、ガソリンや過酸化水素などがあります。

甲種、乙種、丙種の3種類があり、以下のような分類になっています。

1. 甲種：すべての種類の危険物の取り扱いが可能。
2. 乙種：1類から6類まであり、取り扱い可能な危険物が異なる。
3. 丙種：4類のうち、特定の危険物が取り扱い可能に。

今回紹介する「乙種4類」は、ガソリン、軽油、灯油、重油などの取り扱いが可能となる資格です。全受験者の8割が「乙種4類」試験を受けています。

5-3.二級ボイラー技士

「二級ボイラー技士」は、ボイラーを安全に取り扱うために必要な国家資格です。

ボイラーは、工場やビルなどに設置されており、おもに給湯や暖房の熱源として活躍しています。

ボイラーのある施設では「ボイラー取扱作業主任者」を選任しなければいけないことになっているため、企業ニーズの高い資格の一つです。

求人を見ると「二級ボイラー技士を優遇します」といった記述を見かけます。ビルメンテナンス業界で働く上では、取得して損のない資格です。

近年ではボイラーのあるビルの数減っています。また資格が無くても取り扱い可能なボイラーもあります。しかし、まだまだ資格としてのニーズは高いです。

5-4.第三種冷凍機械責任者

「第三種冷凍機械責任者」は、業務用の冷蔵機械の保守管理をするのに必要な国家資格です。この資格をもっていると、冷凍設備の管理者になることもできます。

一定規模の冷凍施設では「冷凍機械責任者」の設置が義務付けられてます。資格があれば会社から重宝されるはずです。

なお1種、2種、3種の間には次のような違いがあります。

1. 第一種：すべての冷凍設備の取り扱いが可能。
2. 第二種：冷凍能力が1日あたり300トン未満の冷凍施設のみ。
3. 第三種：冷凍能力が1日あたり100トン未満の冷凍施設のみ。

なお、ビル管理で代表的な資格とされるのが「ビル管理士」です。詳しいことは次の記事を参考にしてください。

ビル管理士の受験資格は？実務経験なしの場合はNG!?【資格で年収が上がるのかも解説】 ｜宅建Jobマガジン

6.「ビルメンテナンス」のまとめ

ビルメンテナンスの仕事内容について解説してきました。

ビルメンテナンスは私たちの生活に欠かせないものです。しかしその詳しい実態は意外と知られていないのが実態です。

今回の記事では、ビルメンテナンスの仕事内容やメリット・デメリットを解説しました。また、転職や実務を有利にするための資格も取り上げました。

この業界に興味を感じた方は、ぜひ今回紹介したウェブサイトなどもチェックしてみてください。

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