「不動産用語でよく耳にするADとは、どのような意味合いの広告料なの？」

部屋を借りた経験のある方は、仲介手数料は支払ったことはあっても、AD広告料というものを請求されたことはないはずです。

実はこのADというものは、部屋のオーナーが入居者を優先して紹介してもらうために、不動産会社に対して支払うお金のことを指します。

ADを付けると不動産会社の収益が伸びるため、ADの金額が大きいほど、不動産営業の動きが真剣になります。

今回は不動産賃貸仲介会社にとって、仲介手数料に匹敵するほどの大事な収入源である「AD(広告料）」について詳しく解説をしていきます。

不動産会社の収入源にご興味のある方はぜひ、参考にしてください！

1.不動産賃貸仲介の「AD(広告料)」とは？仕組みも解説

不動産の「AD(広告料)」とは、賃貸契約が決まった際に「オーナー（大家）」から「不動産会社」に支払われるお金のことです。

英語表記の「advertisement（アドヴァタイズメント）」を略したもので、「広告宣伝費」や「業務委託料」などと呼ばれる場合もあります。

通常は、借主から仲介手数料1か月を受け取り、オーナーからは広告料として実質的な仲介手数料を受け取ることが、不動産業界では常識なのです。

ここでは「AD(広告料)」の仕組みについて、簡単に解説をしていきましょう！

1-1.ADの仕組み

宅地建物取引業法における不動産賃貸住宅の「仲介手数料」の上限は、「家賃の1か月分」と規定されています。

この金額はオーナーと借主の両方を合わせて、家賃の1か月分を超えてはいけません。

オーナーが家賃の50％を支払った場合は、借主からは家賃の50％までしかもらえず、借主が家賃の100％の仲介手数料を支払った場合は、オーナーからは貰えない仕組みになっているのです。オーナーと借主の支払い比率は、オーナーが自由に決められます。

このように仲介手数料の報酬上限は、1ヶ月分と定められているため、本来であれば、それ以上貰ってはなりません。

しかし宅建業法では、オーナーから「広告料」という名目で、1か月分以上の家賃（仲介手数料と同じ金額またはそれ以上）をもらえることが認められているのです。

「広告料」は多いところでは2か月や3か月以上もらうこともあり、名目を変えることで仲介手数料の他に、賃貸仲介会社がお金が貰える仕組みになっています。

1-2.ADが発生する理由

近年では直接不動産会社に来店する前に、賃貸ポータルサイトを利用して部屋探しをするお客様が多いです。

近年では「ホームズ」や「アットホーム」などのポータルサイトが有名でしょう。

このような賃貸ポータルサイトでは、オーナーではなく不動産会社が多額の掲載料を支払って物件を掲載しています。

不動産会社は掲載料負担があるため、オーナーは不動産会社に広告費を支払わないと物件を掲載してもらえません。

また別の不動産仲介会社に客付けを依頼することもあるため、その営業活動費も含まれている場合があります。

1-3.ADの相場

ADの平均的な相場は家賃の1~2ヶ月分ですが、中には3ヶ月分の場合もあります。

基本的に都市部では安く、新築で立地条件の良い物件の場合は、募集をかけるとすぐに入居者が決まるため、家賃の1か月程度が多いです。

反対に郊外では高めの傾向がありますが、郊外の物件のほうが都市部に比べて家賃も安いため、入居者を確保するために、多めに設定することがよくあります。

特に老朽化が進んでいたり、立地条件が悪かったりする場合は、募集をしてもなかなか入居者が決まりません。

そのような場合は仲介業者に優先して物件を紹介してもらうために、3カ月分など多めのADを支払う貸主も多いのです。

1-4.AD(広告料)の記載方法

ADを出す場合は、AD付きの物件であることを仲介業者に知ってもらわなければなりません。

そこで、AD付きの物件の場合は賃貸の募集図面（マイソク）の右下部分などに表記し、仲介業者に対してAD付き物件であることを知らせるのです。

客付けする仲介業者は、大家や賃貸管理会社からマイソクを受け取ると、真っ先に右下にあるADの表記部分を確認します。

「AD(広告料)」の記載方法は「1か月分＝100％」となっており、「AD100」と書いてある場合は1ヶ月分、「AD200」の場合は2ヶ月分です。また「AD1」と書いてある場合は家賃1ヶ月分の意味を指します。

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2.不動産賃貸仲介で「AD(広告料)」がある理由

なぜオーナーは決して安いとは言えないADに同意をするのでしょうか？

ここでは、不動産賃貸仲介で「AD(広告料)」が発生する理由を解説していきます。

2-1.AD(広告料)を増やすタイミング

ADを増やすタイミングとしては、次のような条件の場合が当てはまります。

2-1-1.賃貸の閑散期

ADの相場は、賃貸募集をする時期により大きく変動します。

ADは空室を早めに客付けしてもらうのが目的なため、人が動きやすい1～3月の不動産繁忙期については、ADを多めに出すオーナーはあまりいません。

しかし、夏場など不動産の動きがない閑散期については、なかなか空室が決まらないため、ADを少し多めに設定する場合が多くなります。

2-1-2.内見を希望する人が2か月以上現れない

仲介会社にマイソクなどを渡して客付けを依頼しているにも関わらず、内見を希望する人が全く現れない場合には、ADを増やすことが多くなります。

仲介会社の営業にとっては、ADでもらえるお金は仲介手数料と匹敵する大事なものです。ADが多くなると俄然やる気が出てくるため、オーナーとしては、背に腹は代えられず増やすこともあります。

このようにADを増やして2～3か月以上が経っても、空室が改善されない場合は、家賃設定が物件に見合っていない金額であったり、立地条件が良くなかったりする物件だったりという可能性が大きいです。

このような場合はADを多めにする以前に、家賃や敷金・礼金などを見直すことが必要かもしれません。

2-2.賃貸仲介業者側のメリット

売買と違い賃貸の仲介手数料は家賃1か月分が上限のため、高額な利益が見込めません。

そのため賃貸仲介業者としては、借主からの仲介手数料だけでは少ないため、貸主からもお金を貰えるADのシステムを利用すると、利益を上げられるメリットがあるのです。

ADは仲介手数料と違い、貰える金額に上限がありませんので、ADが多ければ多いほど、仲介業者の利益が上がります。

そのため物件の良しあしよりも「ADが多いかどうか」で、物件をお客様に紹介する仲介業者も多く、ADは賃貸仲介会社にとっては、非常に大きな収益源となっているのです。

2-3.オーナー(貸主)側のメリット

オーナー(貸主)としては、お金を多く払うほど、入居者を紹介してもらえるというメリットがあります。

ADを多く支払うと、仲介業者が入居者を紹介してくれる確率が高まるため、成約率が上がるからです。

特に閑散期や郊外にある物件など、なかなか内見希望者がいない不利な条件のときは、ADを多めにしないと入居者が決まらず、空室のままになってしまいます。

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3.「不動産　AD」のまとめ

今回は賃貸仲介会社がオーナーからもらう「AD（広告料）」について詳しくまとめてみました。

ADは賃貸仲介会社にとっては、仲介手数料よりも多くもらえる場合もあるため、物件をお客様に紹介する時の判断材料とし、ADが多い物件を優先して紹介することが多いです。

そのため早く入居者を入れたかったり、条件が良くなかったりする物件のオーナーは、賃貸仲介会社に多めにADを支払わないと、なかなか入居者を紹介してもらえません。

理由としては、仲介会社の営業はAD手数料を売り上げるほど成績が上がるため、インセンティブが付き、給料が多くもらえるようになるからです。

インセンティブは会社により加算される率が違いますので、きちんとした会社ほど高い傾向があります。

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