最近耳にする機会の増えた「プロパティマネジメント」。何となく投資運用とは分かっても、具体的に何のことでしょうか？

「プロパティマネジメントとは何？分かりやすく知りたい」
「どんな会社があるのか知りたい」
「アセットマネージメントや、似た名称の仕事との違いを知りたい」

時代の流れで、不動産投資もただ何となく物件を所有し、その収益の恩恵にあずかっていればいいという状況ではなくなりました。そんな投資家を支えて活躍するプロパティマネジメント畑の企業やスタッフは、どんな人たちなのか気になりますね？

今回は「プロパティマネジメントとは」と題して解説します。不動産が投資対象として存在を増した状況、見逃せません！

1.プロパティマネジメントとは？【分かりやすく解説】

プロパティ＝資産・マネジメント＝管理ということで、プロパティマネジメントとは、収益不動産の経営を代行して、資産価値を最大化する仕事です。

簡単に言い替えますと「物件を預かって管理し、最大の賃料＝投資効果を得るよう運営する」ということでしょうか。

実業として、個人の投資するアパート、オフィスビルや商業施設の運用管理代行を行います。

出典：プロパティマネジメントとは（エム・エス・ビルサポート）

Property Management ⇒ PMと略称し、この業務に当たる人はPMやプロパティーマネージャーと呼ばれます。代行とはいえ、経営のマネージャーなのです。

1-1.一体型管理会社との違い

管理業務の基本定期な定義として、「お客様の入居が決まって以降」の仕事を担当するものです。これがプロパティマネジメント型の管理会社です。

しかし世間の実情としては、居住用・テナント問わず「客付け」の部分から担当する「一体型の管理会社」が主流です。

両者の違いの定義は、「物件の流通に関与するか」「仲介業務の店舗を持つか」「オーナーのみの立場か、オーナー・エンドユーザー双方の立場か」となります。

	プロパティマネジメント型	一体型
物件の流通	客付けしない	客付けする
仲介業務の店舗	持たない	持つ
立場	オーナー側	オーナーとエンド双方

2.プロパティマネジメント(PM)の役割とは？【具体的な仕事内容】

プロパティマネジメントの業務は、以下のように大きく5つに分かれます。

出典：プロパティマネジメントとは（エム・エス・ビルサポート）

2-1.リーシングマネジメント業務

一体型（客付け）分野に踏み込んだ仕事です。「賃料いくら」で、「どんなお客さん」を想定して募集するか、入居希望のお客様の審査（保証会社とシェアの場合あり）・契約業務を行います。

2-2.テナント管理業務

これも一体型業務の一環です。入居中の顧客対応窓口となり、更新・退去契約業務の他、入居中の問題解決にあたります。

2-3.請求出納業務

物件のバランスシートの基礎となる日常の金銭出納管理、諸経費の適切な使用管理、状況をレポートに落とすまで全般を担当します。

2-4.建物管理業務

建物のメンテナンス業務です。日常利用での管理を通して、最小限の経費で補修交換等を行い、大きな出費を未然に防ぎ、常に募集時に魅力的に映る状況を維持するところも含めて、資産価値保全に努めます。

2-5.コンストラクションマネジメント業務

こちらは新築で建物を作るところから関わる場合の項目です。建物の建築に関して現場の工程・クオリティ・コスト・コンプライアンス管理のほか、ゼロからスタートして以降の修繕計画の策定も業務のひとつです。

3.プロパティマネジメント(PM)と比較される職種

アセットマネジメント、ファシリティマネジメント、ビルメンテナンスなど、名称上も、内容的にも、紛らわしい仕事が多数あります。どんな風に使い分けられているのでしょうか？

業務内容が前項で述べたPMと被る部分もあるのですが、それぞれを見ていきましょう。

3-1.アセットマネジメント(AM)との違い

「アセット＝資産」「マネージャー＝管理者」で、これは文字通り不動産も含み、金融系商品なども合わせ「そのひとの投資用資産全般」の管理を、実際の所有者や投資家に代行して業務することです。

上流にAMがいる場合、運用戦略を策定するAMに対して、PMはその戦略に基づいて実際の賃貸運営を行います。したがってその場合は、PMはテナントの募集や建物の保守点検といった現場業務がメインとなります。

アセットマネージメントの仕事

不動産含め資産全体の収益を 最大化する戦略を考える	・資産運用計画の提案、企画 ・不動産売買のタイミングや販売業者選び ・現場を管理する業者の選定など

※こちらの記事もぜひご参照ください。

アセットマネージャー(AM)の仕事内容とは？資格は必要？年収や求人の募集内容まで紹介【アセットオーナーとの違いも解説】

3-1.ファシリティマネジメント(FM)の違い

「ファシリティ(設備・施設)」、「マネージャー(管理者)」という英単語の意味から、ファシリティマネージャーと呼ばれています。企業や組織が所有する施設・設備の管理や運営を総合的に行う職種で、今ある不動産に関して相談を受け、有効活用して収益性の上がる戦略を考えるものです。

ファシリティマネージメントの仕事

今ある不動産を有効活用して 収益性の上がる戦略を考える	・不動産の活用方法の提案、企画 ・収益性アップのための設備更新や建て替え ・入居率を上げるためのリフォーム ・現場を管理する業者の選定 など

※こちらの記事もぜひご参照ください。
ファシリティマネージャー(FM)の仕事内容は？将来性はある？転職事情から資格試験の難易度まで幅広く解説

3-3.ビルメンテナンス(BM)の違い

ビルメンテナンス会社とは、ビルの設備管理・清掃・警備などの建物作業管理を行う会社の総称です。流れとしては「PM」の企画・依頼で「BM」が現場での業務を遂行するかたちです。

ビルメンテナンスの仕事

ビルなど建物そのものの管理	・建物の管理や清掃 ・修繕や改修工事の管理 ・設備の保守点検 ・巡回警備 など

PMの企業がビルメンテナンス業務を行う部門を持っているなどのケースがあります。

4.プロパティマネジメント(PM)の会社

商業用物件中心型のPM会社で、取り扱い規模＝受託面積順に紹介します。

4-1.野村不動産コマース

2017年 (m²)	前年比増減 （％）	ファンド物件 (m²)	REAT物件 (m²)	備考
1,900,000	5.6	有	130,000	野村不動産グループの商業施設分野を担う。コンサルティングから施設運営までを一貫実施。

4-2.東急不動産SCマネジメント

2017年 (m²)	前年比増減 （％）	ファンド物件 (m²)	REAT物件 (m²)	備考
1,444,000	0.8	有	有	商業施設運営の実績と、東急不動産グループのトータルネットワークが強み。

4-3.エイムクリエイツ

2017年 (m²)	前年比増減 （％）	ファンド物件 (m²)	REAT物件 (m²)	備考
1,075,000	3.4	有	有	本社大阪。売り場づくりのヴィジュアルマーチャンダイジングも手掛ける。

4-4.プライムプレイス

2017年 (m²)	前年比増減 （％）	ファンド物件 (m²)	REAT物件 (m²)	備考
737,000	-58.6	有	有	東京建物グループ。受託施設のトータル空室率を1％未満で運営。

4-5.東京美装興業

2017年 (m²)	前年比増減 （％）	ファンド物件 (m²)	REAT物件 (m²)	備考
718,000	40.8	341,000	48,000	設備・清掃・警備その他の周辺業務を一元管理し、さまざまな施設やニーズに対応。

5.プロパティマネジメント(PM)の平均年収【会社別のランキングも紹介】

プロパティマネジメント企業の全世代平均 は443 万円ですが、年齢や中途入社の実績が比較的正当に反映され、大手の会社は年収も高めです。

平均年収例（プロパティマネジメント）

年齢・勤続年数・職歴等	年収
技術職・新卒・男性・在籍5年以上	460万円
営業・中途入社・男性・在籍10年以上	650万円
営業・中途入社・男性・在籍３年未満	550万円
営業・新卒・女性・在籍5年以上	600万円
技術職・中途入社・男性・在籍3年未満	500万円
総合職・新卒・男性・在籍10年以上	900万円

以下は平均年収上位企業と、社員の方のコメントです。

ランキング	社名	平均年収	社員コメント
1	株式会社日建設計	1200万円	比較的自由な社風。規模が他社よりも大きいため多様な業務を経験できる。
2	ジョーンズラングラサール株式会社	918 万円	年俸制のため、日系企業と比べて高くなる。転勤者には個人負担10パーセント程度で借上社宅あり。
3	大東建託パートナーズ株式会社	850 万円	管理職になれば、給与面は優遇されている。平社員にももっと還元してあげないと、士気が落ちる。
4	西日本不動産開発株式会社	830 万円	昇給が年額5千円程度のため役職が上がらないと、給料も増えない。まったりと働きたいなら問題なし。
5	ジェイレックス・コーポレーション株式会社	800 万円	頑張った分だけボーナスに反映された。営業をした会社から申し込みが入ると上司はみてくれており評価してくれた。
6	積水ハウス不動産中部株式会社	780 万円	通常通り勤務していれば、年々給与はアップする。事務所によって、残業時間がちがう。
7	株式会社ユーミーＣｌａｓｓ	750 万円	年功序列が無くチャンスの多い会社。成長できた。常に新しいことに取り組む会社。絶対的地元安定企業。
8	三菱地所プロパティマネジメント株式会社	700 万円	個人目標の自由度は高い。目標の難易度にばらつきが強く、評価も全体で適正についているとは言い難い。
9	ジョーンズラングラサール株式会社	700 万円	中途採用の場合即戦力採用のため、その後も事業部間異動はほぼない。一度仕事を覚え人間関係を作れば、長く働ける。
10	株式会社ジェイ・エス・ビー	700万円	繁忙期に残業が月50〜70時間程度発生し年収は高くなる。宅建資格者は手当も付き役職も付きやすく昇給スピードは早い。

出典：不動産管理・プロパティマネジャーの年収まとめ (給料/平均年収/企業名などを集計)

出典：三菱地所(openwork)

6.プロパティマネジメント(PM)として働くメリット【やりがい・魅力】

第一に挙げられるのはその将来性です。将来性が高ければ「喰いはぐれ」も少なく、働く先も選択肢が多いのは必定です。

バブル崩壊後より不動産投資は単に運営して「あ、プラスになった」という山っ気を含むものではなくキャッシュフロー重視の「経営」が求められるようになってきました。

しかしまだそういったノウハウの蓄積が体系化されていないためプロに依頼したい状況が増加、不動産・生保損保・ゼネコン・施設管理系・外資など多数の業種が業界に参入してくるに至ったのです。

また、仕事の幅が広いのも魅力で、商業施設など個人では扱えない施設の運営に携わることができます。こうした経験は「つぶしの利く」スキルの元です。

またプロパティマネージャは資格がなくても働くことができます。ただし当然「宅建」「不動産経営管理士（CPM）」「管理業務主任者」「マンション管理士」がなどがあると中途採用を目指す転職には有利となります。

※こちらの記事もぜひご参照ください

宅建士(宅地建物取引士)とは？仕事内容・試験概要・合格ラインを1から紹介

7.プロパティマネジメント(PM)として働くデメリット(悪いところ)

業務の幅が広く、勉強になるのと引き換えに、内容が非常に多岐に渡り覚えることが多くて、その点は大変です。

また、たとえば空室対策、コールセンターの対応、トラブル処理、リフォーム提案、滞納処理、新規管理受託から、机に向かってテナントやコストの管理、収益性を高める為のリニューアル等、不動産の経営コンサルティングetc….と、様々なことを兼務するケースが多く、激務になりがちです。

こまかい努力の一つ一つがすべて空室を減らす事につながっていくため、やり甲斐は感じられるのですが。

また、管理する物件の内容や数は入る会社によって決まるため、それに沿って年収がある程度決まってしまう部分はあります。

8.プロパティマネジメント(PM)に応募する志望動機の作り方

PMの志望には限りませんが、志望動機の骨格となる基準として、「会社選び」と「職種選び」の理由が明確であること、将来のビジョン(目標)がハッキリしていること、過去の経験と現在の動機に論理的に整合性をもつことが求められます。

このあたりについて考えていることを全て紙に書き出し、論理的に話せるよう言語化してみてください。

PMは、クライアントに対して説得力のあることばを求められます。人の暮らしに寄り添う仕事でもあり、ありとあらゆる経験が、ことばに結びついてくるでしょう。

※こちらの記事もぜひご参照ください

不動産業界で内定を獲得する志望動機の書き方【新卒・中途・未経験】

9.「プロパティマネジメントとは」のまとめ

以上、「プロパティマネジメントとは」というテーマで解説をしました。プロパティマネジメント業の位置づけ、待遇、実際の業務状況などは、理解をいただけたでしょうか？

ひとつのことをコツコツ続けるような仕事も尊いのですが、「広く浅く」不動産にまつわる知識全般と向き合いながら全体を見渡して業務を進めるＰＭは、独特の面白さがある上、不動産業の別業種にスライドしても、役立てていける知識や経験の体系を気づいていけるのは大きな魅力です。

くわえて昨今、空き家対策や民泊普及、既存物件の老朽化など、様々な要素が「賃貸の時代」へのベクトルをさしている点、将来性も高いです。

興味のある方は是非トライしていただきたい職種です！

不動産への転職に興味がある方へ！

不動産の仕事にご興味がある方は、宅建Jobエージェントまでご相談をしてみてはいかがでしょうか？

宅建Jobエージェントは不動産に特化した転職エージェントで、信頼できるきちんとした企業の求人を多数保有しております。

プロのキャリアアドバイザーが親身になって、面接対策や志望動機の書き方まサポートしますので、不動産業界は初めてという方でもご心配には及びません。

登録やご相談は一切無料ですので、ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

スタッフ一同、心よりお待ちしております。

出典：不動産管理・プロパティマネジャーの年収まとめ (給料/平均年収/企業名などを集計)

出典：三菱地所(openwork)

出典：プロパティマネジメントとは（エム・エス・ビルサポート）