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不動産管理会社とは?業務内容・見分け方・管理戸数ランキングTOP10も紹介!

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不動産管理会社は、オーナーの代わりに賃貸物件の管理やメンテナンスを行ない、入居者が快適に暮らせる住環境を提供するのが仕事です。

また、入居者の募集や契約事務手続き、場合によっては家賃回収なども行います。

今回は、オーナーと入居者の間に入って建物に関する業務を行う、「不動産管理会社」について詳しく解説をします。

管理戸数ランキングや質の良い管理会社の見分け方などもご紹介しますので、不動産管理会社の業務内容などについて知りたい人はぜひ、この記事を参考にしてください。

こちらの動画も併せてご覧ください!

監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数10万人以上。

監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数10万人以上。

1.不動産管理会社とは?

1.不動産管理会社とは?

不動産管理会社とは賃貸マンションやオフィスビルなど、おもに賃貸物件の管理をする会社です

建物のオーナーに代わり、賃貸物件の管理や修繕、クレーム対応などを担当し、退去者が出たら入居者募集や貸室の原状回復工事などを行います。

オーナーにとって管理会社は賃貸経営のビジネスパートナーであり、入居者にとっては快適な住環境を提供してくれる会社です。

1-1.管理会社の種類

ひとくちに不動産管理会社といっても、会社により業務内容には違いがみられ、大まかに分けると以下の3つの種類があります。

  1. 仲介+管理業務
  2. 仲介業務
  3. 管理業務

それぞれについて簡単に解説しましょう!

1-1-1.仲介+管理業務

仲介と管理業務を行う会社の場合は、1社が仲介と管理の両方を行ってくれるので、オーナーは非常にラクといえます。

オーナーによっては管理会社の方が、「物件のことをよく知り尽くしている」という場合も珍しくありません。

また、管理と仲介の両方を任されていると、内見でお客さんに案内する時に物件のことを詳しく説明できるのもメリットです。

1-1-2.仲介業務

オーナーが自主管理している、あるいは別の会社が管理をして仲介業務だけを任されているというケースもあります。

仲介業務だけを行う会社は「集客力」が強く、豊富な案件を保有しているので、賃貸の入居希望者が行くと、その人の希望に合ったたくさんの賃貸物件を紹介できるのが強みです。

入居希望者には、自社が仲介を任されている物件を優先して紹介することが多く、成約すれば仲介手数料+広告手数料などをオーナーから受け取ります。

1-1-3.管理業務

家賃管理や建物の修繕、清掃、入居者からのクレーム対応など、管理業務だけを行う会社もあります。

管理業務を専門とする会社は、共用部の清掃や修繕、原状回復工事などに関するノウハウを熟知しているのが強みです。

オーナーから、建物の品質を常に良い状態に保つことを依頼されています。

建物の管理がきちんとしていると入居者が快適に住めるため空室率が減り、安定した賃貸経営を行えます。

関連記事はこちら!
不動産管理業界の仕組みとは?動向や企業ランキングを紹介【志望動機の書き方も解説】

2.不動産管理会社の業務内容

2.不動産管理会社の業務内容

不動産管理会社の業務内容は、入居者向けとオーナー向けの2つの業務に大別されます。

ここでは、それぞれについて解説をしましょう。

2-1.入居者向けの業務内容

入居者向けのおもな業務内容は以下の3つです。

  1. 入居者募集
  2. クレーム対応
  3. 退去手続き

ポータルサイトや自社サイトなどに物件情報を掲載し、入居希望者を募集します。

希望者が見つかった場合、物件の内見に案内して気に入ってもらえたら入居契約を結び、入居中は貸室の修繕やクレームなどの対応をするのも仕事です。

入居者が退去をするときは貸室内を点検し、必要がある場合は原状回復工事を手配します。

2-1.オーナー向けの業務内容

オーナー向けのおもな業務内容は以下の3つです。

  1. 建物管理
  2. 家賃管理
  3. 契約管理

エントランスや廊下など共用部の清掃や、外壁の傷みなど建物の品質を良い状態にキープしておくのも建物管理の重要な仕事です。

オーナーに代わって毎月の家賃回収を代行する場合もあります。

また、更新契約の手続きのために契約書類の作成や更新時の通知などを、管理会社が依頼される場合もあります。

関連記事はこちら!
不動産管理業の仕事内容メインは4つ!辛い?きつい?やりがいを紹介

3.不動産管理会社に支払う費用

3.不動産管理会社に支払う費用

不動産管理会社に管理を委託した場合にかかるおもな手数料は以下の3つです。

  1. 管理委託費
  2. 仲介手数料
  3. 修繕費用(建物管理を委託されている場合)

それぞれについて簡単に解説をしましょう!

3-1.管理委託費

建物共用部の清掃や入居者のクレーム対応など、物件管理を委託された場合の費用は、「月額家賃収入×5%」が一般的です。

たとえば、1ヶ月の家賃収入が100万円の物件ならば、5万円ということになります。

したがって、家賃収入が多いほど管理委託費もたくさんもらえ、高級賃貸マンションやオフィスビルなど毎月の家賃収入が高額な場合は、不動産管理会社の売上も大きな金額になります。

3-2.仲介手数料・更新事務手数料

新規に入居者を入れた場合の仲介手数料も、不動産管理会社の売上のひとつです。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められており、賃貸の場合は「家賃の1ヶ月分+消費税」となっています。

また、入居者が引き続き賃貸借契約を続ける場合は更新の手続きをします。その際に入居者からもらう更新料はオーナーが受け取りますが、更新事務にかかる手数料(更新事務手数料)は、不動産管理会社の収入です。

更新事務手数料の相場は、一般的に更新料の50%とされており、たとえば家賃が10万円の場合は5万円となります。

3-3.修繕費(建物管理を委託されている場合)

建物の壁にひび割れがある、あるいはエレベーターが故障したなど、管理会社が業者を手配して建物を修繕したときに、オーナーから修繕費を受け取ります。

修繕をするにあたって必要経費が出たときなどは、その分を上乗せしてオーナーから受け取る場合もあります。

4.不動産管理会社の管理戸数ランキング

4.不動産管理会社の管理戸数ランキング

それでは、ここで不動産管理会社の管理戸数ランキングをご紹介しましょう!

毎年、賃貸管理会社の勢力図が変わるので、ぜひ参考にしてください。

4-1.賃貸管理(居住用住宅)

賃貸管理の「管理戸数ランキング」を1位から10位まで以下の表にまとめました。

ぶっちぎりの1位は、前年比+4万4046、管理戸数117万4264戸の「大東建託」です。

大東建託は地主にアパート建築を提案して、建物の管理を受託する会社ですが、圧倒的な販売戸数を背景に順調に管理戸数を増やしています。

順位 管理会社 管理戸数 前年比 特徴
1位 大東建託 117万4264戸 +4万4046戸 ・賃貸住宅の建設と賃貸経営の受託サービスを全国に展開
・賃貸住宅サイト「いい部屋ネット」の実店舗は全国に200店以上
2位 積水ハウスグループ 65万7190戸 +1万7410戸 ・自社で建築している「シャーメゾン」を中心に賃貸物件の管理実績が豊富
3位 スターツグループ 61万2953戸 +2万935戸 ・ピタットハウスを展開
・自社サイトを活かした集客力の強さと丁寧な入居者対応が強み
4位 大和リビング 60万428戸 +1万5563戸 ・大和ハウスの賃貸住宅D-roomの管理を手がける
・入居者に家具や家電のレンタル、クラウド上の収納サービスなどを提供
5位 レオパレス21 57万3673戸 -2125戸 ・ワンルームマンションを中心に賃貸住宅の開発や管理を展開
・アパートの耐震不備の発覚により事業の立て直しを実施中
6位 東建コーポレーション 25万5416戸 +8594戸 ・賃貸住宅サービスのホームメイトを運営
・利用者目線での細かいサービスを提供
・地主に向けたアパート事業が好調
7位 ハウスメイトグループ 23万676戸 +6573戸 ・賃貸管理や賃貸物件の仲介などを担当するグループ会社を保有
・賃料管理システムによる入居者への手厚いサポートが強み
8位 東急住宅リース 10万6879戸 +8002戸 ・銀行や保険会社など機関投資家から不動産の運用を受託
・毎年安定して管理戸数を増やしている
9位 旭化成不動産レジデンス 10万6094戸 +5210戸 ・都市部を中心にマンション管理
・賃貸住宅経営システム「AMSA」を自社運営
10位 ビレッジハウス 10万5478戸 +312戸 ・入居者に向けての引っ越しサポートが充実している
・最近は高齢者や障碍者などを拒まない住宅を多く取り扱いしている

参考)宅建Jobチャンネル「【最新版】賃貸管理会社の勢力図が意外すぎた」

4-2.建物管理(オフィスビル)

こちらでは、ビルメンテナンス会社の売上高ランキングを1位から10位までご紹介します!

順位 管理会社 売上高 特徴
1位 イオンディライト 3,085億円 ・イオングループの関連企業
・ビルメンテナンス業界の売上ではナンバーワン ・海外進出は今後さらに加速する見込み
2位 東急不動産ホールディングス 1,711億円 ・オフィスや商業施設は1,100件、マンションの管理戸数は約83万戸
・代表的な管理物件としては、二子玉川ライズやJPタワー名古屋、UR賃貸住宅のコンフォール霞ヶ丘など
3位 共立メンテナンス 1,697億円 ・学生寮や社員寮、ホテル、温浴施設、老人ホームなどを展開
・運営や管理を行う建物の総数は500棟以上、受託社数は3,000以上
・自治体向けのサービス展開を強化
4位  日本ハウズイング 1,165億円 ・リログループの関連会社、現在では東証2部に上場
・賃貸マンションが1,210棟、ビルが600棟、マンションが約1万棟(約47万戸)、海外を含めばトータル約60万戸
・アジア展開にも積極的な姿勢
5位 日本管財 1,063億円 ・ビルメンテンナス業界で初めて上場した企業 ・ライフサイクルコストの最適化をはかる提案を行う
・オーストラリア国内で8%のシェアを獲得
6位 ビケンテクノ 368億円 ・1963年創業の東証2部上場企業
・管理事業、介護施設、保育施設、医療機関の運営、FC店舗などに進出
・ シンガポール、フィリピン、ベトナム、マレーシア、インドネシアなど海外にも事業展開
7位 大成 264億円 ・本社は名古屋で名証2部に上場
・リニューアル工事の事業、ホテルの客室清掃業務、公共施設の運営管理、太陽光発電事業にも進出
・ロボットやIoTを活用したサービス開発にも注力
8位 東洋テック 248億円 ・現在はセコムのグループ企業で東証2部に上場 ・テナントビル、オフィスビル、マンションやスーパー、量販店、老人介護施設などを手掛ける
・もともとが警備会社のため、セキュリティ方面に強み
9位 ハリマビステム 233億円 ・独立系の総合ビルメンテナンス企業でジャスダックに上場
・横浜ランドマークタワー、横浜赤レンガ倉庫、横浜新市庁舎などが管理物件
・取り扱い物件数は2,400以上(マンションの運営管理数は1,300物件)
・50期に渡り連続黒字
10位 アール・エス・シー 59億円 ・サンシャインシティの子会社でジャスダックに上場
・清掃、警備、人材派遣、介護など幅広く展開 総合警備保障会社としてセコムとの業務提携

参考)宅建Jobマガジン「ビルメンテナンス・管理業界の動向は?課題や将来性・売上ランキング10社も解説!」

上記のビル管理会社について詳しく知りたい人は、こちらの記事をご覧ください!宅建Jobマガジン「ビルメンテナンス・管理業界の動向は?課題や将来性・売上ランキング10社も解説!」

5.不動産管理会社の見分け方

5.不動産管理会社の見分け方

良い不動産管理会社を見分ける方法は以下の3つです。

  1. 管理実績を見る
  2. 契約形態を見る
  3. 相場との費用差

それぞれのポイントをご紹介していきましょう!

5-1.管理実績を見る

手っ取り早く、管理会社の実態を調べるには、管理実績を見るのが良い方法です。

実績が多い方が安心して管理を依頼できるので、まずは管理実績を調べてみましょう。

上記の「不動産管理会社の管理戸数ランキング」でご紹介した、管理会社の管理戸数や売上高をぜひ参考にしてください。

5-2.契約形態を見る

不動産管理会社に管理を委託する場合には、契約形態を確認することも必要です。

契約形態には媒介契約と代理契約の2つの契約があり、媒介契約では、オーナーと入居者の間に入って不動産管理会社が管理業務を行ないます。

一方、代理契約では、不動産管理会社はオーナーの代わりに管理業務を行なうのが特徴です。

代理契約を選ぶ場合、オーナーは1社としか契約することができません。

その際、入居者審査や賃貸借契約の手続きまで一通り任せれば、オーナーの手間がかなり省けます。

5-3.相場との費用差

管理委託費が、相場とかけ離れていないか確認することも重要です。

不動産会社により委託費はさまざまですが、一般的に「家賃収入の5%」が相場の価格とされています。

管理業務の項目によっては、「別途有料」などと謳っている場合もあるため、委託業務の内容を書面できちんと確認しておくことも必要です。

全体的に見ると、コストパフォーマンスが悪いことも考えられます。

6.「不動産管理会社」のまとめ

不動産管理会社とは?業務内容・見分け方・管理戸数ランキングTOP10も紹介!

今回は、不動産管理会社の種類や業務内容、管理戸数のランキング、良い管理会社の見分け方などについて詳しく解説をしました。

不動産管理会社は顧客であるオーナーと長いお付き合いをしていくことが多いため、信頼されることが何よりも重要です。

不動産管理会社への転職を検討している人は、それぞれの会社の実績や特徴、将来性などを比較して選ぶようにしましょう!

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