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不動産業界の「あんこ」の意味とは?売買手数料の「分かれ」など隠語集も解説!

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不動産の業界用語で「あんこ」というものがあります。

「あんこ」とは、その名の通りおまんじゅうなどの「あんこ」が由来となっています。しかし、なぜ、そのような呼び方がされるようになり、どんなものを指しているのでしょうか?

今回は、不動産業界の隠語である「あんこ」について、詳しく解説をしていきます。

「あんこ」の他にも珍しい業界隠語をたくさんご紹介しますので、ご興味のある方はぜひ、最後までご覧ください!

1.不動産の「あんこ」とは?

1.不動産の「あんこ」とは?

不動産の「あんこ」とは、初めて耳にする方も多いのではないでしょうか?

ここでは、不動産業界における「あんこ」について詳しく解説をしていきましょう。

1-1.売主と買主の仲介業者の更に中間にいる業者

不動産業界の「あんこ」とは、売主側の仲介業者と買主側の仲介業者の間に位置する業者のことを指しています。

別名「あんこ業者」と呼ばれており、情報を横流しただけで等分の仲介手数料を要求するのが特徴です。

あんこ業者は、不動産売買取引の売主と買主には直接関わりません。売主や買主が依頼した不動産会社から依頼を受けるというスタンスになります。

したがって、あんこ業者は1社だけではなく、4~5社など複数いるケースもあるのです。

1-2.由来は、まんじゅうの「あんこ」から

「あんこ業者」は、一般的に取引の表舞台に出てくることはありません。

そのため、開けてみないと何が入っているのか分からないことが、まんじゅうの「あんこ」のようであるため、そう呼ばれるようになりました。

たとえば、売主から売却依頼を受けたのが「A不動産」、買主を見つけたのが「Bホーム」で、その間に「C住宅」が存在すれば、C住宅が「あんこ」ということです。

このように、仲介業者がいくつか重なっている様子が「あんこが詰まっている」という表現にぴったりとなります。

近年では、インターネットの普及により情報の共有が進みました。そのため、以前よりあんこ業者が介在する契約は減っている様相です。

しかし、取引を秘密裏に行いたい売主も存在するため、依然としてあんこ業者が取引に関与するケースはなくなりません。

2.あんこが不動産業界で問題視される理由

2.あんこが不動産業界で問題視される理由

あんこ業者は情報を提供してくれるなど便利な面もありますが、取引に関わる業者の数が増えるため、その分トラブルも発生しやすくなります。

ここでは、あんこが不動産業界で問題視される理由について、いくつかご紹介していきましょう。

2-1.あんこ業者は手数料のトラブルが発生しやすい

あんこ業者が問題視される理由のひとつは、手数料のトラブルが起きがちなこと。

不動産仲介会社が最も稼げる取引は両手仲介です。片手仲介ではその半分の利益となってしまいます。

さらに「あんこ」が加わると、受け取った仲介手数料の中からあんこ業者への報酬を支払わなければいけません。

また、あんこ業者は不動産の買主と売主から直接手数料を得る権利がないため、もしも取引に関わった仲介業者から手数料を分けてもらえないと「ただ働き」という事態になってしまいます。

このように、金銭に関する権利が複雑に絡み合うため、交渉がまとまらないとトラブルになりがちなのです。

そのようなトラブルを防止するためにも、現在は不動産会社同士で物件を紹介し合う場合は、あんこ業者が発生しないように、あらかじめ取り決めをしておきます。

2-2.仲介手数料の仕組み

ここでは、「両手仲介」「片手仲介」「あんこ仲介」の仲介手数料を、それぞれご紹介していきます。

なお、不動産取引の際の、不動産会社に対する仲介手数料は下記のように定められています。

【取引物件価格(税抜) 仲介手数料の上限】

  • 400万円超の取引物件  → 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
  • 200万円~400万円以下の取引物件  →  取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
  • 200万円以下の取引物件 → 取引物件価格(税抜)×5%+消費税

2-2-2.片手仲介

片手仲介の場合、売主は売主側の不動産業者に、買主は買主側の不動産業者へそれぞれ仲介手数料を支払います。

たとえば、4,000万円の物件の売買手数料を計算してみましょう。

こちらの速算式を使用してください。→ 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

この式に金額を当てはめて計算した金額がこちらです。

仲介手数料 = 4,000万円×3%+6万=126万(税抜き)
消費税を加えて138万6,000円(税込)

売買価格が4,000万円の場合、それぞれの不動産業者は、138万6,000円(税込)を受け取れます。

2-2-2.両手仲介

両手仲介の場合は、売主から依頼を受けた1社の不動産業者が買主も見つけます。したがって、売主と買主の両方からそれぞれ仲介手数料をもらえることになります。

このため、売買価格が4,000万円のときに両手仲介の不動産業者が受け取れる仲介手数料は以下のようになります。

こちらの速算式を使用してください。→ 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

この式に金額を当てはめて計算すると、下記のようになります。

仲介手数料 = 4,000万円×3%+6万=126万(税抜き)
消費税を加えて138万6,000円(税込)

1社で売主、買主と契約を成立させているため、

138万6,000円(税込)×2(売主+買主)=277万2,000円

合わせて277万2,000円が報酬金額となります。

2-2-3.あんこ仲介

あんこの場合、売主側と買主側が支払う仲介手数料は変わらないのにも関わらず、複数の不動産業者が仲介手数料を受け取ることになります。

この場合、仲介手数料の配分については、不動産業者同士で話し合うことが必要です。

例えば、売買価格4,000万円の取引に際し、売主側の不動産業者に加えて、1社のあんこ業者が入り、等分に分け合うことを決めた場合、各仲介業者が受け取る仲介手数料は以下のようになります。

買主側の不動産業者の仲介手数料:138万6,000円(税込)※あんこが入ると利益が半分になる
売主側の不動産業者の仲介手数料:138万6,000円(税込)※あんこが入ると利益が半分になる
あんこ業者の仲介手数料:138万6,000円÷2=69万3,000円

このように、あんこ業者が入ってしまうと、不動産会社が手にする仲介手数料が激減してしまうのです。

あんこ業者の数が多いほど、手取り額が少なくなってしまうため、なるべくあんこ業者を入れることは避けようする仲介業者が多いといえます。

2-3.あんこ業者が減った理由

以前は電話やFAXなどで不動産情報を集めていたものですが、ネットが発達したことにより、あんこ業者の必要性が少なくなってきました。

「レインズ(REINS)」などのコンピューターネットワークシステムの会員になっている不動産会社は「売りたい方、貸したい方」の依頼に基づいて不動産情報を登録します。

このように、不動産業界全体が連携して「買いたい方や借りたい方」を探せるようになりました。

このように、不動産に関する情報はネットで簡単に調べられるため、あんこ業者は以前よりかなり減ったといわれています。

ただし、レインズなどの情報に載せないで、秘密裏に不動産の売却をしたい場合は、あんこ業者が裏で動く可能性が少なくありません。

3.あんこ以外の不動産業界の隠語

3.あんこ以外の不動産業界の隠語

不動産業界には、「あんこ」以外にもユーモラスな隠語があります。

ここでは、不動産業界のちょっと変わった隠語をご紹介していきましょう。

3-1.抜き

元付け業者や客付け業者の不動産会社を抜いて、直接売主や買主と交渉することです。

きれいなやり方ではないため、発覚するとかなり揉める状況となるでしょう。

また、ある依頼者が、ある不動産会社との間で媒介契約などを締結しているにもかかわらず、他の不動産会社がその依頼者を誘引して、媒介契約などを締結することも指しています。

3-2.飛ばし

物件をお客様だけで見に行く行為のことで、関西あたりでは、最初に行った不動産会社で内見した後、他の不動産会社に行く場合も指すようです。

最初に物件を紹介してくれた不動産会社を「飛ばし」、直接、違う不動産会社に購入の申し込みをする場合などが該当します。

そうなると、最初に紹介した不動産会社は「骨折り損のくたびれ儲け」となるため、あまりお行儀のよいやり方とはいえません。

3-3.分かれ

仲介手数料の配分の仕方を表しています。

報酬の配分は、売却を依頼された元付け業者が、買い手を探す客付け業者へ示すケースが一般的です。

その際に「分かれ」とあれば、元付け業者は売主から、客付け業者は買主から、それぞれ仲介手数料がもらえることになります。

3-4.チンマン

賃貸マンションの略語です。

ちなみに、分譲マンションは「ブンマン」。賃料発生日は「チンパツ」となり、賃貸借契約の起算日となります。

3-5.スケチン

スケルトン賃貸を略した隠語です。

内装前のコンクリート剝き出しの状態をスケルトンといい、主にテナントなど事業用賃貸借契約に使われています。テナントは退去する際に、スケルトン状態に原状回復するのが一般的です。

3-6.チンサシ

賃料差し押さえの略語です。

債務者が支払いを滞納しているとき、債権者が賃料を差し押さえることを表しています。

3-7.オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、「入居者との貸借契約はそのままで、不動産物件のオーナーだけが変わること」を指しています。

オーナーチェンジ物件とは「入居者がいる状態の不動産・物件」です。

物件の購入時から入居者がいるので、入居者の募集をする必要はありません。すでに家賃収入が安定しているのが最大の魅力です。

3-8.きめ物、けし物、あて物

「きめ物」とは手数料が多くもらえるなどの理由から営業マンが決めたい物件のこと。

長期間、空室が続く、あるいは投資物件などの利回り物件で、仲介業者が貰える手数料が多い物件を指しています。

申し込みさせようとしている物件(きめ物)がよく見えるように紹介する悪い物件が、「あて物」または「けし物」です。

あえて良くない物件を見せることで、普通の物件が良く見える現象を利用します。

3-9.かきあげ

頭金が必要なローンを組む場合、頭金を払ったかのように金額を水増しして書類を書き上げること。

頭金と諸費用合わせて、物件価格の2~3割も入れられないという人が物件を購入したい際に使われる手口です。

例えば、5,000万円の物件を購入する場合、売主との売買契約書には実際の5,000万円という価格を記載します。

そして、もう一枚、銀行提出用の売買契約書を作成し、そこには売買価格6,000万円と記載するわけです。

銀行からすると物件価格6,000万円の物件に5,000万円融資することになるので、買主は自己資金から頭金1,000万円を売主に払ったということになります。

この方法は銀行を騙すことになりますから、れっきとした詐欺なので注意してください。

3-10.てんぷら

「てんぷら」とは、架空の契約や、解約・取り消し・無効を前提とした契約を指します。

天ぷらは中身が見えません。また、外からは立派に見えても実際の中身は小さく、中身が無い場合もあります。

また、「契約をでっち上げる=揚げる=天ぷら」という説もあるようです。

3-11.きんしょう

「金銭消費貸借契約」の略語です。

金銭消費貸借契約とはお金を借りる契約のことで、いわば借用書です。つまり、住宅ローンを借りる契約のことを「金消契約」といいます。

後々、契約の有効性を確保するために、今は必ず銀行で、かつ銀行員の前で本人が自署するのが一般的です。

3-12.たんぼ

もちろん、稲が生えている田んぼではありません。

「たんぼ」とは、担当者ボーナスの略語です。空室がなかなか埋まらない物件に客付けをした場合など、担当者にボーナスをあげることを指しています。

商品券などをもらえることもあるようです。

3-13.ひも付

「ひも付」とは契約に、建築条件などの条件が付いている物件のことです。

たとえば、建築条件の場合、土地所有者である建築会社に建物建築を依頼するのが条件などのケースが該当します。

3-14.居抜き

居抜きとは、設備や什器備品、家具などがついたままで売買や賃貸借が実行されること。

主に飲食店や旅館、店舗、工場などで、営業用設備や内装がそのまま使える状態で売買や賃貸がなされます。

居抜きの場合、すでに設備を利用できるため、初期費用があまりかからないのがメリットです。

3-15.うなぎのねどこ

「うなぎのねどこ(寝床)」という言葉はうなぎが好むような、間口が狭く細長い間取りの部屋を表しています。

カウンター式の飲食店を想像してもらうと分かりやすいかもしれません。たとえば寿司店のように、店の入り口から入ると細長いカウンターが奥に向かって延びている間取りの場合が、うなぎのねどこといわれています。

4.「不動産 あんこ」のまとめ

不動産業界の「あんこ」の意味とは?売買手数料の「分かれ」など隠語集も解説!

今回は、不動産業界の変わった隠語である「あんこ」について、詳しく解説をしていきました。

「あんこ業者」は不動産業界の表舞台に立つことなく、裏方で情報提供することにより利益を上げていた業者です。

近年では、インターネットが発達したため、たいていの不動産情報は業者間で上手く共有されています。

しかし、表沙汰にしたくない取引もありますから、あんこ業者がいなくなるということはないでしょう。

また、不動産業界には「あんこ」の他にも、「てんぷら」や「うなぎのねどこ」など、ユーモラスな隠語がたくさんあります。

それらの業界用語をマスターして、不動産業界で活躍してみてはいかがでしょうか。

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