不動産投資の資料として欠かせない資料となるのが「レントロール」。物件の現在の状況を教えてくれるものです。

大事な資料である理由として、そこから何を読み取るかによって、有効な投資ができるかの分かれ目になる場合があるというのが挙げられます。

そこで今回は「レントロール」と題して、賃借条件のチェックがどのようなものかを幅広く解説します。これから投資を考える方は、不動産の面白さを覗いて見てください！

1.レントロールとは？

レントロールとは、収益物件の賃貸状況が分かる一覧表です。

部屋ごとの家賃、契約日、敷金などの状況をサッと見渡すだけですぐに読み取れます。入居者が多いマンションやアパートなどの入居状況が一発で分かるのでとても便利です。

オーナーチェンジをするときに検討材料の1つとして見られる「超重要」な資料となります。

ここでは、レントロールを見るタイミングや実際の表をご紹介していきましょう。

1-1.レントロールを見るタイミング

レントロールは収益物件（オーナーチェンジ物件）の購入を検討する際に、物件に関する資料として活用されます。

ちなみにオーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が住んでいる状態で売買される物件のことで、購入した後すぐに賃貸収入を得られるのが魅力です。

つまり、入居者はそのままで「オーナー」だけが「チェンジ」する不動産取引となります。

レントロールをみれば、部屋ごとの家賃や共益費、敷金、契約日、契約期間、賃借人の属性などが一目でわかるので、物件の購入を判断する際に欠かせない重要な資料です。

不動産仲介会社から物件概要書と併せてもらうことが多く、レントロールの内容を正しく読み取ることで失敗のない不動産投資ができるといえます。

ただし、物件を高く売るために嘘の情報を掲載する人もいるので、注意をしなければなりません。

出典：アットホーム

1-2.レントロールの内容【実際の画像】

レントロールには、実は日本でも国交省などの統一した様式は存在しません。ちょっと驚きですが、賃貸不動産への投資が盛んになり法整備も進んできた過程なので、今後オフィシャルの様式が登場するのではないでしょうか。

レントロールの実際の画像は以下の通りです。

【レントロールのサンプル例】
図1）出典：INVEST ONLINE

以下でレントロールの内容を具体的にご紹介します。

1-2-1.階数・号室・現況・用途・入居者

レントロールでは、まず「階数」や「号室」から記載されているのが一般的です。

現在入居中であるか空室であるかは「現況」に書き、「用途」には住居もしくは事務所など、その部屋を使う目的を示します。

入居者名は特に表示されることは少なく、法人や個人などの属性は書かれていることが多いようです。

1-2-2.賃貸面積

賃貸面積は部屋の契約面積のことで、㎡（平方メートル）や坪で記載されています。

1㎡は0.3025坪に換算でき、たとえば100㎡の部屋面積を坪数で表すと30.25坪です。また、平方メートル数と坪数の両方で表示されている場合もみられます。

賃貸住宅の広さは「専有面積」とも呼ばれており、玄関のドアよりも内側の部分を指しますが、ベランダやバルコニーは専有面積には入りません。

事務所など事業用の目的で1フロアとして契約している場合は、廊下や洗面所などを含むグロス面積（全体的な面積）で記載されていることがあります。1テナント＝1フロアの場合は、契約する前に確認したほうがよいでしょう。

1-2-3. 賃料・共益費

賃料や共益費など、1ヶ月に入る収入金額が記載されています。

賃貸経営に欠かせない、キャッシュフローの流れがつかめるので非常に重要なポイントです。

上図1のように1部屋ごとに賃料と共益費の合計額が示されており、最終段にはすべての部屋の収入合計金額が記載されています。

なお、現況で空室になっている場合も、賃料が記載されているものがあるので注意してください。現況では空室ですが、入居者が入った場合に得られる賃料を算入しているからです。この場合、現況が「入居中」である部屋の合計収入金額を確認しておくようにします。

1-2-4.保証金（敷金）

保証金や敷金は、オーナーのリスクを担保するために入居者から預かるお金です。

賃貸借契約が終了した場合、特に精算するようなことがなければ入居者に返還しなければなりません。

「家賃の未回収金がある」「原状回復費を入居者が支払う必要がある」などの場合に、入居者から預かっている保証金や敷金を充当します。

ただ、近年では家賃保証会社に加入してもらうことが多く、その分、敷金はゼロとしているオーナーも多いようです。

1-2-5.その他

備考欄に「賃貸借契約の契約期間」や「入居した年月日」、「契約形態（普通借家あるいは定期借家）」が記載されている場合があります。

フリーレントなどの特約など、契約に関する重要な事項が書かれていることもあるので、きちんと確認しておきましょう。

2.レントロールを確認する際の注意点

レントロールを見る際には気をつけるべきポイントがあります。

ここまでご覧いただいたように、レントロールは数字の羅列です。仕入れする上で、数字の並びからいかにその物件の素性を理解できるか、そこから生まれる疑問を確認していけるかが、レントロールの重要さ・面白さです。

2-1.賃料の変化

同じ広さ、間取りの部屋が複数ある場合で、新しい入居者の方が賃料が下げられている場合は、築年の経過と共に部屋の価値が下がって、客付けを有利にするために賃料も下がってきていると考えられます。

このような場合は、古くからいる入居者が退去した際、新しく契約を開始した入居者と同等の賃料まで（現在の賃料相場まで）順次下がってくると考えるべきで、リフォーム、設備の更新など何らかの手を打つ必要性があります。

2-2.入居日の日程

直近数か月の入居が不自然に多い場合には、入居率の偽装が行われている可能性があります。これを満室詐欺といいます。3月や4月など、引っ越しシーズン以外の月でのまとまった入居などは、注意する必要があります。

物件を高く売却するために、業者や売主の知り合いを高めの家賃で入居させ、賃料収入を意図的にあげて「満室物件」として売却する手法で、当然、利回りを偽装するためだけに入居した人たちは、物件が売れてしまえば一斉に退去してしまいます。

ほかにはレントロールを偽造したうえに、空室にカーテンを付け、電気を点灯させるなどのチープな手段もあります。いずれにせよ要注意です。

2-3.借主の属性

「属性（入居者）」欄に法人の記載が多い場合、その法人の内容、どのような契約内容かまでをよく確認しましょう。同じ法人が多くの部屋を借り上げている場合はとくに注意が必要です。

法人による社宅借り上げは個人よりも契約期間が長くなったり、滞納の可能性が低かったりするメリットの反面、その法人の撤退によって空室が大量に出てしまうリスクがあります。

そのリスクを含みおくか、いままでの状況や今後の展望をよく確認しておくことが求められます。

2-4.入居率の変化

入居率が低いのであればその原因を知ることが重要です。入居率の基準は7割を切っていないことが望ましく、そのような状況であれば、物件購入後に自分が入居率を改善できるのかどうかの検討となります。

例えば、資金不足で退去時の原状回復が追い付かず、新規の募集ができないのであれば、その分の資金はかかっても購入後に手当をすればよいと判断できます。

また、現在の管理会社の募集能力不足等のために入居率が下がっている要素があれば、管理会社を他に探すこともできます。問題になるのは、

• 迷惑住人がいて他の住人が退去している
• 不人気な地域で入居率が低い
• 事件・自殺他の心理的瑕疵物件で入居率が低い

等の場合は、自力で入居状況を改善することは難しいとなります。迷惑住人に退去してもらうのは法的に非常に大変ですし。

2-5.空室の想定家賃の適正さ

空室の想定家賃は、原則として同じタイプの部屋で直近に契約がされている家賃と同額で計算すべきなのですが、レントロールでそうなっていない場合は、なぜこの賃料で入居が決まると想定しているのかを確認しましょう。

設備の更新・グレードアップ工事や大規模なリフォームをしているなどの理由があれば納得のいく話です。

※不動産投資はレントロールの見方を覚えて​物件を見極めろ！！入居者ごとの賃貸条件がわかる、物件選定の第一歩＜最強の不動産投資チャンネル＞

2-6.入居期間

入居期間も重要な情報のひとつです。

まずは入居時期に目を向けるようにしてください。直近の数ケ月内に入居者が不自然に多い場合は、入居率を高くしようとする偽装が行われている可能性もゼロではありません。

3月や4月など引っ越しシーズン以外の月で、入居者が急に増えている場合は退去する可能性も考えられるため注意しましょう。

新築物件ではないのに入居期間が短い入居者が多い場合も、何らかの理由が隠されていることがあるので調べておく方が無難です。

2-7.入居者の属性

「入居者の属性」欄に法人が多い場合は、法人名も確認しておきましょう。

違う法人でバランスよく借り上げされている場合は問題ありませんが、同じ法人が多数の部屋を契約している場合は注意が必要です。

法人契約は滞納の可能性が低く、契約期間が長い傾向があるのは良いのですが、万が一、その法人との契約がなくなってしまうと多くの空室が出てしまいます。

また、賃料の見直しなどを要請されることにより、家賃収入が大幅にダウンしてしまうリスクもないとはいえません。

法人、個人、それぞれのリスクを考慮して購入を検討しましょう。

2-8.各部屋ごとの家賃のバラツキ

各部屋ごとに家賃のバラツキがある場合も要注意です。

同じタイプの部屋であっても、入居者が入ったときの時期によって家賃の金額に差異が生じます。

たとえば新しい入居者の方が低い賃料の場合は、築年数が古いため部屋の価値が下がり賃料も低くなっている場合が多いようです。

また、他の部屋より著しく低い賃料の部屋がある場合は「事故物件」である可能性も考えられるので注意しましょう。

2-9.預り敷金の有無

「預り敷金の有無」も確認したい事項のひとつです。

オーナーチェンジの物件を購入する際には、売主からオーナーとしての権利（家賃収入を受け取るなど）だけでなく義務も含めて継承します。

したがって、入居者が退去するときは新しいオーナーが敷金を返還しなければなりません。

そのため、物件を購入する際は売買価格から、旧オーナーが賃借人から預かった敷金などを相殺した残額を支払うという点に気をつけましょう。

2-10.店舗、テナント部分の家賃の適正さ

レントロールに記載されている店舗やテナント部分の家賃が適正な金額であるのかの確認も必要です。

一般的にテナントや事務所が入っている物件は、その部分の家賃比率が高くなる傾向があります。

店舗が占める比率が物件の20％を超えている、または空き店舗の場合は慎重に考えてから購入するようにしましょう。

立地条件も見逃せないポイントで、地方の不便なところにある物件は入居が決まる可能性は決して高くはありません。

同じような条件のテナント物件の家賃相場などを調べて適正な価格をしておきましょう。

2-11.家賃以外の収入の有無

レントロールに「家賃以外の収入の有無」がないかも確認しましょう。

たとえば、自動販売機や看板広告などの副収入が該当します。

物件に自動販売機を設置している場合は、毎月4,000円以上の売上がないと電気代が赤字になってしまう恐れがあるので、人通りが多いなど立地条件を確認しましょう。

3.その他・レントロールに記載されない注意点

一般的にレントロールには記載がされない項目でも、収益に影響を与える重要な注意点があります。

そこは別途売主か媒介業者に確認をしたうえで、購入判断をする必要があります。

3-1.滞納情報

これは「マスト」で確認すべき情報です。入居者が賃料を滞納している場合には保証会社から賃料が支払われ、現在はほぼ100％保証会社加入が入居条件なので、「取りっぱぐれ」の心配はほぼありません。

しかし、賃料を滞納する賃借人はほかにも部屋の使い方・近隣住民との付き合いなど入居上のトラブルを抱えているケースが多いこと、賃料滞納をするような入居者がいる物件は、たまたまそういう人が入ってしまったのではなく「そういう物件」だという視点などが必要です。

3-2.敷地外駐車場

駐車場が足りない場合など、旧オーナーが駐車場を物件外で借りて貸している場合があります。この契約の承継や、駐車場の転貸利用料などが収益に影響する場合があるので、念のための確認をしましょう。

3-3.水道光熱費

水道料金などライフラインの料金を入居者から定額料金をオーナーがもらい、水道局等支払先へはオーナーが支払う事になっている場合があります。

エレベーターなど設備の電気代が大きい場合にも収益性に影響が出る場合があり、確認をしましょう。廊下の照明などは購入後はさっさとLEDに変更するのが基本ですが。

3-4.インターネット

インターネット回線、有線放送など、賃借人に提供している設備のプロフィールを確認しましょう。募集上魅力あるものか、そうでなければ手を入れるかの検討材料となります。

3-5.受水槽の清掃費用

物件によっては、受水槽などが設置されていることがあります。

受水槽とは、ビルやマンション、学校、病院など多量の水を使用する建物で水道局から供給された水をプールしておく容器のことです。清掃費用（年間7～10万円）など維持費用がかかります。

劣化や破損した場合には、修理費用や交換費用が発生することも考慮しておきましょう。

3-6.ケーブルテレビ費用

地域によってはケーブルテレビに加入しないと地上波のテレビがみられないところもあります。

ケーブルテレビの費用は月数千円〜数万円が相場となっており、該当する地域では基本的に解約することは難しいでしょう。

ケーブルテレビの導入が必要な場合は、オーナーと入居者のどちらが費用を負担するのかを確認しておくことが必要です。

※こちらの記事もぜひご覧ください。
現地調査とは何のため？仕事内容・費用や求人についても解説

5.「レントロール」のまとめ

以上、「レントロール」というテーマで解説をしました。レントロールの中身や役割、読み方などは、理解をいただけたでしょうか？

売る側の立場に立つと、宅建業法や消費者保護に抵触することは別として、「なるべく不都合なことは知られたくない」と考えるのが普通です。

そこを、いろんな観点から調べて物件の価値を導き出さねばならないのが投資家の手腕であり、面白さになってきます。

もちろん売買の媒介を行う業者も頼りの一助なのですが、例えばその業者が旧オーナーの物件管理を長年任されているような立場だったとしたら、旧オーナーの立場になって「少しでも高く売ってあげよう」と考えるのが自然ですよね。

また、1棟買いならレントロールで物件の全体像把握が可能ですが、最近増えている区分所有＝1部屋買いでは、個人情報保護観点などから、各室の状況をまとめて知ることは不可能で、なんらかの手段で情報を集める以外にありません。

経験の浅いうちは買い手側のエージェントとして信頼できる人を立てる、自分であれこれ勉強し、調べてみるなど、対策しましょう！

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出典：アットホーム
出典：不動産紙広告職工所
出典：INVEST ONLINE