「不動産売買」で急速に伸びているのが「買取再販」というビジネスモデルです。「買取再販」だけで上場を果たした会社も複数あります。

不動産といえば「仲介」が有名です。「買取再販」と聞いても「詳しいことはよく知らない」という人が多いのではないでしょうか。そこで今回は、買取再販ビジネスの特徴や内容、業界のトップ10社の特徴を紹介します。

「買取再販」には「仲介」とは異なるメリットやデメリットがあります。この記事を読めば、きっと「買取再販の全貌」が理解できるはずです。

1.買取再販とは？【ビジネスモデル】

不動産取引といえば「仲介業」が有名です。それに変わる新しい仕組みが「買取再販」です。

まずは「買取再販」の仕組みについて見ていくことにしましょう。近年では不動産テックの世界でも「買取再販」がブームになりつつあります。買取再販ビジネスの成長ぶりについても紹介します。

1-1.買取再販の仕組み

「買取再販」は、不動産会社が物件を直接買い取り、リフォームやリノベーションを施してから売却（再販）するというビジネスモデルです。

買い取る側としては、

1. いかに安く買い取るか。
2. リフォームやリノベーションによって、いかに付加価値をつけるか。

の2点が勝負となります。

また売り主としては、

1. 不動産会社が購入してくれるので、買い手を探す必要がない。
2. 見積もりから現金化まで、早ければ1ヶ月で完了する。

といったメリットがあります。

1-2.「買取保証」と「即時買取」

買取には「買取保証」と「即時買取」という2つのパターンがあります。それぞれについて解説します。

1. 買取保証
2. 即時買取

1-2-1.買取保証

「買取保証」は、いったん仲介で売却活動を行い、一定期間がたっても買い手が現れなかった場合、買取会社が事前に決めていた価格で買い取るというスタイルです。

最初に「買い手を探す」というステップがあるため、売却の成立までには時間がかかります。しかし一定期間がたてば確実に買い取ってくれるという保証が付いているのが特徴です。

1-2-2.即時買取

「即時買取」は、買取会社がすぐに物件を買い取るというスタイルです。

仲介による売却活動は行ないません。買取会社が売主に購入希望価格を提示し、売主がそれに承諾をすれば、契約が成立します。

「スピーディーに売買が成立する」のが特徴ですが、その反面で、「買取価格は市場価格よりも低い値段になる」というのが一般的です。

1-3.買取再販ビジネスの成長ぶり

不動産売買というと「仲介しか知らない」という人が多いかもしれません。しかし近年、この「買取再販ビジネス」は大きな注目を浴びるようになっています。

市場規模も大幅な拡大基調にあります。統計データで具体的に見てみましょう。

1-3-1.伸び続ける成約件数

矢野経済研究所の調査によれば、買取再販の成約件数は以下のように右肩上がりとなっています。

年	成約件数
2014年	21,400件
2015年	24,300件
2016年	27,100件
2017年	30,000件
2018年	32,500件
2019年	34,000件（予測）
2020年	35,700件（予測）
2025年	45,000件（予測）

出典：>中古住宅買取再販市場に関する調査を実施（2019年） | ニュース・トピックス | 市場調査とマーケティングの矢野経済研究所

この主な理由としては次のような点があると言われています。

1. リノベーション済みの物件が割安で手に入る。
2. リフォームやリノベーションを必要とする住宅が増えている。
3. 大手不動産会社も進出しており、安心感がある。

1-3-2.不動産テックの「iBuyer」も登場

またアメリカでは、高度なIT技術と査定アルゴリズムを使い、極めてスピーディーな買い取りを実現する「iBuyer」というビジネスモデルが伸びています。

アメリカの不動産取引の場合、仲介による売却には2ヶ月から半年を要します。しかしこのモデルを使うと最短2日で売却が完了します。

スタートアップ企業のOpendoorを先駆者として、OfferpadやKnock、また大手企業ではRedfinやZillowなどが進出して熾烈な競争となっています。

日本国内での「iBuyer」としては、「すむたす」が展開する「すむたす買取」が有名です。物件情報を入力すると、最短1時間で買取価格がメールで提示されるという仕組みです。ぜひチェックしてみてください。

>不動産買取・査定なら【すむたす買取】

2.「買取再販業者」と「仲介業者」との違い

ではもう少し具体的に、買取再販と仲介の違いを見てみましょう。

2-1.「買主となる買取再販業者」と「仲介する仲介業者」

不動産業者がその取引にどういう形でかかわるかの表現を取引態様といいますが、買取再販の場合、業者は買主となります。対して仲介の場合は一般媒介や専任媒介という形で、買主を探すのが仕事となります。

2-2.「仕入れ値と販売価格の差額」と「仲介手数料」

仲介の場合、利益は「仲介手数料」から得られます。いかに早期に仲介を成立させられるかが勝負です。買取でも買取保証で仲介状態を選択している間も同じです。

しかし買取再販の場合「仲介料」はありません。リフォームやリノベーションで付加価値をつけることで、いかに高く転売できるか＝仕入れ値と販売額の差額で利益が決まります。

したがって仲介と買取再販とでは、仕事のノウハウも異なります。優れた仲介会社だからといって、買取再販も得意かといえば、そうとも限らないというのが実態です。

3.買取再販に売却するメリット

買取再販のビジネスモデルや仕事内容について見てきました。今度は買取再販のメリットについて見てみることにしましょう。次の4点について解説します。

1. 費用が安い
2. 契約不適合責任（瑕疵担保責任）がない
3. 現金化が速い
4. 第三者に知られない

3-1.費用が安い

買取再販のメリットの1つ目は「費用が安い」ということです。

不動産仲介の場合、以下の報酬（仲介手数料）が発生します。宅地建物取引業法で定められた「上限額」です。

物件価格（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下	（売買価格 × 5%） + 消費税
200万円～400万円以下	（売買価格 × 4% + 2万円） + 消費税
400万円以上	（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税

仲介の報酬は成功報酬なので、売買が成立しないかぎり費用は発生しません。多くの場合、売買成立後に「上限額」が請求されるのが一般的です。しかし買取の場合は、この「報酬額」が発生しません。

仲介手数料は「仲介」についての手数料です。そのため、直接の売買（不動産会社が直接買い取る）の場合は「仲介」に該当しません。

このように、買取の場合は仲介手数料が不要なるため、費用が安く済むというメリットがあります。ただし買取の場合、買取価格は市場価格よりも安くなる傾向もあります。この点については、後ほど解説します。

3-2.契約不適合責任（瑕疵担保責任）がない

買取再販のメリットの2つ目は「契約不適合責任（瑕疵担保責任）がない」ということです。

これは、もともと「瑕疵担保責任」と呼ばれていたもので、「売り主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が負担すべき範囲や期間」を定めたものです。

たとえば配管の不具合や、シロアリの被害など、目に見えない欠陥のことを指します。買い主は売主に対して「契約解除」や「損害賠償」を請求することができます。

しかし買取の場合は、瑕疵担保責任は免除されます。そのため売却後に責任を問われることがありません。

しかも2020年4月の法改正で「契約不適合責任」へと名称が変わり、売主の責任や負担はさらに重くなっています。売却物が契約内容と異なる場合、買い主は売主に責任追及できるようになりました。

また従来の場合、買い主からの請求は「契約解除」と「損害賠償」の2つだけでしたが、法改正により「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」という5つの請求が可能になっています。

そのため、目に見えにくい劣化の多い「築古物件」の場合、「契約不適合責任がない」という点は、非常に大きなメリットだと言えるでしょう。

3-3.現金化が速い

買取再販のメリットの3つ目は「現金化が速い」ということです。

たとえば買取再販の最大手であるカチタスの場合、以下のようなスピードで現金化することが可能です。

• 査定価格の提示まで：最短3日
• 現金決済まで：最短3週間

仲介の場合、不動産が売れるまでには3ヶ月から6ヶ月の期間を要するのが一般的です。物件によっては1年たっても売れないというケースすらあります。

現金化を急ぎたいなら、買取を選ぶのが良いでしょう。

3-4.第三者に知られない

買取再販のメリットの4つ目は「第三者に知られない」ということです。

仲介で売却する場合、不動産会社はあらゆる手段をつかって販促活動を行います。不動産のポータルサイトだけでなく、雑誌やチラシ、新聞の折込広告を使うこともあるでしょう。近隣に立て看板を設置する業者もあるかもしれません。

しかし買取の場合、こうした販促活動は行われません。なぜなら買取業者が直接、売主から買い取るためです。

「近所の人に知られることなく売却を完了したい」ということなら、仲介ではなく買取を選ぶのが良いでしょう。

4.買取再販に売却するデメリット

買取再販のメリットを見てきました。仲介と比べて優位な点もあるわけですが、もちろんデメリットもあります。ここでは次の2つのポイントを解説します。

1. 売却価格が下がる。
2. スタッフの知識が安定しない。

4-1.売却価格が下がる

買取再販のデメリットの1つ目は「売却価格が下がる」という点です。

すでに解説したとおり、買取業者は物件を買い取ったあと、リフォームやリノベーションを行って再販します。そのため市場価格よりも低い値段で買い取らないと、利益を出すことができません。

仲介による売却に比べると、60%から70%程度の値段になることが一般的です。だいぶ値段が下がってしまうという点は、大きなデメリットと言えるでしょう。

そもそも買取は、古い物件をスピーディーに売却するための制度です。もし「時間をかけてでも高い値段で売りたい」ということならば、仲介を選択するのがオススメです。

4-2.スタッフの知識が安定しない

買取再販の2つ目のデメリットは「スタッフの知識が安定しない」という点です。

「買取会社」も「仲介会社」も不動産のプロです。しかし、仲介会社には仲介のプロが多い反面で、買取会社には建築のプロが多いという傾向があります。

買取再販の会社は「リフォームやリノベーションによって不動産に付加価値を与えるプロ」です。建築業界の出身が多く、たとえば施工管理技士や建築士、住環境コーディネーターなどの資格をもつ人も少なくありません。

しかし、建築や設計に詳しい人がそろっている反面で、売買そのものについては詳しくないというスタッフもいるのが実態です。買取再販のデメリットと言ってよいでしょう。

5.買取再販の会社ランキング

ここまでは、買取再販のビジネスモデルや仕事内容、メリット・デメリットについて解説してきました

今度は、実際にどのような買取再販の会社があるのか、業界トップの企業を紹介します。リフォーム産業新聞社が発表した「中古住宅買取再販販売戸数ランキング」のトップ10です。

順位	社名	販売戸数
第1位	カチタス	4,525戸
第2位	リプライス	1,630戸
第3位	インテリックス	1,535戸
第4位	大京穴吹不動産	1,481戸
第5位	フジ住宅	1,459戸
第6位	スター・マイカ・ホールディングス	1,236戸
第7位	レジデンシャル不動産	1,022戸
第8位	イーグランド	862戸
第9位	マイプレイス	754戸
第10位	オークラヤ住宅	724戸

>リフォーム市場の情報をお届け！ :: リフォーム産業新聞

5-1.第1位：カチタス

買取再販の販売戸数でトップを走るのは、東証一部上場企業のカチタスです。

売上の100%が中古住宅の再生によるもので、再販戸数は約4,000戸以上、再販時の販売額は平均1450万円というお値ごろな価格で販売されます。

取り扱う物件は、地方の戸建てが中心です。ランキング第2位のリプライスもカチタスの子会社ですが、両社を合わせた「戸建ての販売戸数」は、ランキング第3位のインテリックスの約4倍もの数になります。

全国で100店舗を超える販売網をもち、査定価格の提示まで最短3日、現金決済まで最短3週間というスピードも同社の強みです。

2017年にはニトリホールディングスの提携を行い、ニトリの店舗にカチタスの窓口を併設したり、一部住戸にニトリの家具を設置したりといったことが行われています。

>中古住宅買い取りならカチタス

5-2.第2位：リプライス

買取再販の第5位はリプライスです。前述のとおり、2016年にカチタスの子会社となりました。

リプライスは1996年、住宅再生事業を目的に設立されました。本社は名古屋にあり、東海地方の物件に強みをもっています。

当初は戸建ての買取再販をメインにおこなっていましたが、カチタスの傘下に入ったことで仕入れも強化され、マンションの買取再販も増加しています。

2012年度の売上は47億円でしたが、2020年には285億円にまで急成長しています。

>リフォーム済みの中古一戸建て・中古マンションをお探しなら｜リプライス｜住宅購入に、新たな選択肢を。

5-3.第3位：インテリックス

買取再販の第3位は、東証一部上場のインテリックスです。とくにマンション案件に強みをもち、マンションに限定すれば買取再販の最大手です。

インテリックスは1995年、中古マンションの再生流通を目的として設立されました。高品質な内装や、手厚いアフターサービスがついているのが特徴で、中古マンションに対するアフターサービス保証は、インテリックスが業界初と言われています。

もともとは首都圏を地盤とする企業ですが、近年では地方展開も強化するようになっています。マンション買取の件数は年間で1,000件を超えています。またリノベーションマンションの販売戸数は、2020年11月時点で累計23,000戸を突破しました。

>インテリックス | 中古マンションリノベーション・購入売却・アセットシェアリング

5-4.第4位：大京穴吹不動産

買取再販の第4位は、大京穴吹不動産です。

親会社はオリックスの子会社である大京です。2009年に破綻した穴吹工務店を、大京が2013年に子会社化したことで誕生しました。

ライオンズマンションで有名な大京と、サーパスマンションで知られる穴吹不動産が一緒になったという背景から、ライオンズマンションやサーパスマンションの買取再販に強みをもっています。

もともとは自社の新築マンションの分譲や仲介、管理をメインに行なっていましたが、近年では他社ブランドのマンションの買取再販にも進出しています。すでにある買取再販のノウハウを転用した結果、再販戸数が急激に伸びています。

またマンションの一室の再生する事業（リノアルファ）だけでなく、マンション全体をトータルに再生する事業（グランディーノ）にも取り組んでいます。

>不動産・マンションの賃貸・売買｜大京穴吹不動産

5-5.第5位：フジ住宅

続いて第5位は、東証一部上場のフジ住宅です。大阪府に地盤をもつ会社で、1973年に創業されました。

大阪の買取再販では圧倒的なシェアをもっており、「大阪の不動産会社でフジ住宅を知らない人はいない」と言っても良いほどです。

フジ住宅では中古住宅の再生事業を「快造くん」というブランド名で展開しています。再販だけでなく、新築の戸建て分譲も行っており、とくに自由設計方式の戸建て住宅が強みとなっています。

2020年3月期の自由設計住宅や分譲マンション、中古住宅、建売住宅、注文住宅などの合計受注戸数は2,582戸となっています。なかでも、大阪府における住宅供給戸数では、14年連続でベスト3に入っています。

>フジ住宅株式会社

5-6.第6位：スター・マイカ・ホールディングス

買取再販の第6位は、スター・マイカ・ホールディングスです。中古マンションリノベーション・投資目的のユーザ向け販売にたけている会社です。

スター・マイカ・ホールディングスは1998年設立、2019年に東証一部上場を果たしました。買い手が限定される「賃貸中」の分譲マンションを取得し、テナントの退去まで保有後、幅広い顧客に提供できる「空室」の分譲マンションとして売却を行います。

賃貸中で取引が進むので、バリューアップや再生といった「付加価値型」のビジネスモデルではなく、市場間の価格ギャップを見極め、格差に投資するビジネスモデルで業績伸長しました。

創業以来、ファミリータイプの分譲マンションを中心に買取を続け、今では中古マンション保有戸数は業界トップ、2020年の売上高は395億円となっています。

>STARMICA | 中古マンション・リノベーションならスター・マイカ株式会社

5-7.第7位：レジデンシャル不動産

買取再販の第7位は、レジデンシャル不動産です。

2012年に設立されたばかりの新しい会社ですが、区分所有マンションのリノベーションに集中したことで急速に拡大しました。

2013年に89件だった買取件数は、2019年には795件となっています。6年で9倍近くにも増えた計算です。

取り扱いの中心は戸建てではなくファミリータイプのマンションで、とくに埼玉の東武伊勢崎線沿いの物件に強みをもっています。2013年度の売上高は9億円でしたが、2020年度には171億円に達しています。

>株式会社レジデンシャル不動産｜東京・埼玉を本社に全国で不動産売買、仲介、コンサルティング、リフォーム事業を展開するレジデンシャル不動産

5-8.第8位：イーグランド

買取再販の第8位は、東証一部上場のイーグランドです。

2003年に設立された新しい企業で、買取再販をメインとしています。会社理念でも「中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを幅広くお客様に提供して社会に貢献」とうたわれています。

主力としているのは首都圏エリアの物件です。なかでも任売物件や競売物件の仕入れ再販に強みをもつのが特徴で、近年では一般の買取再販の案件も増やしています。

販売価格は2,000万円以下の物件を中心としており、名古屋や関西、札幌などの地方にも展開しています。自ら直販部門を設けず、あくまでも地元の不動産仲介会社に売ってもらうというスタイルをとっています。取り扱い件数を急激に伸ばしている企業の一つです。

>中古マンション、リノベーション、住宅再生は株式会社イーグランド（東京都千代田区）

5-9.第9位：マイプレイス

買取再販戸数の第10位はマイプレイス（旧トータルエステート）です。

1998年に創業して間もない頃から買取再販に進出した企業で、2020年時点での累計販売戸数は1万件にも達します。

もともとはトータルエステートという社名でしたが、2020年にマイプレイスへと社名変更しています。

物件としては、機能性をもったデザインが特徴です。たとえばライフステージに応じて間取りが変えられるようになっていたり、将来は個室に変更することを想定して、エアコンの配管工事を先行して行うなどのこだわりがあります。

なお、親会社は証券業を中心とする持株会社「あかつき本社」で、東証二部に上場しています。

>株式会社マイプレイス｜中古マンションリノベーション・リフォーム・マンション売却

5-10.第10位：オークラヤ住宅

買取再販の第9位はオークラヤ住宅です。もともとは、三和銀行（現在の三菱UFJ銀行）グループの不動産流通専門会社として設立された会社です。

メインは不動産仲介ですが、1992年にオークラヤリビングを設立して、リフォームやリノベーションの事業にも進出しました。

首都圏エリアのマンションに特化した買取再販に注力し、2019年の買取再販戸数は764戸にまで成長しています。

仲介や即時買取、買取保証だけでなく、リースバック買取のサービスも提供しているのが特徴です。これは不動産の売却代金を受取った後、家賃を払うことで引き続き住み続けることができるというものです。

>マンション売却・購入・住み替え・賃貸ならオークラヤ住宅

6.買取再販業者を利用する時の注意点

買取再販のビジネスモデルや仕事内容、メリット・デメリットについて解説してきました。最後に、買取再販業者を利用する時の注意点をまとめてみます。

仲介と買取のどちらを選択すべきかは、自分のスタンスや物件の特性を見極めることが大切です。仲介より買取がおすすめなケースとして以下の4つを紹介します。

1. すぐに売りたい場合
2. 築年数が古い物件の場合
3. 古くはないものの状態が悪い物件の場合
4. 事故物件の場合

6-1.すぐに売りたい場合

もし「すぐに売りたい」「すぐに現金化したい」という場合には、仲介よりも買取がおすすめです。

仲介の場合、買い手を見つけるまでに時間がかかります。物件によっては1年以上も売れないというケースさえあります。

しかし買取なら、不動産業者が買い取ってくれるため、すぐに現金化することができます。すでに紹介したとおり、たとえば業界トップのカチタスなら以下のようになっています。

• 査定価格の提示まで：最短3日
• 現金決済まで：最短3週間

6-2.築年数が古い物件の場合

また「築年数が古い物件」の場合も、仲介より買取が向いています。

たとえば、1981年5月以前に設計された「旧耐震基準」のマンションの場合、仲介では買い手がつきにくいとされています。

また築30年を超えたマンション物件の場合、外装がきれいな状態であっても、水道管などの内部の劣化が問題となりがちです。目に見えにくい部分のため、あとから欠陥が見つかるケースもあります。

この場合は「契約不適合責任」（旧「瑕疵担保責任」）の原則から、売り主に修繕費が請求されることになります。しかし買取なら、その心配もありません。

6-3.古くはないものの状態が悪い物件の場合

なお、築年数が古くなくても著しく状態が悪い物件なら、仲介より買取を検討するのが良いでしょう。

たとえば、床のフローリングが激しく傷んでいたり、壁に穴があいていたり、ドアが大きく破損している物件などは、内見者にマイナスイメージを与えます。

売却前に自分でリフォームを行うことも可能ですが、時間がかかる上にコストもかかります。しかし買取なら、その必要もありません。

また、リフォームをしてから仲介で売却するより、買取を選んだ方が最終的に残るお金が増えるケースもあります。物件の状態に合わせて試算してみるとよいでしょう。

6-4.事故物件の場合

最後に忘れてはならないのが「事故物件」です。事件が起きた物件や、入居者の死亡事故があった物件は「事故物件」と呼ばれます。

事故物件では「告知義務」があるため、買い主に事故物件であることを告げなくてはなりません。また近隣の人に知られていることもあり、こうした物件の場合は仲介では売りにくいのが実態です。

なお「告知義務」については明確に規定されたものがなく、告知の期間や告知すべき事故の範囲などは、不動産会社の判断に任されてきました。

しかし国土交通省は2021年5月、事故物件の告知義務に関するガイドライン案を策定しました。現在はパブリックコメントを公募しており、2021年夏を目処に正式版が発表される予定です。

>報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します – 国土交通省

より厳格になることから、仲介での売却がさらに難しくなる可能性があります。事故物件であれば、買取を選ぶのが賢明と言えそうです。

7.「買取再販」のまとめ

買取再販というビジネスモデルについて解説してきました。

急速に伸びている分野ですが、その詳しい内容はあまり良く知られていません。今回の記事では、買取再販の仕組みや内容、仲介との違い、メリット、デメリットなどを取り上げました。

買取再販は、今後も成長が期待できる分野です。不動産テックの動向も紹介しました。「不動産業界の成長分野を詳しく知りたい」という人は、ぜひ買取再販というビジネスモデルに注目してみてください。

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