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不動産業で起業する方法とは?初期費用の集め方・成功率の高め方も紹介!

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不動産業界で日々社員として働いて、気になるのは「独立開業」

とくに、日々エンドユーザーと接する立場の人は、一度は「自分でやったらどうなるだろう?」と考えますね?

「不動産業界で起業する方法を知りたい」
「儲かるの?リスクは?成功のコツは?どう失敗する?」
「必要な資格・集客、資金や助成金は?フランチャイズ加盟はあり?」
「起業のための情報集めの方法、セミナーを知りたい

どんな業種でも会社を興す以上、考えることは山のようにあるのですが、成功するにはまず、準備段取りの前に、動機・やりたいことの絞り込みが重要になってきます。

今回は「不動産 企業」と題して解説します。不動産で成功を収めたい方、ぜひご覧ください。

監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数7万人以上。

監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数7万人以上。

1.不動産業で起業する為に必要な準備

1.不動産業で起業する為に必要な準備

ひと口に不動産と言っても、業務内容や守備範囲は様々です。今までの経験を活かすにしても、この点は一度整理して考える必要がありますね。

1-1.目的を決める

「なんのために起業するのか?」自分に問うてみましょう。

「沢山おカネを稼ぎたい」のであれば、月に幾らぐらいが目標で、それで何をしたいのか。「会社員でなく経営者になって、自由な時間を持ちたい」のなら、できた時間で何をしたいのか。この辺りをはっきりさせておくことが重要です。

「住まいの提供を通じて社会貢献したい」「今の勤務先のやり方でなく、自分のアイデアでもっと稼ぎたい・お客様を喜ばせたい」などの目的もありだと思います。

こういった目的はこの先迷ったとき、キツいときに、立ち返るべき原点として機能します。

こちらの記事もぜひご覧ください。
不動産業界の独立開業に資格は必要?儲かる?失敗する人の特徴も紹介

1-2.業務形態・経営形態を決める

売買(土地・建物)・賃貸(貸主・仲介・管理)・投資支援、あるいはその複合など、何をやるか、何をメインにやるかを決めます。

1番リスクが少なく参入しやすいのは賃貸のオーナーもしくは仲介業務です。フランチャイズ加入すると広告宣伝他さまざまな恩恵を受けられますので、検討に入れましょう。

賃貸の貸主として家賃収入を得ていく場合、副業で小さく始める人が非常に増えています。お小遣い領域から本気で法人化に踏み出す人はそう多くはないかと思われますが、不動産業の入り口になります。

売買をやりたい人はほぼ経験者(特に営業)が占めると思われます。

こちらの記事もぜひご覧ください。不動産フランチャイズは儲かる?大手の看板で独立できる仕組みを解説!

1-3.起業までのスケジュールを立てる

準備不足や、根気が続かず「やっぱりやめた!」とならないよう、開業のためのスケジュールを立てましょう。以下は宅建業開業=賃貸住宅管理業、不動産賃貸業など一部の業種では不要な要素もありますが、基本的な開業フローです。

出典:東京都宅地建物取引業協会

1-4.費用を用意する

不動産業の開業のためには、法人の場合は法人設立費用宅建協会への入会金営業保証金免許申請料、当面の事務所の家賃・維持費、印鑑・名刺・事務用品などの準備費用 等など、様々な費用が必要となります。

中でもちゃんと考えておくべき項目は、営業保証金1,000万円です。保証協会会員になると弁済業務保証金分担金の60万円ですみますが、これはいざ取引トラブルが起きて賠償が必要となった場合の、短期間の立替えにしかなりません。

売買などでそれなりの金額の取引を扱う場合は、当初からある程度の引き当て金額を準備しておけるのが理想です。

こちらの記事もぜひご覧ください。
不動産独立の開業資金は最低400万円!融資は可能?学べる本やセミナーも解説

1-5.事務所を借りる

宅建業の事務所は個人開業・法人開業問わず、専用出入り口や独立した事務所スペースを設けるなど、決まりが設けられています。

これは適正な環境で業務遂行したり、接客されるお客様の安心感を守るほか、「不動産の契約をする場所は一定の条件を備えて、ユーザーの正しい判断を担保する環境でなくてはならない。」という宅建業法上の理由です。

また、最初に事務所を借りる際に、ライバル業者に依頼をする形になるため「苦労した」という話はよく聞きます。

※事務所開設にはその他いろいろ決まりがあります。
出典:不動産開業における事務所の必須条件(全日本不動産協会 埼玉県本部)

1-6.宅地建物取引士を確保する

不動産関連の資格で、開業時に必ず必要となる場合があるのは、専任の宅建士(宅建業を営む場合)と、賃貸管理の業務管理者です。

業務管理者は管理戸数200以上の管理業務を行う場合に必要とされ、賃貸不動産経営管理士か、2年以上の実務経験のある宅建士(専任の宅建士と兼任OK)が講習を受けて資格取得可能です。

開業時いきなり200戸の賃貸管理というのは、特殊な例となるでしょうが、最初から要件を満たしておけば安心かつ信頼度も上がります。

※こちらの記事もぜひご覧ください。
宅建士の仕事内容メインは3つ!給料や就職・転職に有利な理由を解説

2.不動産業で起業するメリット

2.不動産業で起業するメリット

2-1.うまくいけば青天井に稼げる

うまく行けば会社員時代よりも稼げることは間違いありません。売買では社員数人で売り上げ億円単位も、珍しくはありません。

信用度を培い、「借りられるお金の額を増やしていく」ことが、事業拡大の本質的な部分としてあります。

相応の苦労も、自分の事業として行っている場合、苦痛に感じないという意見は多いです。

2-2.仕入れ、在庫が不要なケースも

仲介は紹介業ですし、管理業は委任を受ける立場として営業するので、自分で在庫を抱える必要がないことになります。(大きな商いをするために売買で売主となる場合、仕入れも在庫も必要です)

3.不動産業で起業するデメリット

3.不動産業で起業するデメリット

3-1.今よりも稼げない可能性がある

商売が回転しない・お客さんが集まらないと会社員時代よりも稼げないことになり、借金で経費をまかなったりすることになります。一人のうちはいいのですが、人を雇うと一気に支出も増えます。

賃貸は薄利多売なので、広告宣伝や新規の仕入れに神経を使うことになります。

3-2.初期費用がかかる

スタート時の業種にもよりますが、少なからず初期費用はかかります。信用商売であることと、法令上の縛りがあって、適当な構えでは開業が許されない側面があるからです。

4.不動産賃貸業と仲介業を比較【起業】

4.不動産賃貸業と仲介業を比較【起業】

開業時の業態は主に、売買仲介と賃貸業が多いです。

前者は「売買で客付け」を担当し、後者は「賃貸の客付けと管理業務」の仕事を担当します。

「賃貸で客付け専門」の業態もありますが、今後余り流行らない可能性があります。

賃貸 仲介
報酬 ・家賃収入 ・売買は客付け時に取引価格の3%+6万円(400万円以上の取引の場合)
事務所開設 ・貸主の場合、決まりはなし ・宅建業法に従い、決まりがある。
参入 ・副業からでも、相続などでも可能。容易。 ・宅建業法に従い、決まりがある。
事業資金 銀行 銀行・政策金融公庫
資格 一定以上の規模で賃貸管理業・業務管理者 宅建業・宅建士
アウトソーシング 容易 あまりできない
接客スキル ほぼ不要 必須
知識 広範囲が望ましい 広範囲

4-1.不動産賃貸業のメリット

とにかく参入の垣根が低いことが魅力です。資金も最低は300万程度で始めることも可能です。投資の一種としてとらえた場合の利回りは抜群。関連業務はアウトソーシングもDIYも可能です。

管理戸数が200戸以下なら無資格での開業も可能です。

4-2.不動産賃貸業のデメリット

ある程度の規模から始めたい場合、物件購入のための資金借り入れがハードルとなってきます。中古物件の場合、金融機関へ提出する計画は比較的簡単ですが、新築などではそれなりの根拠を求められるでしょう。

収入に関しては、所有物件の賃料止まりです。また、空室の間はその部屋の分収入は減ることとなります。

4-4.仲介業のメリット

自分の努力、広告宣伝などによって収入を増やしてゆくことが容易です。また、売買の場合は1回当たりの報酬が数十万円単位と、大きいです。

4-5.仲介業のデメリット

宅建業法に従い事務所の設置や営業保証金など、参入へのハードルは高いです。当初から専任の宅地建物取引士を雇う必要があり、いない場合は自ら合格率15%前後の試験に合格して、宅建士を設ける必要があります。

物件の情報は絶えず仕入れ続ける必要があり、お客様の都合に合わせて時間の自由も制限されます。

5.不動産業界で起業するのに役立つ資格

5.不動産業界で起業するのに役立つ資格

宅建士と賃貸不動産経営管理士以外にも、不動産開業に役立つ資格があります。

※こちらの記事もぜひご覧ください
不動産資格の難易度は?取得したら稼げる?転職に役立つ?【宅建のコスパが良い理由】

5-1.宅建士

宅建業=貸主・大家(不動産賃貸業)以外の業態で開業する場合に必要となる、不動産業の基本になる資格です。土地・建物の取引に関する法令その他の知識を習得する国家資格です。

5-2.ファイナンシャル・プランナー

「家を買う」ことは人生の中で大きなウエイトを占めるため、資金計画やローン支払いとライフサイクルの関連性、税金に関する知識をアドバイスするには、FPの資格の知識が非常に役立ちます。不動産業に会社員として勤務する人の中にも、取得している人が多数います。

5-3.賃貸不動産経営管理士

賃貸管理業務のスペシャリストとして、2021年より国家資格化しました。

前述のように一定規模以上の賃貸住宅管理業者登録時に、業務管理者となることができるほか、サブリース、民泊、物件オーナーの増加、物件の老朽化、空き家問題や相続の解決、アセットマネージメントなど、様々な役割を期待されています。

5-4.マンション管理士

管理業務主任者とともに、マンション管理組合、マンション管理会社、管理業者の仲立ちをするための専門知識を発揮する資格です。貸主、管理業務開業のために必要ではないのですが、重要な知識を身に着けるのに適します。

5-5.不動産鑑定士

これも独立のためには、鑑定士事務所以外重宝されませんが、都市開発のコンサルタントや、個人デベロッパーなどは、持っているとよいでしょう。不動産関連資格の頂点と言われる難関資格です。

6.不動産業界で独立開業するための勉強方法

6.不動産業界で独立開業するための勉強方法

「なんとなく不動産業にあこがれて」全く勉強しないで独立開業する人はまずいないでしょうし、現実的に無理です。

経験や勉強を積んでこそ、やりたいことも見えてきます。

6-1.不動産会社で修行する

最初から独立開業を意識したうえで経験を積むという志向の人は、不動産業にはたくさんいます。

若ければ未経験でも雇ってもらえる可能性が高い業種ですし、お金を貰って働きながら勉強できるのは一石二鳥です。

不動産企業の口コミの中には、「修行になる」とか「この会社では勉強にならない」などのコメントを多数見かけますので、参考にしましょう。

6-2.独立開業セミナーに行く

不動産業の経験はあっても、開業のノウハウとなると、話はまた別ですね。下記のリンクのように公的な支援もありますが、「どんなふうにすれば商売がうまくいく」という領域では、高額で中身の伴わないものも考えられますので、注意しましょう。

東京都宅地建物取引業協会

6-3.フランチャイズの説明をうける

大企業の経営支援サービスで、開業後も安心の経営サポートを受けられる手段もあります。インターネットでの集客や、ITツールを使った業務支援、IT研修やコンサルティングなどのサポートが受けられます。

フランチャイズ加盟のご案内サイト(センチュリー21)

6-4.経験者のブログや本を読む

実際の経験者が顔出しで解説しているブログは、一番説得力があります。失敗談も重要ですし、どのようにモチベーションを燃やしたか、どこに苦労をしたか、具体的な証言が山積みです。

お金がなくても独立起業したいなら
不動産業を女性一人で独立開業(福岡県久留米市)するには勇気が要りました

※こちらの記事もぜひご覧ください
不動産メディア16個厳選まとめ!投資・賃貸・テックなど分野別に紹介【一覧】

7.不動産業界での独立支援団体

7.不動産業界での独立支援団体

地域密着の商工会議所・政策金融公庫に行けば、無料の独立相談や、融資相談を受けることが可能です。融資はいまはコロナに関連した返済猶予枠などを扱っている場合があります。

商工会の融資相談(公庫の人が出張してくる。商工会を通した方が幾分丁寧に扱ってもらえる気がする)は曜日が決まっているため、事前に確認しましょう。

ご参考:
お金がなくても独立起業したいなら

8.「不動産 起業」のまとめ

以上、「不動産 起業」というテーマで解説をしました。不動産業の起業がどんなものか、役割、手続きの基本は、理解をいただけたでしょうか?

こうして読み進めてくると、「結構大変そう」と萎えてしまうかも知れませんが、現実的なスケジュールを立てて、一つずつ実行して行けば、そこまで大変とも言えません。

ただ、あなたが起業に向けて走っている間と、起業してから事業がある程度軌道に乗るまでの間の時間に伴う収入分の資金も、考えておくべきところとなります。

組織が絡むと自分の理想は完全には実現できません。仕事のアイデア、ワークライフバランス、顧客との関係性など、すべてがそうです。

それらを思い通りにやれるというのは、お金以外の大きなメリットです。

起業される方がうまくいくことを祈っています!

「不動産 起業」 本記事のポイント
  • 開業にあたっては、「何の同期か」が非常に重要。お金、時間、アイデア、社会性など、十分に検討を!
  • 不動産業の起業は、宅建業の場合一定の準備、手続き、宅建士などの配置が必要となる
  • 開業で多い形態は不動産賃貸業か、仲介業。参入がしやすく開業後の負荷が低いのは不動産賃貸業。
  • 開業にあたっては、どこかの店での就業で経験を積む、資格の取得、ネット上で情報をとる、フランチャイズの支援を受けるなどの方法が考えられる。
  • 公的な機関として資金調達などは金融機関のほか商工会・国民生活金融公庫、開業のプロセスの相談は宅建業協会などが窓口を開いている。

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出典:東京都宅地建物取引業協会

出典:不動産開業における事務所の必須条件(全日本不動産協会 埼玉県本部)

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