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不動産業界の独立開業に資格は必要?儲かる?失敗する人の特徴も紹介

「不動産業界で独立するには宅建士の資格が必要?独立したからと言って稼ぐことはできるかな?」

不動営業界で働いている人の中には業務に慣れてくると、「独立」の2文字が頭の中でちらつき始める人もいるかもしれません。

生き馬の目を抜くような不動産業界で独立をすることは、非常にやりがいのある魅力的な仕事ですが、会社という後ろ盾がないため、自分自身の力だけが頼りになってきます。

ただ成功すれば1000万円以上の年収も夢ではなく、自分の好きなように仕事ができるのがメリットです。

今回は不動産業界で独立開業する方法や事業を立ち上げる際にかかる初期費用など、資金調達に関する部分も含めて詳しく解説をしていきます。不動産業で独立を考えている人は、ぜひ参考にしてください!

この記事を読むと分かること
  1. 不動産業界で独立開業する方法
  2. 不動産業界で独立開業するのにかかる費用
  3. 不動産業界で独立開業した場合の年収と失敗する人の特徴
  4. 不動産業界で独立開業するための勉強方法
  5. 不動産業界での独立支援団体

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1.不動産業界で独立開業する方法

1.不動産業界で独立開業する方法

不動産業界は比較的、独立がしやすい業界です。

実際、開業数も多く、全国商工リサーチの調べによると、全業種で年間130,000社が新設立されていますが、そのうちの約5,900社が不動産業種となっています。

仲介の場合は在庫を抱える必要もないため、リスクが少ないのも新規参入しやすい要因の一つでしょう。

ただし独立するに当たっては宅建資格が必要となります。ただし「仲介」ではなく、自分の所有物件を貸す「賃貸」だけなら必要ありません。

ここでは、不動産業で独立する場合の主な業種について、簡単にご紹介をしていきましょう。

1-1.不動産業で独立する場合の主な業種

不動産業で独立する場合の主な業種について、表にまとめましたので、ぜひ参考にしてください!

業種 メリット デメリット 仕事内容
賃貸仲介 お客様が多い 利益が少ない 賃貸物件を案内して契約し、オーナーや入居者から手数料などを受け取る
売買仲介 お客様が少ない 利益が大きい 売買物件を案内して契約し、所有者や購入者から手数料などを受け取る
コンサルティング 利益が大きく経験や知識がお金になる 実体が全くなく仕事をとれるかは腕次第 不動産の専門家としての知識を生かして、不動産の利用や取得、処分、管理、投資などを考えている人に最善の選択をできるようアドバイスする
賃貸業 ・自己資金が少なくてもできる
・サラリーマンが副業でも出来るほど時間もかからない
・満室にならないと収入が少ない
・空室リスクがある
・自分が所有している物件を貸して入居者から賃貸料を受け取る
・自分の物件のみの場合は免許がいらない
フランチャイズ 大手の看板を使える 本部のルールに従わなければいけない 大手フランチャイズの1店舗として、大手の看板を使って不動産業を経営する

1-2.開業するには宅建免許と宅建士の資格が必要

不動産業を開業するには、「宅地建物取引業免許」の取得が必要です。

加えて宅建業を営む事務所には、社員5人の内1人の割合で宅建士を設置しなければいけません。この場合、宅建試験に合格しただけで登録をしていない人は対象外となります。

あくまでも都道府県知事の登録を受けて、知事の発行する宅地建物取引士証の交付を受けた人のみが宅建士となるわけです。

ちなみに宅建士の資格を持っている人を雇用すれば、社長は宅建資格を持っていなくても開業はできます。ただ独立したばかりは収入が安定していないため、自分で宅建士の資格を持っていると人件費がかかりません。

宅建士が突然退職した場合や、病気療養などで出社ができないとき(2週間以上などの長期間)などは、2週間以内に代わりとなる宅建士を補充しなければ営業停止になってしまうため、なるべく独立前には自分自身で宅建士の資格を持つようにした方が良いでしょう。

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2.不動産業界で独立開業するのにかかる費用

2.不動産業界で独立開業するのにかかる費用

不動産業で独立をする場合には、まず「宅地建物取引業免許」の取得が必須となります。

宅建業の免許を取得するには、「事務所」がすでにあることが要件の一つです。

したがって営業できないため収入はないけれど、事務所の賃料などの経費はかかってしまうということも頭に入れておきましょう。

2-1.事務所初期費用

事務所1ヶ所を開設する際の初期費用の目安は、合計125万円から410万円ほどです。

免許を申請する際には事務所が必須条件なので、賃貸で借りる場合には「敷金・初期賃料・内装工事費」などの経費に加え、机や椅子などの事務用家具に、電話機やFAX機能付きコピー機などのOA機器費など、事務所を開設するための初期費用がかかります。

電話やインターネット開設費を含んだ通信費も見ておかなくてはいけません。

物件費用はトータルで100万~300万円事務用家具機器費用(PC・家具等を自前で用意)を20万~100万円、通信費を5万~10万円程度として見積もって、およそ125万~410万円となります。

項目 費用
敷金、初期賃料、内装工事費 100万~300万円
事務用家具、OA機器費 20万
通信費(電話・インターネット開設費含む) 5万~10万円
合計 125万~330万円

2-2.営業保証金

営業保証金とは、不動産業者が営業を開始する前に供託所に供託する金銭等のことで、営業所(本店)1ヶ所で1,000万円、支店ごとに500万円の供託金を供託所に納入します。

保証協会に加入した場合は、弁済業務保証金分担金として本店が60万円、支店1か所ごとに30万円を納付することで営業保証金の代わりとすることが可能です。

保証協会に加入した場合は営業保証金に比べ、かなり安めの納入金額で営業を開始できるため、独立するのが容易になります。

ちなみに保証協会には、ハトマークの全国宅地建物取引業保証協会と、うさぎのマークが目印の全日本不動産協会がありますが、内容はほとんど変わりありません。

例として、全日本不動産協会に加入した場合は約400万~1,000万円になり、全日本不動産協会に加入しなかった場合は約1,110万~1,800万円ほどかかる計算になります。(※支店の数によって合計金額が異なります)

加入内容 費用
保証協会に加入しなかった場合 営業保証金として営業所(本店)1ヶ所で1,000万円、支店ごとに500万円の供託金を供託所に納入
保証協会に加入した場合 弁済業務保証金分担金として本店分60万円、支店分30万円を協会に納入

2-3.各種団体への加入・年会費

保証協会への加入とともに、関東流通センターなど各種団体へも加入します。

関東流通センター等に加入すると、充実した物件情報が検索できる「レインズ」が使え、業界の最新情報や会員向けの経営に役立つ情報が取得できるのがメリットです。不動産業経営をバックアップしてくれるシステムがあり、営業がしやすくなります。

なお、全日本不動産協会、不動産保証協会、関東流通センターは三団体セットでの加入となります。

※全日本不動産協会の場合

項目 費用
不動産保証協会(加入時) 52万円
不動産保証協会(年会費) 7万円
弁済業務保証金分担金 60万円
合計(年度初めから入会した場合) 119万円

2-4.免許申請の手数料

国土交通大臣免許の新規登録には、登録免許税90,000円が必要です。

更新の際には、収入印紙33,000円が必要となります。

都道府県知事免許の場合は新規、更新ともに各都道府県の収入証紙33,000円が必要となります。

項目 費用
登録免許税(国土交通大臣免許の新規登録) 90,000円
登録免許税(都道府県知事免許の新規登録) 33,000円
更新申請手数料(国土交通大臣・都道府県知事免許ともに同じ) 33,000円

2-5.その他諸経費

不動産業で営業していくには、印鑑・名刺・筆記具などの事務用品や、自動車などが必要です。

免許を新規申請・更新申請する際、行政書士等に代行申請を依頼する場合は、代行申請料金がかかります。

金額は大臣免許の方が高額です。(※別途、登録免許税や更新申請手数料などの法定費用がプラスされます)

項目 費用
印鑑・名刺・筆記具などの事務用品 10万円
自動車 130万円
宅建業免許新規申請サポート料(知事免許) 10万円
宅建業免許新規申請サポート料(国土交通大臣免許) 15万円
宅建業免許更新申請サポート料(知事免許) 7万円
宅建業免許更新申請サポート料(国土交通大臣免許) 9万円
合計(新規の場合) 150万円~155万円

2-6.営業維持費

独立後、営業所を維持していくためには、毎年237万円ほどのランニングコストがかかります。

賃貸店舗を借りている場合は、家賃の負担だけでもかなりの金額になるでしょう。

項目 費用(年間)
事務所の維持費(毎月の賃料・通信費・水道光熱費など) 180万円
業界団体の会費(全日本不動産協会・不動産保証協会など) 7万円
その他の諸経費(免許の更新手数料、自動車の維持費、事務所用品の購入など) 50万円
合計 237万円

2-7.当面の生活費(月間)

免許を取得するまでは営業ができないため、しばらくの間は収入がありません。

そのため、独立をする際には当面の生活費を見込んでおくようにしてください。人によって生活費は異なりますが、月額20万円から30万円程度の生活費は必要でしょう。

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3.不動産業界で独立開業したら儲かる?年収は?

3.不動産業界で独立開業したら儲かる?年収は?

不動産業界は、独立して上手く行けば年収は青天井に上がります。

ただし、今まで大手不動産会社などで働いてきた人の場合、会社の看板がなくなるので顧客の獲得が難しくなることもあります。最初は売上がなかなか上がらない可能性もあるでしょう。

場合によっては会社員として営業マンをしていた方が稼げる場合もありますが、腕次第では会社員時代の収入をはるかに上回ることもあるのです。

3-1.独立した年やその翌年くらいの年収は200万円程度

平均的には独立した年やその翌年くらいの年収は200万円程度が多いようです。

独立した直後は大手不動産会社と違い、知名度も高くなく、実績もありませんから、なかなか集客できないというデメリットがあります。

取り扱える物件も少なく、レインズなどでコツコツ自分で調べるしかありません。開業したばかりでは、売買物件などの高額な案件も持ち込んでくれる人もいないため、顧客を開拓するだけでも大変です。

とはいえ、誰でも最初から大勢の顧客を獲得できることはあまりないのですから、着実に実績を積み重ねていくことが将来へとつながっていきます。

3-2.独立してから年月が経つと1000万以上の場合も

独立してから必死に働いていけば、だんだんと知名度も上がり、実績も増えていきます。

開業して年月が経つと地元でも信頼されるため顧客が増えていき、依頼を受けることも多くなり収入が増えていくようになるのが一般的です。

ただ、人によっては年収に大きく差があり、営業力が今一つの場合は、ずっと200万円程度のままということもあるかもしれません。

しかし、成功して1000万円以上もの年収を得ている人もたくさんいます。自分が経営している場合は、利益が全部自分のものになりますから、努力と腕次第ではいくらでも稼ぐことができるのです。

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4.不動産業界で独立開業して失敗する人の特徴

4.不動産業界で独立開業して失敗する人の特徴

不動産業界は開業数も多いですが、残念ながら廃業数も多い業界です。

ここでは、せっかく独立しても失敗する人の特徴を挙げてみましょう。

4-1.営業力がない

独立した際に致命的なことは、やはり「営業力がない」という点です。

今まで働いてきた不動産会社で成績が良かった原因が、実は「会社の看板で契約をもらえていた」ということもあり、自分の実力だけではなかったというケースも多くあります。独立してから、そのことに気がつく場合も少なくありません。

営業力がない営業マンの特徴には、お客様を獲得するために努力を惜しむ傾向があります。見込み客の追客に電話やメールでマメに連絡を取ったり、地元の他の不動産会社に出向いて、ネットでは出ていない情報を聞きだしたりと、汗をかくことが必要なのです。

たとえ、すぐに契約まで至らなくても、行動を起こすことによって、後の営業活動につながっていく場合もあります。せっかく一大決心をして独立をしたのですから、ぜひ、さらなる努力を続けるようにしてください。

4-2.数字に弱い

当然のことですが、独立をすると自分で経営をしていくことになります。

そのため、お金の流れが数字で把握できないなど、数字に弱い人の場合も要注意です。またいくら稼いでも、金銭管理にルーズでは、利益が手元に残りません。

営業能力はあっても、資金繰りができないようでは経営が成り立たないので、細かい支出にも気をつけていくようにすることが必要です。

独立すると、事務所を維持するだけでも20万程度の支出が毎月あります。支出管理をいい加減に処理していると、無駄な経費を何となく使ってしまうものです。数字に弱い場合は、ファイナンシャルプランナーの資格の勉強などをすると、金融に関する知識が身につくのでおすすめします。

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5.不動産業界で独立開業するための勉強方法

5.不動産業界で独立開業するための勉強方法

不動産業を全く勉強しないで、いきなり独立開業する人は、ほとんどいません。

不動産業は新規参入がしやすい業界ではありますが、廃業する会社も多いため、長年にわたって経営を続けて行くのは大変なことなのです。

ここでは、独立開業する前にしておきたいポイントをご紹介していきますので、将来、不動産業で独立開業を考えている方はぜひ、参考にしてください。

5-1.不動産会社で修行する

不動産業界で独立するための修行として一番有効的なのは、何と言っても不動産会社で修行することでしょう。

宅建業法や民法、独立開業のスキルなどを勉強すれば、ある程度、不動産に関する知識は得られますが、やはり実務に携わらないと分からないこともあります。

また、不動産業にも仲介業(売買・賃貸)、管理業・コンサルティング業などと様々な業種がありますが、実際に働いてみないと自分に適した業種がわかりません。たとえ売買が向いていなくても、賃貸や管理では優れた能力を発揮できる場合もあるでしょう。

独立したら、これらの業種をトータル的に行う場合がほとんどですが、やはり自分の得意分野というものを把握しておくことは大切です。また苦手な業種でも、実際に経験をしておくと対応することができますので、独立する前には、ぜひ他の不動産会社で修行することを強くおすすめします。

若ければ未経験でも雇ってもらえる可能性が高く、お金を貰って働きながら勉強できるので一石二鳥です。

5-2.独立開業セミナーに行く

巷では、これから不動産業を始めたい方を対象にたくさんの「開業支援セミナー」が開催され、民間企業や個人の講師の他、ハトマークでおなじみの宅建協会なども全国各地で積極的に活動をしています。

5-2-1.民間企業が開催するセミナー

フランチャイズ系の不動産会社などが開くセミナーは、主に加盟店を増やす目的で行われているものが多く、民間企業ならではの斬新な経営手法などのビジネスモデルを学べるのがメリットです。

不動産ホームページ制作会社などが自社サービスを使ってもらうために集客営業として、開業セミナーを開くこともあります。

ただ民間企業の場合は、自社の営業活動の一環としてセミナーを開催する場合が多く、セミナー自体は無料だとしても、その後のサービス契約等で高額な費用発生する可能性も否定できません。

民間企業が開催するセミナーに参加する場合は、あらかじめ主催者側の情報などをリサーチしておくなど、カモられないように注意も必要です。

不動産フランチャイズは儲かる?大手の看板で独立できる仕組みを解説!

5-2-2.宅建協会が開催するセミナー

全国各地の宅建協会でも、これから不動産業を始めたい人を対象に「開業支援セミナー」を開催しています。

セミナーのプログラムの主な内容は、大学教授による不動産業界の状況についての講演や、宅建協会に入会するメリットや開業体験談の紹介などです。最後には希望者がいれば、個別に開業相談もしてくれます。

不動産業を開業する際には、高額な保証金を供託所に供託するのではなく、宅建協会などに入会して手軽に始める人が大多数です。宅建協会は開業した後も様々な手厚いサポートが受けられるため、協会の人と顔なじみになっておくと助かることも多々あります。

とりあえず開業にあたっての一通りの説明などを聞きたい方は、公益社団法人である宅建協会の開業セミナーに参加してみてはいかがでしょうか。

5-3.経験者のブログや本を読む

実際に不動産業を開業した経験者のブログや本を読むのも参考になります。

特に、経験者が顔出しで解説しているブログは一番説得力があり、興味深い発見ができる可能性が大です。決して特別ではない身近に存在していそうな人の生身の声が聞けるうえに、経験者ならではの資金調達方法や仕事の仕方など、ためになる情報を色々な人がブログで発信しています。

またビジネス本でも不動産実務について詳しく書かれている本が多数あり、おおまかな不動産仲介の流れが理解できるように書かれていますから、読んでみてはいかがでしょうか。

物件調査や契約時の決済などに必要となる書類なども一覧表で表記されているものもあり、大変参考になります。

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6.不動産業界での独立支援団体

6.不動産業界での独立支援団体

不動産業界での独立をサポートしてくれるのは、全国宅建保証協会(ハトマーク)や不動産保証協会(ウサギマーク)だけではありません。

商工会議所や日本政策金融公庫などが不動産業での独立を強力に支援してくれます。サポートの内容を詳しく解説していきましょう。

6-1.融資の相談は日本政策金融公庫がおすすめ!

日本政策金融公庫に行けば、開業をするのに必要な融資の相談をすることが可能です。

不動産業を開業するには、保証協会に入る際の入会金や弁済業務保証金分担金、事務所開設の初期費用など、最初にかなりまとまった資金が必要となります。

しかし独立したばかりの新しい会社は、普通の金融機関ではまともに相手をしてくれません。その点、国の政策金融機関である日本政策公庫ならば、中小企業向けの長期事業資金として、新規に事業を開始する企業向けに貸付をしてくれるのです。

審査内容も、過去に公共料金の支払い滞納などがなければ、簡単な資金計画表を提出するだけで500万くらい貸してくれる場合があります。新企業育成貸付で運転資金として融資を受けた場合、融資期間7年以内のケースで据置期間は2年以内など、返済に猶予があるため、開業したばかりで売上が不安定な期間の経営が非常に楽になります。

金利も1%~2%台などがもっも多く、市中銀行より低めの金利なのもメリットです。新規に不動産業を立ち上げる予定の方は、まずは日本政策金融公庫に相談をしてみるのをおすすめします。

6-2.商工会議所

商工会議所中小企業に対する経営支援を行っている団体で、全国どの地域にもあり、あらゆる経営相談に乗ってもらうことが可能です。

中でも、資金調達に関する相談ができるため、得られるメリットは大きく、特に創業者に提供している資金調達面での支援内容に優れています。

東京商工会議所を例にしてみますと、独立して創業・起業を志す人を力強くサポートしてくれ、「起業するための手続きが分からない」「創業時に使える公的融資制度を知りたい」など、様々な創業時の課題を相談できるのです。

また、創業に必要な知識を体系的に学ぶことができる「創業・起業セミナー」や「創業ゼミナール」「創業塾」、創業者同士の「創業者交流会」を開催し、創業準備を応援しています。

資金面では、東京商工会議所と東京信用保証協会との提携融資制度「創業支援融資保証制度」など、様々なサポートメニューで強力に独立をバックアップしてくれますから、ぜひ活用してみてください。

もちろん全国各地の商工会議所でも、それぞれの地域に合わせた内容でサポート体制を構築しています。

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7.「不動産 独立」のまとめ

不動産業界の独立開業に資格は必要?儲かる?失敗する人の特徴も紹介

今回は、不動産業界で独立をするために必要な方法や費用、年収などについて、詳しく解説をしてみました。

不動産業で独立することは、どんなに以前働いていた不動産会社で営業成績が優秀だった人でも、すぐに結果が出せるような甘い世界ではありません。しかし、独立をすることにより、さらなる高みを目指すこともでき、うまく行けば年収が1000万円以上など高収入を得ることもできます。

それには不動産会社で実務を経験するなど修業期間も必要です。独立してもやっていけるだけのスキルを磨かなくてはなりませんので、きちんとした不動産会社で効果的な営業方法を学ぶことが重要でしょう。

将来は不動産業で独立するために、大手の不動産会社などしっかりとした不動産会社で勤務をしたい方は、「宅建Jobエージェント」までご相談してみてはいかがでしょうか?

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出典:不動産で独立するときに資金はいくら必要?全日本不動産協会
出典:融資制度一覧から探す日本政策金融公庫
出典:事業資金に関するご融資日本政策金融公庫

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