「不動産鑑定士」は、普段の実務現場でもあまり登場せず、競売などの鑑定書類に署名で登場する感じです。どのようなお仕事なのでしょうか？

「不動産鑑定士の難易度は？」
「不動産鑑定士の仕事内容、年収を知りたい」
「仕事の将来性はある？」

不動産鑑定士の試験は、不動産資格中の最難関と言われ、雇用も多いというわけではありません。しかし反面、独立して3,000万円以上を稼ぎ出す人もいます。

どうやったらなれるのか、稼げるのか、気になりますね？

ということで、「不動産鑑定士」について見ていきましょう。高いハードルの不動産資格にチャレンジしたいとお考えの人は、ぜひ最後までお読みください。

1.不動産鑑定士とは【仕事内容】

不動産鑑定士の仕事の内容は、大きく「鑑定評価業務」と「コンサルティング」に分類されます。勤務形態は企業に雇われる人と、独立して事務所を経営している人がいます。

依頼があって成り立つ仕事なので、仕事を受けるのには、公務以外は待ちだけではなくそれなりの営業やルートは必要になります。

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1-1.不動産鑑定業務

理論的な不動産価値を、公正中立な立場で求める仕事です。行った仕事は公的な価値を持ち、国から認められた不動産鑑定士だけの独占業務として行います。

鑑定業務は、「公的評価」と「民間評価」に分けられます。

公的評価	不動産業としては珍しく、国や自治体から依頼される公務。 地価公示、相続税路線価、裁判所の競売に関わるものなどがあり、従事できれば安定した収入が見込める。
民間評価	個人や企業の依頼を受けて鑑定を行う。 個人の場合は不動産売買・担保・賃貸・相続する際の評価。企業の場合はM＆Aや証券化の際などの不動産資産評価。

行う仕事内容としては不動産会社が物件の売却や買取りの際に行う査定と近いのですが、査定は基本的には無料で、相続や財産分与の際に裁判などで法的な根拠が必要となった時に鑑定を依頼するというように使い分けられています。

1-2.コンサルティング業務

コンサルティング業務は土地・建物の有効な利活用に関して、不動産鑑定を根拠としてアドバイスをおこなう仕事です。

不動産オーナーに対し、 最適な利用法をアドバイス​	立地・周辺環境・建物の構造設備、世の中の流行などから提案。 空きビルをテナントビル・オフィスビル、あるいは特定の業種を集めた施設にするなど。
不動産投資家への アセットマネジメント補助	投資判断材料となる資料を提供するなどサポートを行う仕事。

1-3.不動産鑑定士の日常業務

不動産鑑定士の日常業務は大きく3種類に分けられます。

役所・法務局・フィールドワークでの現況・周辺調査は、現場での聞き込みや書類を取り寄せた調査など、不動産の状況を明らかにするものです。

また、調査をもとにした鑑定結果の報告書を作成するなどのデスクワークもおこないます。

このほか、鑑定・コンサルティング業務ともに、顧客との面談やプレゼンも業務となり、動きとしては比較的豊富です。

あまり根を詰めて残業をするような局面は少ないと言われています。

2.不動産鑑定士の平均年収

冒頭に書いたように、独立開業して軌道に乗った場合、年収3,000万円もありうるのが不動産鑑定士です。そのようなかたちでなく企業勤めの場合でも、平均年収は700万円から800万円はあると言われています。

確かに激務ではない中で高めの年収ではありますが、資格取得に対するコストパフォーマンスとしては、判断に迷う金額ではあります。

年代別の平均年収は以下をご参照ください。おおよそ年功序列傾向であることが分かります。

年齢	平均年収	給与
20～24歳	474万円	30万円
25～29歳	590万円	37万円
30～34歳	648万円	41万円
35～39歳	740万円	46万円
40～44歳	831万円	52万円
45～49歳	931万円	58万円
50～54歳	997万円	62万円
55～59歳	989万円	62万円
60～65歳	673万円	42万円

会社員として不動産鑑定士をおこなう場合、よく口コミ等で言われるのは、「先輩の引退を待って、良い仕事が回ってくるのを待つ」とか、年功序列の気風が強いなどです。

年収を考えると独立開業ですが、独立していても協会が年功序列で、先輩の仕事が回ってくるのを待つ状態は同じなのだそうです。

公務以外でも、下記のような就業先があります。

不動産鑑定士の就職先

不動産系	不動産鑑定事務所・不動産会社（ディベロッパー）・不動産管理会社
金融系	メガバンクの担保評価部門・信託銀行の信託部門・REIT（不動産投資信託）を扱う証券会社・監査法人
その他	コンサルティング会社・公務員　等

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2-1.報酬相場

不動産鑑定士に依頼した際の報酬の相場は以下です。独立して弁護士や司法書士とタッグを組み、このような仕事が多数回ってきた場合、1件当たりの報酬はかなり良いですね。

不動産の種類	詳細	費用相場
土地のみ（１）	戸建住宅程度の土地	20万円〜
土地のみ（２）	大規模な土地	30万円〜
建物のみ	戸建住宅	20万円〜
土地と建物	戸建住宅	25万円〜
マンション	一室の所有権	30万円〜

3.不動産鑑定士試験について

不動産鑑定士は弁護士・公認会計士と並ぶ「文系3大資格」であり、融資の際の信用保証など、社会的ステータスの評価もよく、年収だけでは測ることができない価値もあるでしょう。

しかし、それに見合うだけの高難易度な資格試験が待っています。

不動産の実務上はあまり勉強しない経済学や会計学も勉強する必要がある点、ハードルがさらに上がっている要因と言えます。

3-1.試験概要

不動産鑑定士試験の概要は以下です。

試験合格後、さらに実務修習をおこない、実際に指導鑑定士の指導を受けながら「鑑定評価報告書」を作成し合格後に、鑑定士として登録ができるようになっています。
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3-2.合格率・難易度

不動産鑑定士試験の難易度を上げている要素は、圧倒的な範囲の広さです。最初の短答式試験などは合格率32～33%あり、ハードルは低そうなのですが、相当な勉強量ののちに合格できる試験です。

「短答式試験」の3ヶ月後に行われる「論文式試験」もかなりの難関です。「短答式試験」が終わってからの勉強ではとても間に合わず、2年計画で合格を目指す人もたくさんいます。

論文式試験の合格率は14%台ですが、「足切り」があり、もし全体で6割を超える得点ができていたとしても、いずれかの科目が一定水準以下の点数だと不合格となります。

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3-3.合格に必要な勉強な時間

合格に必要な勉強時間は人にもよりますが、平均すると2つの試験の合計で2,000時間から4,000時間は見ておく必要があります。中には5,000時間以上の時間をかけたという合格者もいます。

内わけは短答式の準備の勉強で800～1,200時間、論文式試験で1,200〜2,900時間となっています。

ちなみに同じく「難関資格」で知られる司法書士は3,000時間、税理士で2,500時間から5,000時間ほどといわれています。

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3-4.一発合格する勉強方法

一発合格を狙って集中して勉強をするのは良いことなのですが、実務経験がなく、国家試験慣れがない人には相当な難関となることでしょう。

一発合格を目指すうえでは、論文式の客観的な添削・採点者が必要なことと、模試などで客観的な実力確認、弱点の把握をおこないましょう。

働きながらの合格は勉強時間の確保も大変なため、2年にまたがって合格を目指す人が多いです。

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4.宅建との相性は？？【ダブルライセンス】

不動産鑑定士と宅建士は意外に、両方取得している人は多くありません。

「宅建士」の登録者数は100万人を超えている一方「不動産鑑定士」の登録者数は1万人程度なので、鑑定士を持っている宅建士は、非常にレアな存在と言えるでしょう。

コンサルティングやデベロッパーなどの世界では、この2つの資格の親和性は高く、使いでのある組み合わせとなるでしょう。

もちろん試験範囲の重なった部分は多数あります。

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5.不動産鑑定士になるには

試験合格までのステップは前述の通りですが、鑑定士のカリキュラムがある学校はありますが、基本的には学歴や実務経験は問われず、10代から受験は可能です。

むしろ脳細胞の若い学生の時点で勉強をすすめた方が、場合によっては実務経験より有利かとも思われますが、論文の構成や、最終的にはプレゼン力も問われるため、社会人が有利な面もあります。

受験者数が少ないため、不動産鑑定士の対策講座を開いているのはLECかTACのみで、ほとんどの人がどちらかに入学しますが、独学で受かる人もいないわけではありません。

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5-1.キャリアステップ

不動産鑑定士は、特に鑑定業務に関しては独自性が強く、ステップの側面は少なめです。

コンサルティング業務に関してはアセットマネジメント業やデベロッパー業との親和性が高いことは考えられるのですが、この2つ自体が極めるとかなりな激務かつ高収入なため、鑑定士資格取得に向けた勉強時間を意識して確保する必要があります。

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5-2.将来性はある？

不動産鑑定士は、待ちの姿勢ではスキル、収入ともに成長の困難な仕事です。現状では、公共事業をあてにした状態での就業やキャリアアップは、既得権を持った先輩たちの存在に阻まれ、待つ以外に将来性が薄いと言われています。

逆に攻める姿勢を持ち、高齢化時代に則して個人所有・会社保有の土地建物の資産、相続案件などに目をつけていくと活路は見つかるというところでしょうか。

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6.「不動産鑑定士」のまとめ

不動産鑑定士の仕事内容、試験、収入、キャリアパスなどについて解説をしました。

不動産鑑定士は試験がハードな反面、資格人口が少ない分、就業後の姿がイメージしにくく、なり手はじわじわと減少し、毎年100人を切っている状況です。

資格取得のコスパ、キャリアアップなどの側面では、おすすめできる資格ではありません。

しかし一方、働きがいやステータス、志の高さにおいては、不動産業界の頂点に立つ職業であること自体は、変わりありません。

「それだけの勉強をやり遂げた」
「知識量には自信がある」
「物件価値を自信をもってジャッジできる」
「無料の査定ではなく、費用の発生する鑑定がやれる」

これだけのことを誇りに感じて仕事ができるということは、大きな働きがいになることでしょう。

不動産鑑定士に合格してキャリアアップしたい方へ

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