宅建は、受験者の15%から17%しか合格しないという難関資格です。

試験は50点満点でマークシート方式。最近の合格基準点は、35点から37点の間で推移しています。

確実に合格を狙いたいなら、まずは試験の問題構成を知る必要があります。しかし「宅建には難解なイメージがあって、どんな問題構成なのか想像もつかない」という人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、宅建の試験概要や問題の構成、科目ごとの出題範囲や傾向、出題の形式までをまとめました。ぜひ宅建の勉強に役立ててください。

1.問題構成を見る前に、宅建の試験概要を把握しよう

宅建に合格するためには、まずは何から手を付けるべきなのでしょうか。

おすすめは、まず初めに宅建試験の概要を確認することです。

どんな試験内容かがわかれば、どんな準備をすればよいかがイメージできます。そこで、宅建試験の問題の数、科目の数や配点、合格に必要な基準点や合格率などを解説していきましょう。

1-1.全部で50問、合格点は35〜37点、合格率は？

宅建は四肢択一式のマークシート方式の試験です。

出題される問題は全部で50問。1問あたり1点で、50点満点となっています。

合格に必要な点数は毎年変わりますが、直近4年のデータを見ると、35点から37点で推移しています。詳しい数字は以下のとおりです。左から順に、年度、申込者数、受験者数、合格者数、合格率、合格基準点となります。

年度	申込者数	受験者数	合格者数	合格率	合格基準点
平成28年度	245,742人	198,463人	30,589人	15.4%	50問中35点
平成29年度	258,511人	209,354人	32,644人	15.6%	50問中35点
平成30年度	265,444人	213,993人	33,360人	15.6%	50問中37点
令和元年度	276,019人	220,797人	37,481人	17.0%	50問中35点

例年の試験では、受験者のうち成績上位15%から17%あたりまでの層が「合格者」になるよう設定されます。

難しい問題が多い年は合格基準点が下がり、優しい問題が多い年は合格基準点が上がるという仕組みです。

※参照「試験実施概況：過去10年分(一般財団法人 不動産適正取引推進機構)」

1-2.4科目の出題順とそれぞれの配点は？

気になる50問の内容ですが、4つの科目から構成されています。

正式名称による区分はありませんが、一般的な呼び名としては「権利関係（民法など）」「宅建業法」「法令上の制限」「税・その他」という4つに区分されます。

1. 権利関係（民法など）：14問（第1問~第14問）
2. 宅建業法：20問（第26問~第45問）
3. 法令上の制限：8問（第15問~第22問）
4. 税・その他：8問（第23問～第25問、第46問~第50問）

前述の通り、点数は1問につき1点です。「権利関係（民法など）」と「宅建業法」の比重の高さが目立ちます。この2科目で34問なので、全体の68%を占める計算です。

それぞれの科目の出題範囲については後述します。

1-3.50問中5問が免除になる「5問免除」の制度も

なお宅建試験には、50問中5問が免除になる「5問免除制度」という仕組みがあります。

この制度が使えるのは、宅地建物取引業に従事する人のみです。

指定の「登録講習」を受講して修了すると「5問免除」の特例が適用され、試験を受ける前から50点のうち5点が獲得できてしまいます。この制度を利用する場合、3月までには「登録講習」の申込みを行う必要があります。

宅建は、ちょっとした点数だけでも合否を左右します。最初から5問が正解扱いになるというのは精神的にも安心感を与えるはずです。利用できる人は、ぜひ積極的に活用することをおすすめします。

※参照「登録講習（試験の一部免除）について」

2.宅建の問題構成、4科目の出題範囲と出題傾向は？

宅建の試験概要を把握が把握できたところで、今度は具体的に科目ごとの問題構成を見てみることにしましょう。

2-1.権利関係（民法など）

「権利関係（民法など）」の出題は14問で、宅建試験では第1問から第14問の部分にあたります。

合格を狙うためには14問のうち、7点から10点を目標とするようにしましょう。

出題の中心になるのは民法で、中でも意思表示や代理、相続や賃貸借、抵当権などがよく取り扱われます。また不動産登記法や建物区分所有法、借地借家法からも問題が出ます。

民法は非常に幅広い分野で、条文の数も1,000以上あります。また難しい法律用語もあるため、理解にも時間がかかります。暗記して乗り切ろうとする人もいますが、これだけ幅広い内容を暗記するのは限度があります。

しかし法律の論理構成やロジックさえわかれば、解きやすい問題も多くあります。学習に時間を要する分野のため、早めに勉強に取り掛かるようにするのが合格に近づくためのポイントです。

2-2.宅建業法

「宅建業法」の出題は20問で、宅建試験では第26問から第45問の部分にあたります。

合格を狙うためには20問のうち、17点から19点を目標にしましょう。できれば満点を取れるように頑張りたい分野です。

この分野では、宅建業者や宅建士の仕事上のルールが取り上げられます。売買や賃貸の契約書である「37条書面」や、買主や借主が契約前に把握すべき「重要事項説明」、住宅瑕疵担保履行法などです。

宅建業法は数字などの暗記項目が多い反面、理解しやすく点が取りやすい分野です。過去問を繰り返すことで、満点を取ることも可能です。ぜひ得意分野にしてしまいましょう。

2-3.法令上の制限

「法令上の制限」の出題は8問で、宅建試験では第15問から第22問の部分にあたります。

合格を狙うためには8問のうち、5点から7点を目標とするようにしましょう。

「法令上の制限」では、土地や建物を規定するルール、開発行為や役所への届け出などが出題されます。具体的には、国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、農地法などです。

いわば「街のルール」を定めたものであるため、法律用語だけでなく暗記すべき事項や数字が多いのも「法令上の制限」の特徴です。しかし、しっかり覚えてしまえば確実な得点源にすることが可能です。

各種の法律には類似の内容も多く、どの事例にどの規制が適用されるのか、つい混乱しがちです。何度も過去問にあたることで慣れていきましょう。

2-4.税・その他

「税・その他」の出題は8問で、宅建試験では第23問から第25問の部分、そして第46問から第50問までの部分にあたります。

合格を狙うためには8問のうち、4点から5点を目標にしましょう。

第23問から第25問の部分では税金関係の問題が出題されます。不動産取得税、固定資産税、所得税、印紙税、登録免許税、贈与税などの問題です。これに対して第46問から第50問までの部分では、主に不動産関連の最近の統計や景品表示法などが取り扱われます。

前半部分は「暗記もの」が多いです。出題範囲も広いため、学習にあたっては、頻出問題を中心にした優先順位付けが重要になります。税額計算については、繰り返しの練習を心がけましょう。

なお「5問免除制度」を利用する人は、第46問から第50問までの部分が免除になります。

また「最近の統計」は、地価公示価格や不動産価格指数、土地白書や法人企業統計年報などの最新データから出題されます。

予備校各社が発表する「直前対策講座」や「予想問題」などを利用するのも一つの方法です。

3.宅建問題の出題の形式と構成は？

ここまでは、宅建の試験概要や、科目ごとの出題範囲と傾向を解説してきました。

最後に宅建試験の出題形式について説明します。「正誤問題」「組み合わせ問題」「個数問題」という3種類です。

中には「組み合わせ問題」や「個数問題」など、宅建試験に特有ともいえる出題形式もあります。

宅建で合格を勝ち取るには、単に知識を蓄えるだけでなく、出題形式にそった解答が瞬時にできることも重要です。順番に見ていきましょう。

3-1.四肢択一のマークシート形式

宅建試験は50問から構成されていますが、50問のすべてが四肢択一のマークシート形式となっています。

各問に選択肢が4つずつ用意され、その中から1つを選択するという形式です。

記述式や論述式の問題とは異なり、「消去法」や「まぐれ当たり」の可能性もあります。しかし宅建試験は次第に難しくなっており、「消去法」や「まぐれ当たり」が通用しにくくなる工夫もされています。

「マークシート問題だけだから簡単！」と考えていると、しっぺ返しを食らいます。確実に得点を稼ぐためにも丁寧な学習が大切です。

3-2.正誤問題

1つ目の出題形式は「正誤問題」です。

その名の通り「正しいものはどれか」「誤っているものはどれか」という形式の問題で、4つの中から選択して解答します。

正誤問題の特徴は、4つの全てがわからなかったとしても、1つわかれば「消去法」で正解を導けることもあるということです。しかし宅建に合格するには、35点から37点が必要です。ちょっとした1点のミスが、合否を分けることもあります。

消去法で得点を取ることもできなくはありませんが、もし宅建で確実に合格したいなら、出題された4つの選択肢がすべて理解できるように学習を進めていきましょう。

3-3.組み合わせ問題

「組み合わせ問題」は、4つの文章について「誤っているものの組合せはどれか」「組合せとして、正しいものはどれか」という形式の問題です。たとえば「イとエ」「アとウ」といった選択肢から選ぶことになります。

この「組み合わせ問題」は、4つの科目の中でも「宅建業法」や「法令上の制限」で出題される傾向があります。

先ほどの「正誤問題」では、4つのうち1つしか理解できなくても正解になる場合があります。しかし組み合わせ問題なら、複数の文章の内容をきちんと理解できていなければ解答できません。

最近の宅建試験での「組み合わせ問題」の出題数は次のとおりです。

・2017年：2問
・2018年：1問
・2019年：1問

3-4.個数問題

「個数問題」は、正しい選択肢の数、あるいは間違っている選択肢の数を問う形式の問題です。

数を当てるため「個数問題」と言われ、ここ数年、とくに「宅建業法」で増えている形式です。

具体的には「正しいもの」「誤っているもの」「違反するもの」「違反しないもの」といった形式で「いくつあるか」と問われます。

4つの選択肢の文章それぞれの正誤がわからなければ、解答することができません。まさに受験者泣かせの問題と言えるでしょう。

最近の宅建試験での「個数問題」の出題数は次のとおりです。

・2017年：6問
・2018年：3問
・2019年：6問

3-5.組み合わせ問題や個数問題の攻略に必要な学習方法は？

「組み合わせ問題」や「個数問題」を攻略するには、一つひとつの文章をしっかり理解する学習が欠かせません。

具体的におすすめできるのは「肢別の一問一答問題」を繰り返し練習することです。

四択問題では、3つの文章がわからなくても1つの文章がわかれば正解になる可能性があります。また消去法によって正解を導くこともできます。しかし一問一答の形式なら、一つひとつの文章をしっかり理解できなければ解答することができません。

演習でたくさんの四択問題をこなしていると、わからない文章があった時、ついそのままにしてしまうことがあるはずです。1つや2つの文がわからなくても、正解を導くことができるからです。

しかし「組み合わせ問題」や「個数問題」を攻略するには、「わからない肢の文章があれば、わかるまで確認する」という習慣付けが大切です。

4.「宅建の問題構成」まとめ

宅建の試験概要や合格点、4つの科目ごとの問題構成や出題傾向、出題の形式などについて解説してきました。

有数の難関資格であるだけに、試験の概要や問題の構成をしっかり把握しておくことが大切です。

また「正誤問題」「組み合わせ問題」「個数問題」といった出題形式についても紹介しました。

合格を勝ち取るには、ただやみくもに勉強するだけでなく、宅建試験が要求する出題形式に合わせて解答できる力を養う必要があります。ぜひ何度も練習を重ねるようにしてください。

※参照「試験実施概況：過去10年分(一般財団法人 不動産適正取引推進機構)」
※参照「登録講習（試験の一部免除）について」

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