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投資用不動産営業マンの仕事内容とは?激務できついって本当?【売上げアップのコツも解説】

「投資用不動産営業はハードなイメージの仕事だけど、営業成績が良ければとても稼げるって本当なの?」

この記事をご覧になっている人の中には、そんな疑問を持っている方もいるかもしれません。

結論から言うと、確かに投資用不動産営業の仕事内容はとてもハードなのが実態です。しかし、成果を上げれば若くても年収1000万円以上の人がたくさんいる非常にやりがいのある職業でもあります。

今回は投資用不動産営業の仕事内容や、働く際のデメリットやメリット、営業売上をあげるコツなどを中心に詳しく解説をしていきます。

投資用不動産営業に興味のある方はぜひ、参考にしてください!

この記事を読むと分かること
  1. 投資用不動産営業の仕事内容
  2. 投資用不動産営業として働く悪い点(デメリット)
  3. 投資用不動産営業として働く良い点(メリット)
  4. 投資用不動産営業で売上をあげるコツ

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1.投資用不動産営業の仕事内容

1.投資用不動産営業の仕事内容

投資用不動産販売営業は資産運用を考えている方に対して、収益を生み出す投資用のマンションを販売するのが仕事です。

HPなどを見て問い合わせをしてきた見込み客にかける反響営業もありますが、メインは自ら電話営業をして、お客様へとアプローチします。

興味があるお客様が見つかったら商談へと持ち込み、契約を交わしますが、かける電話は1日500件くらいにのぼり、決してラクな仕事ではありません。

不動産投資会社は、GAtechnologies、グローバル・リンク・マネジメント、FJネクスト、シーラーなど全国に数え切れないほどあり、IT技術を活用する会社、リノベーション経験が豊富な会社など、それぞれ独自のセールスポイントを活かし、営業活動を行っています(※弊社でも求人取り扱いあります!)

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1-1.居住用不動産との違い

マンションを購入する場合には「投資用」と「居住用」の2種類があります。

それぞれの特徴や違いについて簡単に解説をしていきましょう。

1-1-1.投資用マンションの特徴

投資用人に貸して収益を上げるためのもので、基本的に自分自身は住みません。

投資用マンションはほとんどがワンルームか1LDKで、面積は一般的に30m2以下の狭い物件が多く見られます。単身者用で普段は仕事などで日中は部屋にいないという設定のためか、日当たりや風通しはさほど重要視されていません。

投資用マンションをローンで購入する場合には、不動産投資用ローン(アパートローン)を利用し、ローンの返済となる原資は、入居者から支払われる賃料を充当させます。

そのためローンの審査は借主の収入状況より、不動産の収益性を重要視するのが特徴です。ローンを取り扱う金融機関も限られており、事業性であることから居住用のローンより高い金利に設定されています。

投資用としてマンションを購入する場合、入居対象が学生や単身者が多いため、部屋の環境より駅近など立地条件が重要です。利便性が高いほど、投資用マンションの不動産価値は高い傾向があります。

1-1-2.居住用マンションの特徴

居住用マンションは、ファミリーで住むことを目的としたマンションです。

居住用マンションは、ファミリー向けで3LDKなど部屋数もあり、面積は70m2以上の物件が多く見られます。

日中も在室することが多いため、室内は日当たりの良さや、ある程度の広いスペースが必要とされます。駐車場も完備されている場合が多いです。

居住用のローンを組む際には、借主個人の年収や勤務先、資産などを中心に、返済できる能力があるのかどうかを審査されます。居住用ローンは取り扱う金融機関が多く、返済期間も長めで、金利が高くありません。

また居住用マンションは生活していくうえで必要なものであるため、国も住宅ローン控除を行い、税制面でも優遇しています。

居住用としてマンションを購入する場合は、立地条件などの利便性だけでなく、快適に過ごせる室内なのかも重要なポイントです。

管理面でもしっかりしているかをどうかも確認しなければなりません。近年では、中古マンションを安く購入して、おしゃれにリノベーションする人も多いです。

1-2.「投資用」と「居住用」では営業方法が違う

売るのがマンションという点では同じですが、購入客の目的によって営業方法は違ってきます。

1-2-1.投資用の営業方法

投資用の主な営業方法は、毎日400〜500件にものぼる電話営業と飛び込み営業です。

電話営業の場合は見込み客リストを見ながら、ひたすら電話をかけまくり、興味を示してくれるお客様とアポが取れた場合、そのまま商談へ向かいます。

アポが取れるまでは一日中電話をかけ続けるため、中には腱鞘炎になってしまう人もいるくらいです。

成果の上がらない営業マンの場合、受話器と手をガムテープでグルグル巻きにされていて、「受話器を置かないで次へ電話しろ。」などと上司に命令される会社もあります。

いわゆる「ブラック企業」に入社しないようにくれぐれも気を付けましょう。

1-2-2.居住用の営業方法

居住用の新築マンションなどの営業方法は、HPやチラシなどで集客したお客様をモデルルームに呼び集め、VTRなどの映像を見せたり、物件の説明をしながら契約を進めて行きます。

また大手デベロッパーが販売元の場合、テレビでコマーシャルを流すなど大々的に広告をすることも多いです。

中古の居住用の場合は、購入した物件をリフォームして資産価値を上げてから、営業活動を行います。

中にはリフォームをせずに、そのままの状態で物件自体を安く販売し、お客様の好みに合わせてリノベーションをする会社も多いです。

基本的には新築同様、チラシを撒いたり、ポータルサイトに載せたりして、お客様からの問い合わせに対応する反響営業が多いでしょう。

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2.投資用不動産営業として働く悪い点(デメリット)

2.投資用不動産営業として働く悪い点(デメリット)

投資用不動産営業として働くことは、周知のとおり簡単なことではありません。

ここでは、働くうえで覚悟しておきたいデメリットについてご紹介しましょう。

2-1.新規開拓がきつい

投資用不動産営業の主な営業方法は、「テレアポ」と「飛び込み営業」です。

この営業法は圧倒的に消費者に嫌がられるため、ほとんどの場合、まず契約が取れません。何回も断り続けられていくうちに、精神的に参ってしまう人も実際にいます。

しかも成績が悪いと、必ず上司に詰められますので、かなり強い心の持ち主でないと働き続けるのは無理でしょう。

基本的にお客様の都合に合わせて商談を行いますので、あらかじめ休みを取っていても、仕事になってしまう場合もあり、休日が不安定なのも辛いところです。

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2-2.不動産意外にも金融など幅広い知識が必要

投資用不動産の物件は高額なため、購入するのは企業の社長や役員など社会的地位が高い人が多いです。

そのため金融や法律など幅広い知識を持つ人が多く、営業マンよりも博識なことも多々あります。そのような社会的地位の高い人と対等に話せるように、投資用営業マンは常に豊かな知識がなくてはいけません。

特に投資用マンションを勧誘する際には、利回りや税制面での優遇、アパートローンの金利やトータル支払い金額、金融に関する実務的な知識をアドバイスできるなど、お客様に信頼されるように有益な情報をもたらせるように勉強が必要です。

2-3.給料は成果次第

不動産会社の給料制度ははたいていの場合、「固定給+インセンティブ」制度です。

年齢・経歴などは一切関係のない実力主義の業界のため、成果が上がればいくらでも稼げますが、成績が悪ければ新卒程度の基本給しかもらえない可能性があります。

自分より一回り以上も下の後輩の方が多く稼いでいる場合もあるのです。

また、いつも決まった金額の給料ではないため収入が安定していません。前月が良かったとしても今月は少ないなど金額に波があるので、決して気が抜けない職業です。

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3.投資用不動産営業として働く良い点(メリット)

2.投資用不動産営業として働く悪い点(デメリット)、良い点 メリット

投資用不動産営業は確かにハードな職種ですが、未経験でも採用されやすく実力次第では高収入を得ることができます。

ここでは投資用不動産営業として働くうえでのメリットについてご紹介をしていきましょう。

3-1.未経験でも就職・転職しやすい

不動業界は基本的に採用へのハードルが高くありません。

未経験でも若ければ将来性を見込めるため、採用されやすい傾向があります。

また実力主義の世界のため、学歴や性別も不問とするところが多く、女性でもバリバリに営業として活躍している人も多いのです。

20代の女性で年収2000万円を叩き出す凄腕の営業ウーマンも実在します。

このように、まだまだ男性社会と思われがちな不動産業界でも、立派に成功を収めている人もいますので、これからはますます年齢や性別に関係なく、活躍する人も増えていくことでしょう。

3-2.実力次第で稼ぐことができる

不動産業界は年齢や学歴、性別などは関係のない実力主義の業種です。

20代でも実力さえあれば、年収1,000万円の人もたくさんいます。20代で1000万円以上稼げるのは、他の職種ではそうそうありません。

給料がインセンティブ制で扱う商材が不動産物件と高額なため、成果が上がれば一気に高収入を得られるのです。

仕事内容は確かにハードですが、やればやっただけの報酬をたくさんもらえるので、非常にやりがいのある仕事だと言えます。
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3-3.普段会えない人に会える

投資用マンションなど高価な物件を購入できるのは、企業の社長や役員など社会的地位が高い人が多いため、営業先でそういった方と出会うことができるのもメリットです。

社会的地位が高い人は第一線で活躍している人が多く、人間性が豊かで多くのことを学べます。

気に入ってもらえれば、即決で契約をしてもらえることもあり、場合によっては他の富裕層のお客様を紹介してくれることもあるのです。

ただ富裕層の人ほど、相手の人間性を良く見るため、自分自身の内面も磨く必要があります。常に真摯な態度で誠実に、お客様に向き合う姿勢を心がけるようにしましょう。

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4.投資用不動産営業で売上をあげるコツ

4.投資用不動産営業で売上をあげるコツ

それでは、投資用不動産営業で売上をあげるコツにはどのようなものがあるのでしょうか?

ここでは、マインド面とテクニック面に分けて解説をしていきます。

4-1.まずは「しつこい」「うざい」と警戒されていることを自覚する

残念ですが、投資用不動産営業は世間から警戒されやすい職業であるということを自覚してください。

「投資用不動産 営業」と検索すると、「しつこい」「うざい」「悪質業者」という検索キーワードが出てくるほど、警戒されているのです。

全ての投資用不動産営業が悪質な営業をしているわけではないのですが、中にはそういうケースもあるため、そういったイメージがつきまとうのでしょう。

投資用不動産営業は電話営業が主な営業方法ですが、街中で勧誘したり、職場や家に押し掛けて夜遅くまで話をしたりするなど、強引な勧誘もネットなどで問題になっています。

相手に不快感を与えないように非常識な営業活動は慎むようにしましょう。

4-2.営業のコツは「マインド」と「テクニック」に分類される

上手くいく営業のコツは「マインド」と「テクニック」に分類して活用する方法です。ここでは、それぞれの手法について簡単に解説をしていきます。

4-2-1.マインド

マインド面で大事なことは、「罪悪感を持たないこと」と「商品を良いと信じること」の2点です。

自分の心のどこかで「この商品をお客様に勧めてしまって本当に良いのだろうか?」などと思っていると、なぜかその思いが相手に伝わってしまいます。

自分でも心から「良い商品で、お客様の利益になるすばらしいもの」だと確信できるように、商品の持つ特性や利益などについて、日頃から十分に調べておくようにしましょう。

4-2-2.テクニック

営業が上手く行くテクニックとしては、「共通点を見つけること」と「不満や不安を聞き出すこと」が重要です。

営業に入る手始めとして、まずはお客様の心の警戒心を解きほぐさなければなりません。

好きなスポーツや趣味や出身地など話題は何でも良いので、共通点になりそうなものを見つけるようにしましょう。人間の心理として共通点があると、心の距離が近くなる傾向があります。

また、お客様が持っている不満や不安などを聞き出して、本当に欲しているものは何かということを探り出しましょう。

例えば「老後の生活が心配」という不安を抱えている人ならば、安定した収益が見込める投資物件を紹介しやすいということもあります。

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5.成功する営業トーク

成功する営業トークの前提としては、自分が「話す」よりも「聞く」ことに意識を持つことをおすすめします。

なぜかというと人間は、自分の話をじっくりと真剣に聞いてくれる人に対して信頼をしやすいからです。

また、お客様の話をしっかりと聞いていると、そのお客様が持っている不安や不満が手に取るように分かってきます。

その上で、お客様の不安や不満を一つ一つ解消していけるような提案をすれば、成約へとつながるでしょう。

また、お客様に自身の夢を話させるのも有効的なテクニックです。夢を実現させるためのツールとして投資用マンションを「自分から買いたい」と申し出てくる可能性もあり得ます。

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5.「投資用不動産営業の仕事内容」のまとめ

投資用不動産営業マンの仕事内容とは?激務できついって本当?【売上げアップのコツも解説】

今回は投資用不動産営業の仕事内容について詳しく解説をしてみました。

投資用不動産営業の仕事内容は、テレアポや飛び込みが主流なため、大変ハードなものですが、成果を上げれば青天井に稼ぐことができる非常にやりがいのある仕事です。

学歴や経験、年齢などを問いませんので採用へのハードルが低く、性別も関係ありませんので、女性でもバリバリ活躍している営業ウーマンもたくさんいます。

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出典:不動産営業トップの女性に密着 楽待

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