「不動産管理」とは、どんな仕事内容なのでしょうか？

不動産管理と聞くと「マンションやアパート等を管理する」ことをイメージするかも知れません。しかし実は、それ以外にも、業務内容は幅広くあります。

そのため、理解が浅いまま、うっかり管理会社に就職してしまうと「こんなはずじゃなかった！」と後悔することにも繋がります。

そこで本日は、不動産管理に関する疑問を解決できるよう、必要な情報をまとめました。

1.不動産管理会社とは物件オーナー(大家)の経営パートナー

不動産管理会社の仕事は、物件オーナー(大家)から手数料を受け取り物件管理、入居者募集、家賃の集金管理をすることです。

「不動産管理」と言っても業務内容は、客付け〜オーナー対応まで多岐に渡ります。本質的な役割としては「いかに利益が上げるか」を考えて、オーナー(大家)と二人三脚で経営をおこなう事業パートナーと言えます。

売上は、オーナー(大家)から受け取る「家賃×○○%(※相場は5%前後)」の手数料です。例えば、8万円の物件を5%の手数料で管理するの場合の売上は、4,000円になります。

また、新規契約時の宣伝広告費、更新時の契約手数料や、会社によっては他にも、清掃、点検、夜間や休日の緊急対応などをオプション料金として請求する場合もあります。

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2.不動産管理業の仕事内容メインは4つ

不動産管理業の仕事内容のメインは4つです。

1. 客付け(空室対策)
2. 入居者対応
3. 建物管理
4. オーナー対応

先程売上の内訳を紹介しましたが、1件あたりの管理手数料は少ないため、よほどの物件数を抱える大きな企業を除き、管理のみを専門にしている会社は多くありません。

たいていは「客付け」にあたる入居人探しの営業もおこないながら、物件オーナーから依頼を受けて管理業務をおこないます。

2-1.不動産管理の仕事内容は辛い？きつい？やりがいは？

仕事の幅が広く、覚えることも多いため「きつい」「辛い」という意見があるのも事実です。

ただ、仕事さえ覚えることが出来れば、物件オーナーと入居者の両方から感謝されることになり「やりがい」を感じる場面も増えてくるでしょう。

3.客付け(空室対策)

管理物件に空室が発生しないために、入居人を募集する作業をおこないます。

3-1.広告宣伝活動

入居者を集めるための広告宣伝活動をおこないます。

募集物件の図面を作成し、チラシのポスティング、不動産検索ポータルサイト(レインズ・ホームズ・スーモ・アットホーム等)への掲載、仲介会社への客付け依頼、フリーペーパーなどの紙媒体への掲載します。

3-2.入居希望者の内見案内対応

入居希望者の内見案内対応するのも管理の仕事です。

中には、内見案内人の態度が悪くて借りるのをやめてしまう人もいますので、入居希望者が安心して部屋を決めれるような、丁寧な接客スキルが重要です。

3-3.賃貸借契約の対応

入居者が物件を借りることが正式に決定したら、賃貸借契約を締結します。

入居希望者に支払い能力があるか、犯罪者ではないかなどをチェックする入居審査をおこない、連帯保証人、勤め先に情報に偽りがないか等を確かめ、結果を物件オーナーに報告します。

問題ない場合、「重要事項説明」と「賃貸借契約書」を正式に締結します。また、借家人賠償責任保険、火災保険契約などの事務的な作業もおこないます。そして、引き渡しの日には、鍵の受け渡しを行います。

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4.入居者対応

入居者の対応もおこないます。

4-1.家賃回収

会社によりますが、入居者から家賃を回収するのも管理の仕事です。

毎月スムーズに家賃を払ってくれる入居者もいれば、中には滞納してしまう人もいます。その場合は、家賃を支払うように催促しなければいけません。

滞納者は、「単純な払い忘れ」と「お金がない」の2つのパターンに分かれます。払い忘れの場合は簡単な催促で済みますが、お金がない場合はいくら催促しても支払い能力がないため、保証人に連絡して代わりに支払うように依頼しなければいけません。

また、保証会社がある場合は事故報告として報告する必要があります。

4-2.クレーム対応

近隣住民からの騒音、異臭、ゴミの出し方、漏水などの設備不具合など、入居者からのクレームを受けるのも管理の仕事です。

具体的なクレーム内容としては「楽器禁止物件でギターを弾いている人がいて寝れない」「ペット禁止物件で猫を飼っている人がいて異臭がする」などがあります。

注意点は、クレームの電話はいつ鳴るか分からないことです。そのため、代わりに対応する人材が足りていないな小さな会社などでは、プライベートな時間でも緊急対応する必要がある場合もあるでしょう。

4-3.契約更新業務

一般的に賃貸住宅は、契約期間が平均2年程度に決まっています。期間を超えた際の契約更新業務をおこないます。

契約更新の際には、合意書を作成し入居者に了承を得ます。そして、平均1ヶ月分の更新料を受け取ります。ただし、更新料は地域によっても違いがあり、大阪や名古屋では不要のケースもあります。(※1)

更新せずに退去する場合には、退去用の手続きをおこない、退去時の立ち会い、部屋の原状回復の工事の発注・生産をおこないます。

5.建物管理

不動産管理と言われて一番分かりやすいのが「建物管理」かもしれません。

5-1.定期点検&メンテナンス

物件の定期点検、メンテナンスをおこなうのも建物管理の仕事です。建物は何もしなくても時間の経過と共に老朽化するからです。

具体的な作業としては、共用部と言われる、玄関、エレベーター、駐車場、廊下などの清掃や、外壁などにヒビが入っていないか、電気、ガス、水道などの設備点検です。

また、所定の場所に消化器などの消防用具が設置されているか、非常ベルは正常に作動するかなど防犯上重要なポイントも確認する「法定点検」もおこないます。

そして、監視カメラや警備員が必要な場合は、警備会社と連携する必要があります。建築基準法や、消防法は改正する可能性があるため、日々最新の情報をチェックする勉強熱心さが大切です。

5-2.長期修繕計画の作成

物件をどう維持・管理してくのかを決めたものが「長期修繕計画」です。

この計画をもとに、修繕積立金の積立がされ、保守や点検などをおこないます。物件の状態が悪い場合、もしかすると「修繕よりも建て替えが必要」という判断になる可能性があるかもしれません。

5-3.工事・リフォーム必要時の発注

工事・リフォームが必要になった場合の発注も管理会社の仕事です。

老朽化で下がってしまった不動産の価値を上げることを目的に、工事が必要な部分を指定し、発注先業者を選び、実際に工事がおこなわれるまでを仕切ります。

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6.オーナー対応

6-1.入居者募集時の条件相談

入居者を募集する際には、家賃などの条件をオーナーさん(大家)に相談します。

ただし、オーナー(大家)さんの立場で考えると、「お金を出して委託しているので具体的な提案をしてほしい」と考えるのが普通なので、具体的な提案をもとに相談をする必要があります。

特に「空室」は物件オーナーにとって、大きな損失に繋がるため確実性の高いアイデアが求められます。

6-2.家賃の送金

入居者がオーナー(大家)に直接に家賃を支払うのではなく、管理会社を経由する場合があります。

直接支払った方が効率的なのでは？と思うかもしれませんが、オーナー(大家)からするとお金のやりとりはセンシティブで、入居者数が多ければ仕事量も増えます。

そのため、プロに任せた方が安心できるという理由があります。

6-3.発生トラブルの報告

管理物件でトラブルが発生した場合は、オーナー(大家)へ報告する必要があります。

管理を請け負っている以上、具体的な解決手段は考えるのは管理会社ですが、オーナーさんの意向も尊重する必要があるからです。

仮に、トラブルにより物件が破損し修理・リフォームが必要になった場合には、その具体的な計画の提案もおこないます。いくら物件の一部が壊れたからと言って、勝手にリフォームされたら困りますよね。

7.不動産管理業の仕事内容まとめ

以上、不動産管理業に関する情報をまとめて紹介しました！

もし何か不明な点、聞いてみたいことがあれば、お気軽にお問い合わせください。

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(※1)賃貸物件で定期的に支払う「更新料」 その意味と役割は？