いきなりですが、賃貸物件に住んでいる人に質問です。

「原状回復について正しく理解できていますか？」

もし曖昧な知識のままでいると、退去時に大家さんや不動産会社とトラブルに発展するかもしれません。

そこで本記事では、原状回復の基礎知識や費用負担の原則について解説します。

さらに実際のトラブル事例を紹介しながら、事前にトラブルを回避する方法についても紹介します。

賃貸物件にお住まいの方はもちろん、これから不動産会社で働きたいという方もぜひ参考にしてください！

1.原状回復とは？

原状回復とは、賃貸物件の退去時に、経年劣化や通常使用の範囲を超えて発生した損耗などを元の状態に戻すことを指します。

賃貸物件を借りる際には、退去時に原状回復を行うことが一般的にで求められます。原状回復の範囲や費用負担については、契約書に明記されていることが一般的です。

しかし、具体的な内容は物件や契約内容によって異なるため、入居者は契約書をよく確認する必要があります。

2.原状回復の費用負担

ここでは、原状回復の費用負担の原則について見ていきましょう。

2-1.原則は入居者が負担する

原則として、原状回復にかかる費用は入居者が負担します。ただし、原状回復の適用外となる経年劣化や、通常使用の範囲内で発生した損傷などの修繕費用は、物件の管理人が負担することが一般的です。

2-2.費用負担で困ったら契約書を確認しよう

賃貸借契約書には、原状回復費用の負担に関する内容が明記されています。これにより、入居者と大家の間でトラブルが発生することを防ぐことができます。

2-3.原状回復の費用には敷金・補償金が使われる

敷金や保証金は、原状回復費用の支払いに充てることができます。ただし、敷金や保証金が不足する場合には、入居者が追加で費用を支払う必要があります。

3.原状回復はどこまですればいいの？

原状回復と聞くと、「入居時の状態まで戻さなければいけいない」と思う人もいるかもしれませんが、そうではありません。

国土交通省が発表している原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

つまり簡単にいうと、明らかに賃借人（入居者）に責任がある場合や、普通の使用の範囲内であれば汚れや傷などは修復しなくてもOKというわけです。

具体的な例を挙げると、窓から差し込んだ日光が原因で発生した色落ちや冷蔵庫の設置の跡は、普通の使用の範囲内なので入居者負担で修復する必要はありません。

ただし、水回りやキッチンを掃除せずに長年放置し、カビや油汚れが溜まっている場合は、修復費用が入居者負担になるケースがあります。
出典：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

4.実際にあった原状回復のトラブル事例

ここでは、過去に裁判にまで発展した原状回復のトラブル事例を一つご紹介します。

4-1.トラブルの概要

トラブルの論点は、清掃費用です。

原状回復のガイドラインによると、通常の使用の範囲内の汚れは、原則大家さん負担で清掃することになっています。

しかしこの事例では、通常の使用の範囲内かどうかに関わらず、退去時に借主が一定の清掃費用を支払うことが特約として契約内容に含まれていたんです。

そのため大家さんはその特約に基づいて、借主の敷金から2万6,250円の清掃費用を徴収しました。

これに対して借主は、

「そんな特約があるなんて、契約した時に聞いていなかったから無効だ」

「仮に特約が有効だったとしても、清掃費用が高すぎるから返せ」

と大家さんに対して裁判を起こしたのです。

4-2.借主は清掃費用を支払うことに

これに対して、第一審では借主の主張は認められたものの、最終的に東京地方裁判所判決の判決では認められませんでした。

つまり、契約時の特約は有効だとして、借主が2万6,250円の清掃費用を支払うのは妥当だと判断されたんです。

判決の決め手となったのは、以下の2点です。

・契約時に仲介業者（不動産会社）から、特約に関する説明があったこと

・清掃費用の2万6,250円は、家賃の5万6,000円の半額以下で、専門業者の清掃費用としては妥当な額であること

つまり、値段として不当な額ではないし、契約した時に不動産会社の説明をしっかり聞いてなかった借主が悪いと言うわけです。
出典：原状回復にかかる判例の動向｜国土交通省

5.トラブルを回避するためにできること

5-1.契約時に不動産会社の説明をしっかり聞いておく

原状回復のトラブルを避けるためにできることは、契約前に費用負担についてしっかり聞いておくことです。

トラブル事例からも分かるように、理解できていなかったとしてもサインしたらその特約に合意したことになってしまいます。

不動産会社の説明をしっかりと聞き、理解できない箇所や不安に思う点は契約前にしっかり聞いておきましょう。

5-1.入居時に部屋の写真を隅々まで撮っておく

また、入居時の状態を隅から隅まで写真に収めておくことも重要です。

写真を撮っておくことで、退去時の部屋の汚れや傷が元からあったものなのか、入居中に発生したものなのかを判別できるようになります。

つい最近引っ越した宅建Jobエージェントのスタッフも、退去するときのために入居初日に室内の状態をスマホで撮影していたそうです。

6.まとめ

原状回復は、費用負担を巡って入居者と大家の間でトラブルに発展する可能性が高いです。

こうしたトラブルを回避するためには、原状回復の手順や費用負担について理解しておくことが重要です。

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