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青田売りは違法?不動産用語の意味や由来・メリット等を解説!

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不動産業界には「青田売り」という言葉があります。マンション販売でも戸建て販売でも、広く一般的に行われているのが「青田売り」という手法です。

企業が優秀な人材を学生の時期から早期に囲いこむことを「青田買い」といいます。しかし逆の「青田売り」という言葉については、意味がわからないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は「青田売り」という言葉の意味と由来、不動団業界における「青田売り」の問題点やメリット・デメリットを解説します。これを読めば、きっと「青田売り」の全体像が理解できるはずです。

1.青田売りとは?【由来も解説】

1.青田売りとは?【由来も解説】

不動産業界では、未完成の物件を販売すること「青田売り」といいます。しかし、元から不動産用語として使われていたわけではありません。

まずは不動産業界における「青田売り」の意味を説明します。その後、そもそもの言葉の由来を紹介します。

ポイント不動産業界で使われる「青田売り」は、不動産の専門用語というわけではありません。

1-1.不動産業界における「青田売り」の意味

不動産業界における「青田売り」とは、造成工事が完了していない「宅地」や、未完成の「建物」を販売することを指します。「未完成販売」という言葉が使われることもあります。

「青田売り」は、必ずしも違法とは限りません。マンション戸建ての分譲で一般的に使われている手法です。

しかし「完成前の説明」と「完成後の状態」が食い違うなど、売り主と買い主との間でトラブルが起きやすいのも事実です。

なお「完成前の販売」を「青田売り」と呼ぶのに対して、「完成後の販売」は「完成売り」と呼ばれます。

ポイントトラブルが起きやすい手法ですが、「青田売り」には、売り主にも買い主にも、それぞれにメリットデメリットがあります。詳しくは後ほど解説します。

1-2.「青田売り」の語源

「青田売り」とは未完成物件の販売を指すわけですが、言葉の由来は何なのでしょうか。

「青田売り」「青田」とは、稲が成長して青々としている田んぼのことをいいます。日本では7月下旬ころの田んぼで、まだ稲が実っていない若い状態の時期です。この「青田」の段階で収穫し、早めに先売りすること「青田売り」といいます。

まだ稲が実っていないのに、なぜ早期に収穫してしまうのかというと、貧しい農民が早くお金を手に入れるためです。これを語源として「完成前の物件販売」「青田売り」と言われるようになりました。

なお、逆の言葉に「青田買い」があります。人材採用で使われる言葉で、企業が優秀な人材を学生のうちから囲いこんでしまうことを意味します。

ポイント貧しい農民が、まだ稲が青い段階で早めに売ってしまうのが「青田売り」の語源です。経済的な困窮から早期に脱することが目的でした。

2.青田売りは違法?

2.青田売りは違法?

「青田売り」というと、少し怪しげなイメージを持つ人もいるかもしれません。しかし前述の通り、完成前の物件の販売は必ずしも違法とは限りません

しかし、つい怪しげなイメージがつきまといがちなのは、売り主と買い主との間でトラブルが起きやすいためです。これらのトラブルを避けるため、法律でさまざまなルールが定められています。

ポイント完成前の販売では「実物」を見せることができません。そのため「完成前の説明」と「完成後の状態」が食い違うなど、トラブルが起きがちです。

2-1.青田売りが違法とならない条件

青田売り違法とならないためには、どのような条件があるのでしょうか。「SUUMO住宅用語大辞典」では次のように説明されています。

青田売りとは、新築一戸建てやマンション、宅地の売買において、「建物の建築や宅地の造成工事が完成する前」に売買契約を結ぶこと。完成前の契約締結によるトラブルを避けるため、宅地建物取引業法では以下のような規定をしている。

 

■青田売りをする場合、不動産会社等は、開発許可や建築確認等、工事に必要な行政の許可を受けた後でないと、広告や契約をしてはならない

■不動産会社等は、契約前の重要事項説明で、完了時における形状、構造などについて記載した書面を交付して説明をしなくてはならない

■契約時に売り主が買い主から受け取る「手付金」が売買代金の5%を超える場合、または1000万円を超える場合は手付金の保全措置をとらなければならない

出典:青田売り とは | SUUMO住宅用語大辞典

まず物件を販売するためには、開発許可(都市計画法29条)や、建築確認(建築基準法6条1項)など、工事に必要な許可を受ける必要があります。

許可を受けない段階で「広告」を行ったり、「売買の契約」を行ったりすることは禁じられています。

2-1-1.広告に関する規制

広告開始時期の制限については「宅地建物取引業法33条」に、また契約の制限については「宅地建物取引業法36条」で定められてます。

たとえば、不動産の分譲広告を出すには「開発許可番号」や「建築確認番号」の表記が必要です。

それぞれの番号を取得するには、開発許可建築確認を受けなければなりません。

ポイント広告を出すためには、事前に「開発許可」や「建築確認」を取得する必要があります。

2-1-2.売買契約に関する規制

また未完成物件の売買契約をする場合にも、いくつかの法的なルールがあります。

たとえば「重要事項説明」においては、「完了時における形状、構造」などを書面で交付して説明しなければいけないとされています(宅地建物取引業法35条第1項第5号)。

また「手付金の受領」および「保全措置」についても「宅地建物取引業法第41条」で、「未完成物件の場合」と「完成物件の場合」とで異なるルールが定められています。

ポイント完成前物件の売買契約にあたっては「重要事項説明」や「手付金の受領」に注意が必要です。

3.青田売りのメリット・デメリット【無くならない理由】

3.青田売りのメリット・デメリット【無くならない理由】

不動産の青田売りは、一定の条件をクリアできていれば合法です。しかし前述の通り、トラブルになりやすいのも事実です。

未完成のものを販売するのですから、完成後の姿が当初イメージしていた内容と異なるというトラブルもありえます。

にもかかわらず「青田売り」が無くならないのは、売り主と買い主の双方にメリットがあるからです。今度は、それぞれのメリットデメリットを整理してみましょう。

3-1.売主のメリット

売り主の最大のメリットは、早期に資金が回収できるという点です。

工事期間中に契約ができれば、工事完了前に資金が回収できます事業運営のリスクが減るというのは最も大きな利点だと言えるでしょう。

また早く回収できれば、次の物件に資金を投じることも可能になります。資金が潤沢になるため銀行からの与信も上がり、さらなる事業融資も受けやすくなります

また不動産の下落局面においては、早期に契約できれば販売価格が固定できるため、さらなる下落リスクを回避することができます。

ポイント売主の最大のメリット「早期に資金が回収できる」ということです。

3-2.売主のデメリット

売り主のデメリットは、「販売活動に高いコストがかかる」という点と「買い主からキャンセルされる可能性が高くなる」という点です。

「青田売り」の場合、物件が完成していません。完成していない状態で購入を決断してもらうには、よりイメージしやすいかたちで買い主にプレゼンテーションを行う必要があります。

完成物件なら実物を案内しさえすれば重厚な資料は不要です。しかし未完成物件の場合は実物がありません。モデルルームパンフレット映像資料など、準備するには相応のコストがかかります。

また、実際に契約していただいたとしても、買い主が入居するまでには長い時間がかかります。買い主の側の事情(リストラや転勤、収入減など)でキャンセルになる可能性もありえます。

ポイント売主のデメリット「販売コストが高くなる」という点と「キャンセルされる可能性が出る」という点があります。

3-3.買主のメリット

今度は、買い主の立場から「青田売り」という手法のメリット・デメリットを見てみることにしましょう。

1つ目のメリットとしては、未完成の段階で契約をするため「物件の完成後すぐに入居できる」という点があります。

施工中の状況を見学してチェックすることもできますし、状況によっては途中で間取り等の変更ができる場合もあります。また完成していないので、設備や内装などを選ぶことも可能です。

さらには、契約から入居までの時期が長いため、余裕をもって引越スケジュールを立てられるという点もメリットになるはずです。

ポイント買い主のメリットには「完成後すぐに入居できる」点や、「施工中の変更要望が聞き入れられる可能性がある」という点があります。

3-4.買主のデメリット

買い主のデメリットには、さまざまな点があります。最も大きな点は、イメージしていたとおりに完成するかわからないということです。

大手企業の物件なら問題ないかもしれませんが、中小企業の物件なら最後まで完成させられずにトラブルになることも考えられます。

また、仕様や品質がイメージどおりに仕上がるかどうかを「実物」ではなく「図面」等で詳細に確認する必要があります。引き渡しまでの間、何度も訪れてチェックすることも重要です。

さらには、契約してから完成・入居するまでに長い時間がかかるのも要注意です。その間に市況が変わったり、買い主の側の環境や事情が変化(リストラや転勤、収入減など)することもあるからです。

こうしてみると、全体的には「不確実性が高い」という点が、買い主側のデメリットになることがおわかりいただけるでしょう。

ポイント買い主のデメリット「完成するとは限らない」「契約から入居まで時間がかかる」「イメージ通りに仕上がるとは限らない」といった点があります。

4.「青田売り」のまとめ

青田売りは違法?不動産用語の意味や由来・メリット等を解説!

不動産業界における「青田売り」について解説してきました。

「違法な販売手法」のようにもイメージされがちですが、一定の条件をクリアすれば違法ではありません

また、売り主だけにメリットがあるわけではなく、買い主にもメリットのある手法です。

今回の記事では「青田売り」という言葉の意味と由来、不動産業界における「青田売り」の問題点、トラブルを回避するためのルールなどを解説しました。少しでも参考になればと願っています。

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