プロパティマネージャー(PM)とは一体どのような仕事なのでしょうか？

プロパティーとは「資産・不動産」、マネジメントとは「管理」を表す言葉ですが、ただ建物の修繕や清掃などをしているだけではありません。

今回は不動産業界の中でも特にオーナーに近い存在であるプロパティマネージャー(PM)について、詳しく解説をします。PM業務に興味を持たれている方はぜひ、参考にしてください。

1.プロパティマネージャー(PM)の仕事内容とは？

プロパティマネージャー(PM)の仕事内容は主に「プロパティー(=資産・不動産)」の「マネジメント(=管理・運営)」をする仕事です。

不動産オーナーから依頼を受け、代わりに「マンション」「オフィスビル」「商業施設」「ホテル」「ゴルフ場」などの経営を代行し、収益の最大化を目指します。

具体的な業務内容をこれから解説していきましょう。（※契約するオーナーにより諸事情が違うため、内容が変わる可能性もあります）

1-1.リーシングマネジメント業務

「リーシング」とは商業用不動産の賃貸物件に借り手がつくようにサポートする業務や、賃借契約の仲介業務を行う業務のことです。

したがってリーシングマネジメントとは空室に入居者やテナントの誘致を行い、物件の稼働率を上げる業務のことを指します。市場調査やポジション査定、テナント募集を行い、賃貸借契約を締結するのが仕事なのです。

場合によってはリーシングを有利に進めるための各種提案も行い、「不動産から得られる収益を最大限に高める」ことを目標にオーナーの立場になって運営をしていきます。

1-2.テナント管理業務

テナント管理の主要業務は入居テナントの窓口となることです。

入居テナントと適切なコミュニケーションを図ることで、信頼関係を構築していきます。

テナントと良好な関係を築くことでクレームや賃料等の未払いの抑制にもつながり、テナントの状況もいち早くつかめるためトラブルの阻止や新規案件の提案などが可能です。

1-3.請求出納業務

請求出納業務は請求書をテナントや入居者に発行して入金を確認し、その他にも各種費用の精算業務を行い、月次キャッシュフローの管理やレポーティングを報告します。

オーナーからの要望があれば、収支予算計画の作成や年次の予算実績の管理なども行い、賃料の未収や滞納が発生した際には早期に対応を取り回収するのが業務です。

1-4.建物管理業務

建物管理業務は管理物件の日常的な巡回点検を行うだけでなく、定期的な法定点検や自主点検も含んで建物を管理する業務です。主に清掃業務等の管理を行います。

建物をきちんと管理することで美観や環境面にも良い影響を与え、入居者やテナント来訪者に不快な思いをさせません。

適正な保守管理や修繕を行うことにより、建物の資産価値の維持にも役立ちます。

1-5.コンストラクションマネジメント業務

コンストラクションマネジメント業務とは、建物修繕や増築などの計画において、オーナーと建設請負者の間に立ち、工期の遅延やコスト超過を防ぐなど運営管理の全般を行うものです。

マンションや大規模施設のリニューアル工事を行うには計画性が重要となります。クオリティの高さや無駄なコストをカットするなど、工事全般について第三者的な立場からマネジメントを行うのが業務内容です。

「請負」とは違う受託手法であり近年、注目されている業務といえるでしょう。

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2.プロパティマネージャー(PM)と間違える職種一覧

不動産業界ではPMと間違えがちな職種として、AM・FM・BMの3職種があります。それぞれの業務内容をまとめた表がこちらになります。

職種	役割	具体的な仕事内容
AM（アセットマネジメント）	不動産含め資産全体の収益を最大化する戦略を考える	・資産運用計画の提案や企画 ・不動産売買のタイミングや販売業者選び ・現場を管理する業者の選定
FM (ファシリティーマネージャー)	今ある不動産を有効活用して収益性の上がる戦略を考える	・不動産活用方法の提案と企画 ・収益性アップのための設備更新や建て替え ・入居率を上げるための修繕 ・現場を管理する業者の選定
BM（ビルマネジメント）	ビルなど建物そのものの管理	・建物の管理や清掃 ・修繕や改修工事の管理 ・設備の保守点検や巡回警備

2-1.アセットマネージャー(AM)との違い

アセットマネージャー(AM)とは「アセット＝資産」「マネージャー＝管理者」の意味合いがあり、投資用資産の管理を実際の所有者や投資家に代行するのが業務です。

簡単に言うと「資産管理をする人」ということになります。

運用戦略を策定するAMに対して、PMはその戦略に基づいて実際の賃貸運営を行うのが業務です。したがって、PMはテナントの募集や建物の保守点検といった現場での業務がメインとなります。
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2-2.ファシリティマネージャー(FM)の違い

ファシリティマネージャー（FM)とは、企業や組織が所有する施設や設備の管理運営をトータル的に行う業務のことです。

今ある不動産を有効活用して収益性の上がる戦略を考え、民間企業の他にも自治体や学校などの公共施設でも活躍している職種です。

ファシリティーマネージャーはの業務はBMやPMの業務を含めることもあり、経営者の立場になって管理物件の利益を最大化するために、長期的な視野で経営計画を立てて実行します。
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2-3.ビルメンテナンス(BM)の違い

ビルメンテナンス会社とは、ビルの設備管理・清掃・警備などの建物作業管理を行う会社の総称です。

業務内容はオーナーに代わってマンションや商業施設の日常的な清掃など設備の管理を行い、主に物件を対象にした管理業務を請け負っています。

設備の管理や点検を中心に巡回見回り、保守管理、警備業務、防災消防管理、植栽管理、美観管理など業務内容は様々です。入居者やテナント利用者が快適に利用できるよう、物件管理を行っています。

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3.プロパティマネージャー(PM)の平均年収【会社別のランキングも紹介】

それではプロパティマネージャーの平均年収は一体どのくらいなのでしょうか？

会社別のランキングも紹介しますのでぜひ、参考にしてください。

3-1.プロパティマネージャー(PM)の年代別平均年収

プロパティマネージャー(PM)の平均年収は443万円です。年齢別にまとめた表がこちらになります。

年齢	平均年収
20代前半	333万円
20代後半	415万円
30代	477万円
40代以上	480万円

3-2.会社別年収ランキング

会社別にまとめた実際の年収ランキングがこちらになります。

大手の会社は年収も高めなのが特徴です。

会社名	年齢（性別）	年収金額
株式会社 日建設計	44歳（男性）	1200万円
ジェイレックス・コーポレーション株式会社	39歳（男性）	800万円
積水ハウス不動産中部株式会社	27歳（女性）	780万円
株式会社ユーミーClass	39歳（男性）	750万円
株式会社ジェイ・エス・ビー	39歳（男性）	700万円

日本のサラリーマンの平均年収が400万円台なのと比較すると、約2倍ほど年収が高いのがわかります。

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4.プロパティマネージャー(PM)として働くメリット(良いところ)

プロパティマネージャー(PM)として働くメリットは、いったいどのようなものがあるのでしょうか？代表的なメリットを紹介していきます。

4-1.大規模施設の運営に携われる

プロパティマネージャー(PM)として働くメリットは、商業施設など個人では扱えない施設の運営に携わることができることです。

規模の大きい仕事は責任も重いですが、非常にやりがいがあると言えます。「大規模複合開発プロジェクト」など開発準備段階から携われ、社会的貢献度も高い貴重な案件が多いです。

4-2.将来性がある

近年では入居者やテナントの需要が多様化する流れの中で、不動産運用の専門知識を持った会社に経営を外注し、収益性を高めたいと考えるオーナーが増えてきました。

不動産を単に運営するのではなく「経営」が求められるようになってきましたが、実際に行うのは難しいため、まだまだプロに依頼したい人が多いのです。

PM業務の普及は不動産管理だけでなく売買市場や不動産鑑定の世界へも大きな影響を及ぼすと言われています。

これからの時代は単純に管理をするだけではなく、さらに収益を上げられるような経営戦略が求められています。

そのような点からこの先も、プロの目線で不動産経営を行っていくプロパティマネージャーは、ますます将来性の高い仕事として注目されることでしょう。

4-3.資格がなくても働ける

プロパティマネージャーの仕事は責任が重い仕事ですが、特に資格がなくても働けます。

初心者でも経験を積むことにより、スキルを磨くことができるのです。

ただし「宅建」「不動産経営管理士（CPM）」「管理業務主任者」「マンション管理士」などの資格があると、転職する際には有利でしょう。

実務経験だけでなく、専門的な知識も兼ね備えているとみなされ、信頼性が上がります。

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5.プロパティマネージャー(PM)として働くデメリット(悪いところ)

プロパティマネージャーとして働くことは、大変やりがいがありますが、反面デメリットもいくつかあります。

代表的な例をご紹介しましょう。

5-1.業務が多岐に渡り覚えることが多く大変

プロパティマネージャーの仕事内容は多岐に渡り覚えることが多いので大変です。

テナント対応や賃料管理、建物や設備のメンテナンス業務も行い、収益性を上げるための戦略も練り上げます。

オーナーの代わりに運営をするため、責任感を持ちながら成し遂げなければなりません。どんなに難しい案件でもきちんとこなし、少しでも収益を上げる必要があります。

5-2.入る会社によって年収がある程度決まってしまう

どんな業種でも言えることですがプロパティマネージャーとして働く際にも、入る会社によって年収がある程度決まってしまうという点が挙げられます。

同じPM業務でも大手と中小企業では、年収に大きな差が出てしまうのです。高年収を得るには会社選びが大切ですから、なるべく大手企業を選ぶことをおすすめします。

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6.プロパティマネージャー(PM)に応募する志望動機の作り方

志望動機を書く際に重要なポイントは、「なぜその会社に入りたいのか」「なぜその仕事をしたいのか」をアピールすることです。

方法としては思考を全て紙に書き出して言語化するのも良いでしょう。ポイントを抑えながら入社したいという熱い思いを相手側に伝えてください。

重要な入社理由としては下記の3つをしっかり書くようにしましょう。

6-1.「不動産業界」を選んだ理由

世の中には様々な業種がありますが、「なぜ不動産業界を選んだのか」という理由を明確に伝えることが肝心です。

自分がなぜ不動産業界に転職しようと思ったのか、転職することによってどんなキャリアを目指したいのかを志望動機に書いておきましょう。

不動産業界は人の入れ替わりが激しいため、腰を据えて頑張ってくれる人材を求めています。自分の過去の経験の何が不動産業界に活かせるのかを考えておくようにしてください。

6-2.「企業」を選んだ理由

同じような事業を行っている企業の中でも、「なぜその企業でなければだめなのか」を具体的に伝えるようにします。

なぜなら志望する熱意をアピールできるからです。

企業の公式サイトや求人広告などを見れば、その企業が大事にしている理念や社風がつかめます。企業理念や社風を参考にして、志望動機を作成すると良いでしょう。

6-3.「職種」を選んだ理由

不動産の中でも「プロパティマネージャー」という特殊な職業に興味を持った理由を、しっかり書くようにしてください。

例えばいずれ独立をして不動産オーナーになりたい、経営にも関わるやりがいのある仕事をしてみたいなど、自分が将来やりたい事との関係性を示すと良いでしょう。抽象的ではなく論理的に話すことがポイントとなります。

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不動産業界で内定を獲得する志望動機の書き方【新卒・中途・未経験】

7.「プロパティマネジャー(PM)」のまとめ

プロパティマネジャー(PM)は、オーナーに代わって不動産資産の運営活用を行う極めて責任の重い仕事です。

適切な運営をしていかないとオーナーに多大な損失を与えてしまうため、常に緊張感を持って多岐に渡る業務内容をこなしていかなくてななりません。

しかし大規模な案件に携われたり資格がなくてもレベルの高い仕事を任されたりするため、不動産業に関するスキルが格段に向上します。

年収は会社により大きく異なるため（大手企業になると1000万円近い収入を得られることも）きちんとした会社選びが大切です。

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出典：不動産管理・プロパティマネジャーの年収まとめ (給料/平均年収/企業名などを集計)転職会議
出典：三菱地所OpenWork
参考：今日のプロパティマネジメント(PM)のありかたおよびPM評価システムについて三井住友トラスト基礎研究所