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不動産デベロッパーとは?仕事内容や将来性を解説

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不動産デベロッパーは、不動産業界の業種の中で最高峰と言われています

では、仕事内容の実態は一体どのようなものなのでしょうか?

今回は不動産デベロッパーの仕事内容や年収、平均年収の高い企業などの気になる情報をまとめてみました。

不動産デベロッパーの仕事に興味を持たれている方はぜひ、参考にしてください。

監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数10万人以上。

監修者棚田健大郎

この記事・サイトの監修者

棚田 健大郎

保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士、行政書士、FP2級など多数保有

不動産業界歴10年以上。元上場企業不動産会社エイブルの営業マン。3000人の社員の中で、仲介手数料売り上げ金額第1位となるトップセールスを記録。個人のYouTubeチャンネル“棚田行政書士の不動産大学”では、登録者数10万人以上。

目次

1.不動産デベロッパーとは?

不動産デベロッパーとは?

不動産デベロッパーとは街や土地を開発する不動産会社のことです。

名前の由来は「Developer(開発者)」から来ており、不動産業界の中でも規模の大きな不動産ビジネスに携わります。

ここでは不動産デベロッパーについて、簡単に解説していきましょう。

1-1.不動産を開発する不動産業者

不動産デベロッパーは企画立案した後に土地を取得し、入居者の確保や運営までトータル的な開発を行います。

以下の5つが主な事業内容です。

  1. 街の再開発事業
  2. リゾート開発
  3. 大型商業ビルの開発
  4. 大規模場な宅地造成(戸建て街の形成)
  5. マンション開発

1-1-1.大手不動産デベロッパーは高学歴の学生に人気

「渋谷ヒカリエ」や「東急ハンズ」など大型商業ビルの開発を手掛けているのは、不動産デベロッパーになります

大手不動産デベロッパーとして有名な三井不動産、住友不動産、三菱地所などは高学歴の学生に人気のある一流企業です。

1-1-2.不動産業界の仕組み

不動産業界の仕組み

不動産業界の市場規模は12兆3,387億円といわれ、とても巨大な市場です。

不動産業界は主に「開発」「販売」「賃貸」「管理」の4種類に分類されます。

  • 開発

商業施設など大規模な建設は、デベロッパーが土地を仕入れてゼネコンが建設を受注します。個人の一戸建てなやアパートなど小規模な建設はハウスメーカーの担当分野です。

  • 販売

完成した物件を販売するのは、デベロッパーやハウスメーカーなど企画した会社が行う場合と、住宅やマンションなどを専門に販売する住宅販売会社があります。

  • 賃貸

テナントやマンションなどの賃貸物件を仲介するのは、賃貸不動産の仲介会社です。物件を探している人をオーナーに紹介してくれます。

  • 管理

建物の保守・管理サービスを提供するのが管理会社です。賃料の入金管理や入居者からのクレーム、修理依頼などに対応します。

1-2.「不動産デベロッパー」と「ゼネコン」の違い

「不動産デベロッパー」と「ゼネコン」の違い

「不動産デベロッパー」と「ゼネコン」の違いは何?

こう聞かれても、不動産業界にいる人でなければ、なかなか答えられないものではないでしょうか。

ここでは「不動産デベロッパー」と「ゼネコン」の違いについて、わかりやすく解説をしていきます。

1-2-1.デベロッパーは企画や販売をする側

デベロッパーの主な仕事は街の再開発事業など、大規模な不動産開発の企画をする
ことです。

街づくりは様々な企業や機関が参加し、デベロッパーはそれらの協力会社を取りまとめる中心的存在といえるでしょう。

設計会社や建設会社を選定し、金融機関や官公庁、広告代理店などと連携してプロジェクトを進めていきます。

完成したら販売や管理も行い、トータル的に街づくりをしていくのです。ときには街全体の不動産を開発することもあり、街づくりのプロデューサーともいわれています。

1-2-2.ゼネコンは実際の建設を担当

ゼネコンとは「総合建設会社(General contractor)」で、建設を請け負う会社のことです。

大手ゼネコンの場合はデベロッパーと共同で企画や開発をする場合も多く見られます

ゼネコンの代表的な企業はこちらです。

スーパーゼネコン 大林組、大成建設、竹中工務店
中堅ゼネコン 三井住友建設、東急建設、熊谷組、奥村組
その他 ナカノフドー建設、福田組、大豊建設

1-3.「不動産デベロッパー」と「ハウスメーカー」の違い

「不動産デベロッパー」と「ハウスメーカー」の大きな違いは、不動産建設の規模が違うということです。

不動産デベロッパーは土地の仕入れから始まり、大規模な商業施設まで作りますが、ハウスメーカーの場合は個人の一戸建てを建てるのが主な事業内容です。

不動産デベロッパーが開発する商業施設は、周辺に住む人たちの生活を支える役割も果たすなど、公共的な面も持ち合わせます。

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2.不動産デベロッパーの仕事内容とは

不動産デベロッパーの仕事内容とは

不動産デベロッパーは街や土地を開発するなど、大規模なビジネスを展開する不動産会社です。主な仕事内容を解説をしていきましょう。

2-1.事業プランを考える

まずは開発する事業内容を企画することから始まります。

何をターゲットにするかを設定し、その不動産の目的を明確に立案するのです。事業の基礎となる部分ですので、一番大切な段階と言えるでしょう。

例えば商業施設を開発するのか、リゾート開発なのか、あるいは高層マンションを建設するのかを決定します。

十分すぎるほどリサーチし、これらを総合的に考えたうえで事業プランが具現化されるのです。

2-2.用地を取得する

次の大仕事は開発に必要な事業用地を取得することです。

用地を取得する際には、その地域に商業施設やリゾート施設の需要があるかの可能性や、周辺のマンションの相場など、該当用地の情報を収集して分析します。

それらの情報に基づいて成功できる見通しが立てば企画を立案し、建設にかかる採算を計算してから用地の取得に着手します。

用地を購入後は、あらかじめ立案された企画に沿って開発事業を行います。

この段階で大手不動産デベロッパーが頭が上がらない存在として、信託銀行の不動産仲介部門があります

大規模マンション開発地区の入札時には、彼らに便宜を図ってもらわないとマンション用地が買えません

大きな土地を持っている地主さんは期限を決めて一定の間、信託銀行に土地を信託するなど、両者間には太いパイプラインがあります。

そういった情報は信託銀行が持っているため、地主との交渉などの際に力強いパートナーとなってくれる場合があります。

2-3.建築する

建築の際には設計会社や建設会社などと協力しあいながら、スケジュールや収支の管理を行います。

予算に沿った設計に基づいて施工が開始されますが、工事を中心的に管理するのも不動産ディベロッパーの仕事です。

予期せぬアクシデントが起こった際にも、設計者や施工業者に的確な指示を与えなくてはなりません。

不動産デベロッパーは施工が安全かつスムーズに進行するために、工事全体を指揮する役割を担っています。

2-4.借主や買主を探す

商業施設やオフィスビルなどの建設が完了したら、次はそこに入居するテナントの募集を行います。

テナントから支払われる賃料によって収益が生み出されるからです。

分譲用住宅やマンションなどの場合は自社のチラシ広告や公式サイトなどで集客をしたり、不動産仲介会社に依頼したりして買主を探します。

2-5.管理・運用する

完成した建物から収益を生み出すためには、管理をしながら運用をしていくことになります。

ショッピングモールやオフィスビルに入居したテナントとデベロッパーは建物賃貸借の借主、貸主という関係です。テナントの売上を向上するために適切な管理が欠かせません

売上の高いテナントが入っているショッピングモールは活気があり、空きテナントが早く埋まる傾向があります。

入居するテナントが多いほど賃料収入が増えるので、利益を多く上げるには管理もきちんとしていくことが必要です。

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3.不動産デベロッパーの企業ランキング

不動産デベロッパーの企業ランキング

不動産デベロッパーは大きく分けると「総合デベロッパー」と「専門デベロッパー」の2つに分けられます

総合デベロッパーは主に大規模案件を中心に商業施設、オフィスビル、ホテルなどを総合的に開発し、専門デベロッパーはマンションや一戸建てなどに特化したものが多いのが特徴です。

就職偏差値に基づいた不動産デベロッパーの企業ランキングはこちらの表になります。

偏差値 企業名
70 三井不動産
69 三菱地所
67 東急不動産
63 住友不動産 東京建物
62 森ビル・森トラスト・日鉄興和不動産・野村不動産
61 NTT都市開発(2019上場廃止)
60 ダイビル・三井レジデンシャル
59 平和不動産・オープンハウス・安田不動産・サンケイビル
58 伊藤忠都市開発・日本土地建物・第一ビル
57 ザイマックス・三井不動産ビルマネジメント・三菱地所ビルマネジメント
56 三菱地所プロパティーマネジメント・三井不動産住宅リース・ヒューイック

3-1.不動産デベロッパーの「系統」の違い

一口に不動産デベロッパーといっても、メーカー系や財閥系などそれぞれ系統が違います

社風や強みとしている業種なども様々です。簡単に系統別に会社の特徴をご紹介しましょう。

3-1-1.メーカー系(トヨタホーム、旭化成ホームズなど)

トヨタホームは一戸建てを主流に販売するハウスメーカーですが、近年では大規模な戸建て住宅の分譲地を販売し、街の開発分野にも乗り出しています。

旭化成ホームズもハウスメーカーとして培ったノウハウをもとに売り出している、自社ブランドATLAS「アトラス」シリーズの分譲マンションが好評です。

3-1-2.商社系(三菱、物産など)

三菱地所は丸の内を中心に多数所有するビルから上がる営業収益が盤石です。近年では海外事業にも進出し、事業拡大に成功しています。

三井不動産レジデンシャルは大規模な分譲マンションや分譲戸建て住宅を販売し、「パークホームズ」シリーズが有名です。

3-1-3.独立系(森ビル、イオンモールなど)

森ビルは港区を拠点とする都市デベロッパーで、アークヒルズや六本木ヒルズ、商業施設のラフォーレ原宿や表参道ヒルズの運営が有名です。

イオンモールはイオングループのディベロッパー事業を運営し、ショッピングセンターの開発や運営を行っています。

3-1-4.財閥系(三井不動産、三菱地所、住友不動産など)

業界最大手である三井不動産は、安定的な事業基盤が強みです。新エリアの開拓にも積極的に挑戦をしています。

三菱地所は丸の内のオフィスビルをマネジメントしており、都心に多数所有するビルから上がる営業収益が大半を占めています。

売上高で業界3位の住友不動産は営業利益率が高く、地道な営業スタイルの社風です。

3-1-5.私鉄系(東急不動産、京王不動産、小田急不動産など)

東急不動産は、都内一等地に確固たる都市開発エリアを有しており、都心部のタウンマネジメントに強みを持っています

京王不動産は京王線沿線の新築戸建の分譲が事業の中心です。駐車場の管理など幅広い分野にも進出しています。

小田急不動産は首都圏や宮城県仙台市域を営業基盤とし、賃貸・分譲マンションビルの販売や運営が主要事業です。それぞれ鉄道会社ならではの沿線上における営業展開を得意としています。

3-1-6.金融系(野村不動産、ヒューリックなど)

「PROUD」ブランドでお馴染みの野村不動産は、マンション販売を中心とした住宅部門が強みです。ヒューリックは都心の駅近に多くのオフィスビルや賃貸マンションを持っています。

ヒューリックは都内中心部にある不動産の賃貸業や投資開発事業を柱としています。金融機関ではみずほフィナンシャルグループと関係が深いのが有名です。

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4.不動産デベロッパーの年収は?将来性はある?【メリット】

不動産デベロッパーの年収は?将来性はある?【メリット】

不動産デベロッパーの年収は、日本の平均年収と比較すると高い傾向があります。

4-1.デベロッパーの平均年収ランキングTOP5

主要デベロッパーの平均年収ランキングTOP5はこちらです。

平均年収が1000万円を超えている企業がズラリ並んでいます。

1位 ヒューイック 1636万円
2位 三井不動産 1263万円
3位 三菱地所 1247万円
4位 東急不動産 1113万円
5位 野村不動産 1022万円

4-2.不動産デベロッパーの将来性が高い理由

不動産デベロッパーは平均年収もずば抜けて高く、将来性のある職業として一流大学の学生にも人気があります。理由としてはこちらがあげられます。

4-2-1.大規模案件に関わることができる

不動産デベロッパーが扱う案件は街の開発など、ビッグなプロジェクトばかりです。

個人住宅とは比較にならないほど高く、扱う金額のスケールは大きいため、非常にやりがいのある仕事だと言えます。

4-2-2.海外でも活躍できる

大手不動産デベロッパーは日本国内のみならず海外進出もしており、海外でも活躍できる可能性が十分あります。

特に東京オリンピック後は国内需要がなくなり市場が縮小するため、大手は積極的にアジア圏を中心に海外進出にも力を入れています。

4-2-3.福利厚生がしっかり!プライベートが充実

不動産業界のなかでも不動産デベロッパーは高待遇で、福利厚生がしっかりしています

大手の場合、系列のホテルや保養所の無料宿泊などたくさんの特典があり、プライベートも充実できるでしょう。

4-2-4.社会的信用が高い

不動産デベロッパーは街づくりなど、レベルの高い案件をこなす能力がなければ務まりません。

そのため優秀な人材を確保しますから、社会的信用は非常に高いです。就職できたら家族など周りの人にも喜んでもらえるでしょう。

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5.不動産デベロッパーは激務?ブラック?【デメリット】

不動産デベロッパーは激務?ブラック?【デメリット】

不動産業界はブラックなイメージがつきまといがちな業界ですが、不動産デベロッパーもやはりそうなのでしょうか?

ここでは、不動産デベロッパーのデメリットの実態について解説をしていきましょう。

5-1.就職・転職のハードルが高い

不動産デベロッパーは大手企業になるほど高収入になるため、不動産業界の中ではとても人気があります。

ただし基本的には高学歴の新卒を採用するため、学歴なしの未経験の場合は採用のハードルがかなり高いでしょう。

5-2.年功序列で意思決定が遅い

人気の大手不動産デベロッパーほど年功序列で、トップの意思決定が遅い可能性があります。

また社内の人付き合いが重視されるのも大手ならではの特徴でしょう。

5-3.一部の業務しか関わることができない

不動産デベロッパーが扱うプロジェクトは大規模な開発が主です。

そのため担当部署も細分化する必要があり、特定の仕事のみ行う特徴があります。

大企業なので一部の業務にしか関われない可能性もあると言えるでしょう。

5-4.オリンピック後は国内需要が縮小する

不動産業界を含む日本の景気の動向は、オリンピック後には後退していくのではないかと言われています。

そうなると不動産の動きも鈍くなり、国内需要が縮小するという懸念も出てくるでしょう。

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6.不動産デベロッパーに就職・転職するには

不動産デベロッパーに就職・転職するには

不動産デベロッパーに就職や転職をするには、不動産業界やデベロッパーについての理解が重要です。

例えば、人気の総合デベロッパーでも三井は賃貸事業、三菱はビル事業、住友は賃貸と分譲住宅、東急はリゾートホテルと会社によって強みが違います

新卒の場合はインターンに参加することが必須です。

デベロッパーは業務が幅広いため外野から見るのと、実際に働いてみるのでは見えるものがちがいます。OB・OG訪問をして、社風や仕事内容、職場の雰囲気などを肌で実感してみてください。

6-1.志望動機の書き方

志望動機の書き方のコツは、いきなり履歴書を書くのではなく、まず「不動産業界を選んだ理由」「企業を選んだ理由」「職種を選んだ理由」を紙に書き出して整理することです。

「なぜ、○○を選んだのか?」を繰り返して、志望動機の内容に一貫性が出るようにしましょう
不動産業界で内定を獲得する志望動機の書き方【新卒・中途・未経験】

6-2.取得しておくと役立つ資格

不動産業界に就職する際の最強資格としては、まず「宅建」があげられるでしょう

受験資格がないため学生でも取得でき、あればアピール材料として役立ちます。ぜひ取得を目指しましょう!
宅建資格が有利になる就職先は?未経験・女性・新卒でもOKな理由も紹介
TOEIC、英検、中国語検定などの資格も持っていると強みとなります

今後は国内だけでなく海外に進出する企業が増えるので、英語と中国語の能力を証明する資格は強いアピールポイントになるでしょう。

6-3.不動産デベロッパーを知るのにおすすめの本

不動産デベロッパーを知るには本を読むのもおすすめします。

デベロッパーの仕事の実態を知るには、こちらの本はいかがでしょうか。仕事の内容や経営の中身まで、詳しく解説されたものばかりです。

6-3-1.マンションデベロッパーの仕事の流儀

マンションデベロッパーの仕事内容について詳しく学ぶなら、「マンションデベロッパーの仕事の流儀」という本がおすすめです。用地買収から管理まですべてのノウハウが詰め込まれています。

時代に合わせたデベロッパーの経営戦略がわかるので、マンション開発を主に手掛けているデベロッパーに興味がある方は必見でしょう。

6-3-2.森ビル・森トラスト 連戦連勝の経営

都会の中心地にあるオフィスビルなど都市開発を学習したい方は、「森ビル・森トラスト 連戦連勝の経営」という本が参考になります

都市再開発のトップランナーとして活躍する稔・章の森兄弟が、ライバルとしてビジネスの前線に立つ異色経営をレポートした本です。成功を収めるための経営方法が詳しく解説されていますので、一度ご覧になってください。

6-3-3.丸の内 経済学―この街が21世紀の東京を牽引する

最後におすすめする本は丸の内 経済学―この街が21世紀の東京を牽引するという本です。日本のビジネスの中心地ともいわれる丸の内の変貌について、舞台裏から見た情報が網羅されています。

「丸の内」の大家とも呼ばれる三菱地所の社長が、多機能都市へとさらに進化をしていく新生「丸の内」の内情を、当事者としての立場から解説しており、これからの不動産デベロッパーの道筋を案内してくれる一冊です。

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7.「不動産デベロッパー」まとめ

不動産デベロッパーの仕事内容や将来性は?【志望動機の書き方も紹介】

今回は不動産デベロッパーの仕事内容や将来性などについて詳しく解説をしました。

不動産デベロッパーは仕事の難易度は高くハードな面もありますが、社会的地位や収入も高く、将来性のある職業です。

ただ人気の職種のため採用のハードルが高く、転職するのはそう簡単ではありません

また不動産デベロッパーといえど、会社により待遇や年収もかなり違ってきますので、きちんとした会社選びが重要となります。

そんな不安を感じている方は宅建Jobエージェントにぜひ、ご相談ください!不動産業界に精通したプロのキャリアアドバイザーが、あなたの希望条件にぴったり合った非公開求人を紹介いたします。

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少しでも興味を持たれた方は、ぜひお気軽にお問い合わせください!

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参照:【不動産業界】業界研究「デベロッパーとゼネコンの違いは?」ビズリーチ・キャンパス
参照:【2020年版】不動産業界/デベロッパーの就職偏差値ランキングを解説するぞ!!俺の転職活動

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