「不動産の物件調査はどのような内容を調べるの？費用や期間はどのくらい？報告書のひな型はあるの？」

この記事をご覧になっている方の中には、このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか？

不動産の物件調査は、売買取引をする際の重要事項説明書にも関連する重要な業務です。また、この重要事項説明書だけではわからない物件の現況や環境などを判断する材料にもなる非常に大切なものです。

今回は不動産取引には欠かせない物件調査について、詳しく解説をしていきます。

取引が終了した後にトラブルが発生しないためには、物件に関するあらゆる情報を調査しなければなりません。これから不動産業で働くことを考えている方はぜひ、参考にしてください！

1.物件調査とは？

不動産取引は高額な金額が動くものであり、また、法律や権利関係などが複雑に絡み合っています。

不動産売買をする際には、契約した後にトラブルが起きるのを防ぐため、事前に物件の細かい情報をくまなく調べる物件調査が必要なのです。きちんと調査をしないで取引相手に損害を与えた場合には、宅建業法による監督処分を受けたり、損害賠償責任を問われたりすることもあります。

なぜ物件調査をするのかというと、宅建業法第35条に規定されている「重要事項説明」に役立つからです。取引対象となる物件の調査を入念に行うことにより、買主に正確な情報を提供し、承認してもらうのが目的になっています。

物件調査は、主に現地調査、役所調査などがあり、扱う物件がマンション、家、土地かなど、種類によって必要な調査は違ってきますのでご注意ください。ちなみに英語では、「field study（現地・実地調査）」と表しますが、役所などでの調査が主流なため、特に英語は必要ありません。

調査期間は約1週間から10日程度かかります。自社でも調査できますが、代行会社に依頼しても良いでしょう。費用は会社により違いがあります。

それでは、これから物件調査の具体的な内容を解説していきましょう！

1-1.現地調査

物件調査で一番重要なのが現地調査です。

写真資料やネットでの情報だけでは拾いきれない実際の状況を詳しく調査します。道路の接道状況や公図とのずれ、境界の有無、建物状況、騒音、異臭、事故・災害など、実際に現地調査をしてみないと、正しい情報がつかめないからです。

例えば購入した物件がゴミ集積所の目の前だったとか、近所に変わった人が住んでいるなどの情報は重要事項説明書には記載されないため、住んでみてからトラブルになったというケースもあり得ます。

不動産に関しては、「イヤになったから契約解除します」というわけにはいきません。購入してくださったお客様に気持ちよく住んでいただくためにも、現地調査は決して手を抜かず入念にする必要があります。

たとえ完璧な物件でないにしても、お客様が予め了承してくれるようなら問題はありません。お客様によってこだわりのある個所は様々なため、「このくらいの問題なら大丈夫だろう」というような安易な気持ちは捨てて、細かい点に至るまで調べ上げるようにしましょう。

現地調査で調べる内容の例はこちらになります！

1. 近隣にどんな人が住んでいるのか
2. 地域で問題になっていることはないか
3. ゴミ出しはどのようにするのか
4. 通学する小学校や中学校の状況
5. 販売図面・公図・測量図と違っていないか
6. 電磁波や騒音などの環境
7. 境界はきちんと設定されているか
8. 隣地からの越境物はないか、本地から越境しているものはないか（樹木など）
9. 地域の制限で建物の規模（3階建）に制限はないか

1-2.法務局調査

法務局で入手する不動産登記事項証明書(表題部・甲区、乙区)、公図、地積測量図等は必ず取得しなければならない調査資料です。

昨今では、わざわざ法務局まで出向かなくてもオンラインで手軽に入手できます。測量図に関しては、法務局で入手できない場合には自治体の担当部署で取得しましょう。

役所調査で調べられる内容の例はこちらになります！

1. 現在の所有者
2. 売主と登記名義人は同じであるか
3. 抵当額が売買価格を上回っていないか
4. 対象物件と接道道路の間に他人の所有地が入っていないか
5. 境界確定時に隣地所有者とトラブルになった可能性はないか
6. 滅失登記をしていない建物の登記が残っていないか
7. 建物が建築できない地目ではないか
8. 差押などの所有権の行使を阻害するものはないか

1-3.役所調査

主に建築基準法や都市計画法に関連した法令についての調査をします。

都市計画や開発行為に関する制限内容、用途地域による各種の制限内容は自治体で確認しましょう。道路の種類と幅員の調査も自治体で行います。都道府県道と国道は都道府県の担当部署に確認をしてください。

既存の建物がある場合は建築確認や検査済証の交付確認もしておきましょう。自治体では、建築計画概要書・建築確認済証・検査済証に関する記載をまとめた建築証明を交付する自治体が多いですから簡単に確認ができます。

役所調査で調べられる内容の例はこちらになります！

1. どんな家を建てられるのか
2. 前面道路は公道なのか私道なのか
3. セットバックする必要性はあるのか
4. 建築基準法上の道路への接道は問題ないか
5. 未接道・建築不可ではないか（重要！不可の場合、建て替えができません）
6. 地区計画や建築協定による建築への制限
7. 防火地域の種類
8. 市街化調整区域ではないか（建築確認が下りない地域もあり）
9. 水害履歴や土壌汚染などの届けの有無

1-4.市場調査

物件の売買金額を設定する際には、周辺物件の市場価格などを参考にします。

周辺物件の値段を調べることも重要ですが、どのくらい売りに出されているのか、売り出しからいくら値下げしたのかを調べて、市場に合わせた適切な価格を設定するのです。

価格に関しては近年では不動産ポータルサイトで売り物件の情報を、一般消費者が簡単に入手できますから、あまりにも市場とかけ離れた金額では買い手もなかなか付きません。

どんな物件が消費者に求められているのか、市場の動向をチェックして売り出し価格を決めるのに、非常に大きな参考とするのが市場調査なのです。宅建協会のHPでも不動産市場動向調査のデータを毎月公開しており、土地取引、中古戸建、新築マンション、景気・経済の動向データをとりまとめています。不動産取引に関連する様々なデータを閲覧できますから、不動産市場全体の動向把握にご利用ください。

1-5.ライフライン調査

ライフライン調査とは、生活するうえで欠かせない飲用水、電気、ガス、下水施設などに関する供給設備を調べることです。

一般的な社会生活を送るうえでは、電気・水道・ガスといったライフラインは非常に大切な存在ですから、不動産の調査を行う際にも、ライフラインの状態を確認しておくことは欠かせません。

中古物件の場合などは、古いライフライン供給設備であることをきちんと説明し、必要があるなら新しい供給設備への交換なども必要です。住み始めてから生活に支障をきたすことがないように、事前に調査をしておくようにしましょう。

ライフライン調査で調べる内容の例はこちらになります！

1. 飲料水調査

飲料水調査は水道局から資料を取り寄せて、配管の口径を調べます。

敷地に配管自体が引き込まれていない場合は高額のコストがかかりますので、必ず確認しましょう。負担金額もここで確認しておきます。

2.電気調査

ブレーカーを確認し何アンペアまで容量があるのか、電柱の位置や電線の引き込み状況、電線移動が必要かどうかなどを確認します。

3.ガス調査

都市ガスかプロパンガスかなど利用されているガスの種類を確認します。ガスメーターが取り付けられているかも確認しておきましょう。

ガスの埋没図面はガス会社から取り寄せて確認できますが、埋没していない場合はガスボンベがあるかを確認していきます。

4.下水道施設調査

下水道局から平面図を取り寄せ、下水管の接続状況などを調べます。浄化槽がある場合は、点検業務記録なども合わせて確認しておくと良いでしょう。

1-6.取引事例調査

市場調査は、周辺地域や不動産売却の現況を確かめる調査ですが、取引事例調査は過去に近隣で似たような物件が売却された事例を調べて、それを参考にするという方法です。

過去の事例ではありますが、実際に成約した価格なので、価格を設定する際に非常に参考になります。最終的に売買価格がどれくらいになるのかを予想することができるでしょう。

取引事例調査の際に参考になる国土交通省のWEBサイトに、土地情報総合システムというものがあります。土地や建物、中古マンションなどの不動産の取引価格、土地の形状、建物の延床面積など、調査に必要なあらゆる情報が無料で検索できますから、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。

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2.物件調査をする際の注意点

物件調査の流れを見てきましたが、ひとことで「物件」と言っても、注意すべきポイントは物件によって異なります。

たとえば、一戸建てとマンションで「見るべきポイント」は次のとおりです。

■一戸建ての物件調査で見るべきポイント

• 接道状況は？
• 雨漏りや建て付けの状況は？
• 周辺環境は？
• 日当たりの状況は？
• 土地に埋没物が無いか？

■マンションの物件調査で見るべきポイント

• マンションの管理組合の運営状況は？
• エレベーターや通路、郵便受け等の共有インフラの管理状況は？
• バリアフリー対策が行われているか？
• ゴミ出しやペット飼育など、マンション内のルールの内容は？
• マンション住民の状況やトラブルの有無は？

また不測のトラブルを回避するには、他にも注意すべき点がいくつかあります。そこで「物件調査をする際の注意点」をチェックしておきましょう。以下の3つのポイントを紹介します。

1. 売主の本人確認
2. 権利関係のチェック
3. 法令制限のチェック

2-1.売主の本人確認をおこなう【地面師対策】

まず1つ目のポイントは「売主の本人確認」です。「本当にその物件の所有者であるかどうか」をきちんと確認しておくことが重要です。

もし第三者であった場合、売主でない人にお金を払ってしまうことになります。実際、2017年には、積水ハウスが品川区西五反田の土地をめぐり、55億5900万円もの被害にあっています(積水ハウス地面師詐欺事件)。

書類の電子化が進んでいるため、こうした「なりすまし」は困難になりつつあります。しかし詐欺を回避するためにも、本人確認はしっかりと行いましょう。

2-2.権利関係を正しく把握する

2つ目のポイントは「権利関係のチェック」です。

物件によっては「抵当権」や「地上権」「賃貸権」などが付着しているケースもあります。また差し押さえや破産などの対象になっていれば、それなりの対策が必要になってきます。

無用な金銭トラブルを避けるには、登記関係をしっかり確認しておく必要があります。なお登記簿に記載がなくても、現実に契約が存在するといったケースもあります。念入りな調査が大切です。

2-3.「法令による制限」を正しく把握する

3つ目のポイントは「法令制限のチェック」です。

法令制限は、宅建士試験でも50問中8問が出題される重要分野です。たとえば次のような法律があります。

• 建築基準法
• 都市計画法
• 国土利用計画法
• 土地区画整理法
• 宅地造成等規制法
• 農地法

「都市計画法」を例にすれば、地域によって建築可能な建築物が制限されています。また「建築基準法」では、高さ制限や北側斜線、日影規制などの制限が定められています。

ここをしっかりチェックしないと、思わぬトラブルになりかねません。お客様に説明するにあたっても、法令制限の正しい把握が欠かせません。

3.物件調査にかかる費用

物件調査にかかる費用は会社により違いがあり、同じではありません。

ここではある会社の一例としてご紹介をしていきます。どの調査を依頼するかにより、合計金額が変わってくるのが特徴です。

※あくまでも一例です

調査項目	金額
現地調査	42,000円
法務局調査	31,500円
役所調査	52,500円
ガス・水道・排水・電気の諸設備調査	31,500円
建築確認証明書	21,000円
道路境界関係調査	10,500円
土壌汚染可能性調査明書	10,500円
敷地境界線の状況調査	84,000円

4.物件調査報告書のひな形

それでは物件調査レポートとは、どのようなひな形で作成されているのでしょうか？

ひな形は記入する項目が多数あり、調査日・依頼区分・調査対象・所有者住所などから始まって、権利関係などを埋めていきます。その他の具体的な内容は、これから解説していきましょう！

4-1.現地確認

現地確認で調べる内容は下記の通りです。

1. 公図・測量図との相違
2. 境界の確認
3. 越境について
4. 電柱・支線の有無（電線が他人の敷地を通るかも含む）
5. 下水道か浄化槽か
6. 土壌汚染の可能性
7. がけ地の確認

実際に現地において目視できちんと確認することが重要です。特に境界についてはトラブルになりやすいので、慎重に調査するようにしましょう。

4-2.登記関係

登記関係も非常に重要な項目で、下記の内容を調査します。

1. 売主が登記名義人と同じであるか
2. 道路の所有（公道か私道か）
3. 調整区域であるかどうか

登記関係を調査する際には、①公図②測量図③建物図面の3点セットを取得しておきましょう。また、区画整理をした場合は、自治体で元の地番の確認と謄本が必要です。

4-3.役所調査

役所調査では、建物の建築に関わる事項を調査していきます。建築する際にクリアしなければならない項目がたくさんあるため重要な調査です。

1. 市街化区域か市街化調整区域のどちらなのか
2. 用途地域（住居、商業、工業地区などの選別）
3. 計画道路の有無
4. 建ぺい率と容積率のパーセンテージ
5. 防火地域・特定街区などであるか
6. 道路関係（セットバックなど）
7. 建築関係（高さの制限など）
8. 飲用水（公営水道・井戸など）
9. 排水（上下水道・浄化槽など）
10. ガス（都市ガス・プロパンガス）

実際に生活していくうえで欠かせないライフラインの確認や、建築する際に規制がかかる事項などについて調査を実施していきます。

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物件調査報告書のひな形はこちら
日本不動産鑑定士協会連合会 物件調査報告書（土地）
日本不動産鑑定士協会連合会 物件調査報告書（建物）

5.物件調査でよくある質問

最後に、物件調査について「よくある質問」を紹介します。以下の2点です。

1. 物件調査に必要な持ち物は？
2. 物件調査のコツは？

5-1.物件調査に必要な持ち物は？

物件調査に必要な持ち物としては、以下のようなものがあります。

1. 筆記用具
2. メモ
3. 登記簿謄本
4. 地積測量図
5. 公図
6. 建物の図面（間取り図）
7. 住宅地図
8. 調査の委任状
9. 双眼鏡
10. ライト
11. カメラ
12. メジャー
13. 水準器・レーザー計測器
14. スリッパ

また詳細な調査を行うには「調査漏れ」を防ぐことも大事です。「調査すべき項目」を事前にまとめた「調査シート」を用意するのもオススメです。

5-2.物件調査のコツは？

物件調査で大事なことは、その当事者の立場になって入念な調査を行うことです。「当事者が知っておくべきこと」「当事者が知りたいこと」をしっかり確認しましょう。

また役所で調査を行う際は、具体的に質問をすることがポイントです。役所の人は、詳細な説明まではしてくれないものです。「聞かれたことにしか答えない」と考えておくとよいでしょう。

たとえば「○○はありますか？」と聞けば「あります」「ありません」という簡素な回答になりがちです。調査内容を事前に定めて、可能な限り具体的に質問をするのがコツです。

また、担当者によって見解が分かれる場合もあります。ヒアリングの日時や担当者名をメモしておくと、あとで役立ちます。

6.物件調査の求人・バイトの探し方

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7.「不動産 物件調査」のまとめ

今回は不動産売買には欠かせない重要な業務である物件調査について、詳しく解説をしていきました。

物件調査をしっかりしておかないと、法令違反に関わることもあり、お客様の希望に沿った建物を建てられないなど、大変なことになってしまいます。

また、長く快適に住み続けられるように、周辺環境なども良好な物件でないといけません。せっかく購入してくださったお客様が、「この物件を購入して良かった！」と思っていただけるように、完璧な調査内容を提供することが大切です。

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出典：現地調査の英語
参照：エスクロー調査　
出典：Ⓒ (公社)広島県宅地建物取引業協会’140701