宅地や建物の取引を業として行おうとする場合、宅建業の免許が必要です。

無免許で営業すれば罰則の対象になります。また免許が得られても「免許証」が交付されていなければ、広告活動や営業活動をすることはできません。

しかし宅建業の制度は複雑です。免許申請には何が必要で、どのような手続きが必要か、よくわからないという人もいるのではないでしょうか。免許を取得した後も、事務所の新設や住所の変更が生じれば、変更の申請が必要です。

そこで今回は、宅建業の免許申請に関する手続きを解説します。免許の種類や申請の流れ、必要書類や変更手続きについてもまとめました。宅建業の免許申請や変更手続きの際は、この記事が役に立つはずです。

1.宅建の開業申請、免許の種類は？

宅建業の免許申請を進めるにあたり、まずは宅建業免許の種類から見ていくことにしましょう。

宅建業免許には「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」という2種類があり、事務所の設置状況により変わります。

1-1.都道府県知事免許

まず1つ目の免許は「都道府県知事免許」です。

もし1つの都道府県エリアでのみ事務所を設置するという場合は、都道府県知事から免許を受けることになります。これが「都道府県知事免許」です。

「都道府県知事免許」は、事務所が所在する都道府県知事に申請を行って取得します。

1-2.国土交通大臣免許

2つ目の免許は「国土交通大臣免許」です。

もし2つ以上の複数の都道府県に事務所を設置する場合は、都道府県知事ではなく国土交通大臣から免許を受けなければなりません。これが「国土交通大臣免許」です。

「国土交通大臣免許」の場合、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請を行います。

2.宅建免許の申請の流れと期間

宅建業免許の種類を見てきましたが、今度は申請の流れを確認することにしましょう。6つのステップにわけて解説をします。

2-1.免許申請の全体的な流れ

まず、免許申請から営業開始までの全体的な流れをおさえることにしましょう。

必要な書類をそろえてから、手数料を納付を行います。審査が行われ、もしここで「免許を受けられないケース（欠格要件）」に該当する場合は、免許を与えない旨の通知が行われます。

もし無事に審査に通過できた場合は、宅建業者の免許が得られます。ただし、まだこの段階では営業をスタートすることはできません。免許証が交付されていないためです。

免許証を交付してもらうには、営業保証金の納付が必要です。免許証が交付されて、ようやく広告や営業を開始することができます。これが免許申請から営業開始までの大まかな流れです。

2-2.免許申請書＋添付書類の提出

免許申請には「免許申請書」と添付書類をそろえる必要があります。後述するように全部で18種類の書類を用意しなければなりません。

書類の多くはウェブサイトからダウンロードが可能ですが、所定の用紙販売所で購入することもできます。

また、審査の状況によっては、追加で別の資料を求められることもあるので注意しましょう。

2-3.手数料の納付

書類がそろったら、都道府県の宅建業免許担当の窓口へ提出します。もし書類に不備がある場合は、不備書類の補正に進みます。

すべてがそろい、役所が受理できる状態になった段階で、免許申請のための手数料を納付します。

手数料は3万3,000円です。不動産業課の手数料収納機でシールを購入し、申請書に貼り付けます。東京都の場合は収入証紙では無効なので注意してください。

2-4.審査を受ける

この後、審査に進みます。内容によって異なりますが、多くの場合は書類提出から30日か40日程度で審査の結果が判明します。

審査の内容は「欠格要件の審査」の他、「事務所の形態に関する審査」「専任の取引士に関する審査」などがあります。

2-4-1.欠格要件の審査

まずは「欠格要件の審査」です。免許を申請した人や業者が「欠格事由」に該当する場合、免許を受けることができません。

たとえば、免許の不正取得や免許の取り消しをされた場合、禁錮以上の刑罰や宅建業法違反で罰金刑を受けている場合、暴力団関係者であったり、免許申請前の5年以内に宅建業に関する不正を行った場合などが該当します。

その他にも、破産手続き中であったり、免許申請書の虚偽記載、重要事実の記載漏れなどがあれば、免許申請が拒否されます。

2-4-2.事務所の形態に関する審査

2つ目の審査項目は「事務所の形態」です。宅建業の業務が継続的に行える施設かどうかが審査されます。

一般の一戸建て住宅の一部を事務所とする場合や、マンションの一室を事務所とする場合、あるいは一つの事務所を他の法人と共同利用している場合などは認められない場合があります。

2-4-3.専任の取引士に関する審査

3つ目の審査項目は「専任の取引士」に関するものです。宅建業の事務所では5人に1人以上が「専任の宅建士」である必要があります。

「専任の宅建士」には「常勤性」と「専従性」という2つの条件があり、たとえば他の会社の役員に就任していたり、別の職業に就いているなどのケースでは「専任」とは認められません。

専任の取引士が不足していると判断された場合は、宅建業の免許が認められないことになります。

2-5.免許の取得

審査に通過すると、宅建業の免許が得られます。申請者の事務所の本店に、審査が通過した旨のはがきが届きます。

しかし前述の通り、この段階では、まだ営業活動を開始することはできません。なぜなら免許を受けただけであり、まだ免許証が交付されていないからです。

免許証が交付されていない段階で広告や営業を行うと、宅建業法の罰則の対象となるので注意しましょう。詳細については後述します。

2-6.営業保証金の供託と届け出or保証協会への加入

免許が取得できたら、今度は「営業保証金の納付」が必要です。これには2つの方法があります。

これを行わないと、免許が取得できても免許証が交付されないため、営業活動を行うことができません。

1. 営業保証金の供託
2. 保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付

いずれの方法を採るにしても、免許日から3ヶ月以内に手続きを完了する必要があります。期間内に終了しなかった場合、免許が取り消しになる場合もあるので要注意です。

2-6-1.「営業保証金の供託」という方法

1つ目の方法は、主たる事務所の最寄りの供託所（法務局）で「営業保証金」を供託するというやり方です。供託すべき金額は、次の金額を合算したものです。

• 主たる事務所：1,000万円
• それ以外の事務所：1ヶ所につき500万円

たとえば、本店に加えて3ヶ所の事務所があるという宅建業者なら、1,000万円 + ( 3ヶ所 X 500万円) = 2,500万円となります。

その後、供託書の写しを添付した上で、供託した旨の届け出を免許権者に対して行います。免許証が交付され、営業が開始できるようになります。

2-6-2.「保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付」という方法

2つ目の方法は、保証協会へ加入して「弁済業務保証金分担金」を納付するというやり方です。1つ目の「営業保証金の供託」という方法は金銭負担が大きいため、より少額で済ませるのが2つ目の方法です。

保証協会に加入する場合、供託すべき金額は、次の金額を合算したものです。

• 主たる事務所：60万円
• それ以外の事務所：1ヶ所につき30万円

たとえば、本店に加えて3ヶ所の事務所があるという宅建業者なら、60万円 + ( 3ヶ所 X 30万円) = 150万円となります。なお保証協会の加入には通常2ヶ月ほど必要なので、スケジュール管理は要注意です。

その後、弁済業務保証金分担金納付書の写しを提出すると、免許証が交付されます。

2-7.免許証の交付

このように、免許を得た後に、

• 営業保証金の供託
• 保証協会へ加入して弁済業務保証金分担金を納付

のいずれかを行うことにより、宅建業者の免許証が交付されます。ここではじめて広告や営業を開始することができるようになります。

免許だけでは活動できず、免許証の交付が必要だということを覚えておきましょう。免許証を得ずに広告や営業を行うと罰則の対象となりかねません。詳しくは後述します。

3.申請した宅建免許の効力は？

宅建業の免許証が交付されると、広告活動や営業活動をスタートさせることができるようになります。

宅建免許には、どのような効力があるのでしょうか。ここでは「エリア」と「期間」について解説します。

3-1.業務可能なエリア

まずは業務可能なエリアです。宅建業免許は「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」という2種類がありますが、いずれの免許でも日本全国で業務を行うことが可能です。

なお「都道府県知事免許」の場合、もし他の都道府県にも事務所を新設したいなら「国土交通大臣免許」への免許替えが必要です。ただし同じ都道府県内での事務所新設なら、免許替えは不要です。

3-2.有効期間は5年

宅建業の免許の有効期限は5年です。これは「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」のいずれも共通です。なお更新の申請を行う場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までに
申請をする必要があります。

手続きの申請を行ったものの、もし有効期間満了日までに更新決定がされなかったという場合は、「更新が決定される日までは有効」と見なされます。この場合、新しい免許の有効期限は、以前の免許証の有効期間満了日から起算されます。

4.宅建免許申請に必要な書類

ここまでは、宅建免許の種類、申請の流れ、そして免許の効力という3つの点を通じて、宅建免許の全体像を解説してきました。今度は申請するために必要な書類を確認していくことにします。

なお免許申請に必要な費用は、前述した通りで3万3,000円です。収入証紙ではなく現金で持参する必要がある点に注意しましょう。手数料収納機で納付用のシールを購入して申請書に貼り付けます。

4-1.必要な書類

申請に必要な書類は全部で18点あります。数が多くて内容も複雑です。一つひとつ丁寧に準備していきましょう。

なお申請にあたっては、この18種類の書類を以下の順番通りにそろえる必要があります。左側に2つ穴を開けて、ひもでとじて提出します。

• 相談役及び顧問、5％以上の株主・出資者等の名簿【法人申請のみ】
• 身分証明書（代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引士、政令使用人、会計参与、相談役、顧問の全員について必要）
• 登記されていないことの証明書（代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引士、政令使用人、会計参与、相談役、顧問の全員について必要）
• 代表者の住民票（マイナンバーの記載がないもの）【個人申請のみ】
• 略歴書（代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、専任の取引士、政令使用人、会計参与、相談役、顧問の全員について必要）
• 専任の取引士設置証明書
• 宅地建物取引業に従事する者の名簿
• 専任の取引士の顔写真貼付用紙（顔写真を添付）
• 法人の履歴事項全部証明書【法人申請のみ】（現在事項全部証明書では受付不可）
• 宅地建物取引業経歴書
• 決算書の写し（表紙、貸借対照表及び損益計算書）【法人申請のみ】※納税証明書と同期のもの　※新設法人は「開始貸借対照表」を作成・添付
• 資産に関する調書【個人申請のみ】
• 納税証明書（税務署発行：その１）※申請直前１か年分　※新設法人は添付不要
• 誓約書
• 事務所を使用する権原に関する書面
• 事務所付近の地図（案内図）
• 事務所の写真（間取図・平面図等を添付）

4-2.必要な書類のフォーマット

申請に必要な上記書類のフォーマットは、ウェブサイトからダウンロードすることができます。東京都の場合は以下のとおりです。

都道府県によって異なる場合もあるので、必ず申請する都道府県のウェブサイトをチェックするようにしてください。

・申請書類のフォーマット
※参照「申請書類(PDF)」
※参照「申請書類(Word)」

・事務所写真台紙のフォーマット
※参照「申請書類(PDF)」

また、18種類の資料をそろえるにあたり、記入上の注意等は以下のページに詳しくまとめられています。記入例も含めてわかりやすく記載されているので、ぜひ参考にしてみてください。

5.宅建免許の申請内容に関する変更の届け出（住所変更の場合も）

こうして宅建免許が取得できるわけですが、もし申請内容に変更があった場合はどうすればよいのでしょうか。

住所の変更をふくめ、変更事項が生じた場合の手続方法を解説します。適切に届け出を行わなければ罰則もあるので要注意です。

5-1.宅建業者名簿の変更の届け出

宅建業の免許を受けた事業者に関する情報は「宅建業者名簿」に記載されています。

もし以下の内容に変更が生じた場合は、変更が生じた日から30日以内に届け出が必要です。

• 商号または名称
• 事務所の名称と所在地
• 【法人事業の場合】役員の氏名、政令で定める使用人の氏名
• 【個人事業の場合】氏名、政令で定める使用人の氏名
• 専任の宅建士の氏名

届け出先は、免許を受けた国土交通大臣か都道府県知事です。国土交通大臣が免許権者である場合、主たる事務所の管轄エリアである都道府県の知事を経由して申請します。申請を怠った場合は、50万円以下の罰金（宅建業法83条）になります。

・宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書
※参照「申請書類(PDF)」
※参照「申請書類(Word)」

変更事項によって、必要となる書類は異なります。また「法人業者」と「個人業者」でも異なります。詳細は「変更届出等書類一覧説明書」に詳しくまとめられているので、チェックしてみてください。

※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」名簿登載事項変更届出書等の作成」

5-2.免許証の書き換え交付申請

宅建業者名簿の変更にあたり、

• 商号または名称
• 主たる事務所の所在地
• 代表者の氏名

が変更になった場合は、免許証の記載内容にも変更が生じます。そのため免許証の書き換え交付申請が必要です。

・宅地建物取引業者免許証書換え交付申請書
※参照「申請書類(PDF)」
※参照「申請書類(Word)」

5-3.事務所の新設や廃止で免許権者が変更になる場合（免許換えの手続き）

事務所を新設したり廃止したり等で免許権者が変更になる場合も、申請が必要です。この申請を「免許換え」といいます。以下3つのパターンです。

1. 都道府県知事免許→国土交通大臣免許（他の都道府県にも事務所を新設する場合）
2. 国土交通大臣免許→都道府県知事免許（1つの都道府県エリア内に事務所を集約する場合）
3. 都道府県知事免許→他の都道府県知事免許（他の1つの都道府県に全ての事務所を集約する場合）

「免許換え」の申請は、新規で免許を取得する際と同じ手続きになります。「免許替え」に該当するのに変更手続きを怠ると、免許の取り消し（宅建業法66条）になります。

※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」免許換えの申請手続」

6.宅建の免許申請が完了する前に無免許で活動した場合

最後に「無免許で活動した場合」を解説します。宅建業を営むには免許が必要です。無免許での活動は許されるものではありません。

しかし宅建業の免許の審査には時間がかかります。開業が待ち遠しいあまり、つい営業活動をしたくなるのもわかります。しかし罰則規定もあるので注意が必要です。

また、免許を受けても「免許証の交付」を受けなければ営業を開始することはできません。せっかくの開業チャンスを無駄にしないためにも、しっかり確認をしておきましょう。

6-1.無免許で営業した場合

まずは無免許で営業した場合、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金または併科（宅建業法79条）となります。

また「両罰規定」が適用され、行為者だけでなくその業者も罰則の対象となります。

6-2.無免許で表示や広告をした場合

続いては無免許で表示や広告をした場合です。免許証を交付されるまでは営業も広告も禁止となっています。

そのため免許を受けずに宅建業を営んでいる旨の表示や広告をした場合、100万円以下の罰金（宅建業法82条）となります。

6-3.免許は受けたものの、免許証の交付を受ける前に営業した場合

3つ目のパターンは、宅建業の免許は受けたものの「免許証の交付」に至っていない状態で営業をしてしまったケースです。営業だけでなく広告を行った場合も違反と見なされます。

この場合、営業保証金の供託を行った旨の届け出をしないで営業を開始したということで、業務停止処分（情状がとくに重い場合は免許取消処分）の対象となります。また罰則もあり、6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、または併科となっています。

7.宅建の免許申請に関する体験者の声

最後に、宅建の免許申請に関する体験者の声を紹介しましょう。

先日宅建業者免許申請に千葉県庁へ。
用意した書類の不備もそれほど多くなく、無事受理されました。
新規業者登録であれば、自力でできる程度の書類だなと。
宅建士証の申請の際にも思ったが、責任の重さを柄にもなく感じたり。 pic.twitter.com/ifrZyZrmQq

— 伊勢原工場長のミヤタ (@SigeyukiMiyata) June 13, 2019

実際に記入された写真を見ると、免許申請のイメージがつかめてくるのではないでしょうか。

宅建業の免許申請は、本人（法人の場合は従業員でも可）か、行政書士しかできまへん。
行政書士でない者が他人の依頼を受け、報酬を得て官公署に提出する書類を業として作成することは、法律違反でっせ。（他の法律で特別の定めがある場合は除く）https://t.co/lew7452K9Y pic.twitter.com/1UHe7dj2mu

— 桜乃花吹雪 (@kanemale) June 16, 2017

こちらは免許申請を行政書士が代行した場合です。

東京都に建物取引業の免許申請をしたのが、4月上旬。
やっと、免許証交付の通知が来たーー！
やれやれ。
明日、宅建協会にいく予定。
・・・にしても、普通郵便のハガキw・・・#不動産屋 #開業 #宅建士 #宅建業 #起業 #創業 #宅建協会 pic.twitter.com/8RMCLzEGmb

— 麦 (@305_grande) May 13, 2019

宅建業の免許を受けただけでは営業活動はできません。「免許証」が交付されてからの営業スタートになるということを覚えておきましょう。

8.「宅建　免許申請」まとめ

宅建業の免許申請に関する手続きについて解説しました。宅建業の制度は複雑です。免許の新規申請だけでなく、変更手続きにおいても適切に対応をしなければ罰則の対象にもなりかねません。

とくに、免許を得ても免許証が交付されていなければ営業活動ができないという点は要注意です。免許の申請や変更手続きの際は、ぜひこの記事を参考にしてください。

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※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」全文」
※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」免許を受けられない者」
※参照「詳しい審査項目：東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」」
※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」免許申請手続き（フローチャート）」
※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」免許換えの申請手続」
※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」免許申請書の作成」
※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」名簿登載事項変更届出書等の作成」
※参照「東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」免許を受けられない者」
※参照「詳しい審査項目：東京都「宅地建物取引業免許申請の手引」」