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三為業者がする取引は違法?中間省略との違いや利用するメリットを詳しく解説!

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「三為業者って危ない不動産会社という評判があるけれど、どんな理由でそういわれているの?」

「自分の会社は一切リスクを負うことのないビジネススキームらしいけれど、違法ではないの?」

「三為業者」とインターネットで検索すると、多数の記事タイトルに「ご用心」「怪しい業者」「悪徳」などのダークな言葉が散見している状況です。

今回は、なぜ、三為業者が不動産業界であまり評判がよくないのかという点についてわかりやすく解説します。

三為業者の実態にご興味がある方はぜひ、最後までご覧ください。

1.三為業者とは?違法?

1.三為業者とは?違法?

「三為(さんため)業者」とは、第三者の為の契約(略して三為)をする転売業者のことを指しています。

中間省略登記をするなどの特徴があり、「利益を多く抜く」「リスクをとらない」などの理由であまり良く思われていないようですが違法ではありません。

ここでは、三為業者のビジネススキームについて詳しく解説をしていきます。

1-1.第三者契約とは

通常、売買契約は売主と買主の間で契約されることになります。

三為業者が行う「第三者契約」とは、売主と買主との間に三為業者をはさんだうえで、それぞれに契約をすることです。

したがって、第三者契約の場合、売主は買主と直接契約を結びません。そのため、売主は三為業者が買主にいくらで販売したのかを知ることはできないのです。一方、買主も売主が三為業者にいくらで売り渡したのを知ることはできません。

つまり、売主と買主は実際の取引価格を知らされないということでもあります。三為業者はこのように売主と契約し、さらに買主とも契約するというビジネススキームを使用する業者です。

1-2.中間省略登記とは

「中間省略登記」とは、例えばAからBへ売却、BからCへさらに売却された際に、Bへの売却とBが売却した登記を省略するという登記方法です。

不動産の所有権がAからB、BからCへと移転した場合は、本来なら不動産登記簿には「AからBへの所有権移転登記」と「BからCへの所有権移転登記」という2個の移転登記が記載されなければなりません。

しかし当事者であるA・B・Cが契約の内容を確認していれば、「AからCへの所有権移転登記」の1個だけを移転登記できるのです。このような登記を「中間省略登記」と呼んでいます。

中間省略登記ではBの登記が省略されますから、登記上はAからCへ名義が移転した形です。昔は中間省略登記がよく行われていましたが、現在は禁止されているので行われていません。

1-2.「中間省略」と「新中間省略」の違い

「新中間省略」は「中間省略」が中間者の登記を省略するのとは違います。

「第三者のためにする契約」であると明らかにしてから契約する、売買契約を結んだ後に「買い主としての地位を譲渡する」という2つの方法のいずれかを選択して契約をするのです。

中間省略登記が禁止されたことにより、「新中間省略」を用いた登記法がよく使われるようになりました。三為業者はこれらの内どちらかの方法を使うことにより、第三者のための契約を行っています。

このように、宅地建物取引業者は、原則として他人物売買契約の締結が禁止されていますが、第三者のためにする売買契約が締結されている場合などは問題ありません。

新しい方は、「第三者のために契約する」と明言してから契約することになります。

2.三為業者の印象が悪い理由

2.三為業者の印象が悪い理由

実際のところ、三為業者のイメージは決してよくはありません。

ここでは、三為業者の印象が悪い理由についてご紹介していきます。

2-1.「かぼちゃの馬車」の不動産投資問題が要因のひとつ

三為業者がよく使っていた金融機関として一躍有名になったのが「スルガ銀行」です。

スルガ銀行は当時、審査基準がかなり緩いとの評判があり、融資の取引先として問題になったのが「かぼちゃの馬車」という三為業者でした。

「かぼちゃの馬車(スマートデイズ)」は女性用シェアハウスを運営するというビジネスモデルで、サブリース契約があることがセールスポイントの不動産投資として人気があったのです。

しかし、2018年5月に運営会社である株式会社スマートデイズが経営破綻。その結果、多くのサラリーマン不動産投資家が破産し、負債を背負う羽目になりました。

スマートデイズの経営破綻の直接的な原因は、資金繰りの悪化といわれています。「かぼちゃの馬車」は急速に物件数を増やしたものの入居率は4割ほどで、シェアハウスのサブリースによる利益だけでは赤字の状態だったのです。

2-2.三為業者は購入価格の2割~3割を上乗せして販売

売買契約はAB間とBC間の別個で契約を交わしているため、売主Aは最終売買代金がわかりません。

それを良いことに、三為業者は売主から購入した価格の2割~3割を上乗せして買主へ販売しているといわれています。つまり、1億円で売主から購入した物件を1億2,000万円などで、最終的な買主へと転売しているのです。

その結果、第三者である買主は明らかに高値の金額で購入させられることになります。三為業者中には取引の際に2重契約書を作成したり、売買価格を上乗せして金融機関からオーバーローンを行っていたりなどという事例もあるようです。

2-3.リスクを取らない

三為業者は、登記を入れずに物件を転売できるため、物件の買主さえいれば自社で決済する必要はありません。

売主から買主に登記をそのまま移転できるため、自社(三為業者)は決済資金を用立てなくても済みます。転売先である買主の決済金を仕入れ元の売主にそのまま支払えばよいからです。

このように、「大きなリスクを持たずに大きく儲ける」ビジネススキームを利用する三為業者は、当然ですが世間の評判はあまり芳しいものではありません。なお、スルガ系の一棟業者はそのほとんどが三為業者でした。

3.三為業者を利用するメリット

3.三為業者を利用するメリット

あまり評判の良くない三為業者ですが、あえて依頼するメリットとは何でしょうか?

ここでは、その代表的なメリットを3つご紹介していきます。

3-1.融資評価が出ている物件を買える

三為業者との取引は、提携金融機関で融資付けされる場合が多いようです。

すでに不動産の資産鑑定が終了しているため、融資を受けやすいというメリットがあります。

不動産投資が初心者の方でも、三為業者が同伴して金融機関を訪れてローンの申し込みなどを行ってくれるので、面倒な手間がかかりません。

3-2.瑕疵担保責任を追求できる

万が一、購入した物件に何らかの問題があった場合、「購入から2年以内」は三為業者に瑕疵担保責任を請求できます。

通常の不動産売買では、一般の売主からの購入では契約時に瑕疵担保責任が免除されているケースが少なくありません。しかし三為業者は不動産会社なので、瑕疵担保責任を追及することができるのです。

3-3.リフォームの手間が省略できる

リフォームなどは三為業者が対応することがほとんどなので、売主や買主はリフォーム工事などをする必要はありません。業者の手配や打ち合わせなど、面倒な手続きが不要となります。

また、三為業者はリフォームを多数手掛けているため、一般の人より安いリフォーム費用で行えるのもお得なポイントです。

4.三為業者を利用するデメリット

4.三為業者を利用するデメリット

三為業者を利用する際にはメリットもありますが、きちんとした不動産業者であるかどうかを見極めてから契約しないと、散々な目に遭ってしまうことも考えられます。

ここでは、三為業者を利用する際に起こりうるデメリットを3つ、ご紹介していきましょう。

4-1.取引金額が見えづらい

まず、第1のデメリットは、「取引金額が見えづらい」ということです。

売買契約の際に三為業者が間に入るため、契約はそれぞれ別個のものになります。そのため、買主は売主が売った金額、売主は買主が買った金額が見えません。

三為業者は当然ですが、売主から購入した価格に利益を上乗せして買主に転売することになります。上乗せされる割合は2~3割程度ともいわれており、例えば、1億円で購入した物件は1億2,000~3,000万円などで転売することになります。

そのため、最終的な買主は「高値つかみ」をさせられることもあり、結局美味しいところは三為業者だけが持っていくというシステムです。

4-2.悪条件の物件を勧められることがある

第2のデメリットは「悪条件の物件を勧められることがある」という点です。

三為業者がターゲットとしているのは不動産投資の初心者が多く、物件の見極め方や相場などに詳しくありません。

そのため、集客しにくい立地条件の物件だったり、勧められるまま金利の高いアパートローンを組まされたりすることもあるといえます。

悪徳業者の特徴としては、「購入を急かす」「高金利の融資を進めてくる」「満室保証をしてくる」などです。このような話が出てきたら、まずは疑う姿勢をもって契約内容をきちんと確認しましょう。

4-3.利回りが下がるケースがある

先述した通り、たいていの三為業者は売主から購入した価格に利益を上乗せして、買主に転売することになります。

このように金額を上乗せされてしまうと、三為業者が買った時点では10%を超える利回りの物件が、買主が買った時点では利回りが8~9%に下がってしまうなどのマイナス要因が発生することもあるのです。

不動産投資の利回りは下記の3つとなります。

  1. 想定利回り:経費や空室を考慮せず、満室時を想定した利回り
  2. 表面利回り:経費を含めず、現在の空室状況を反映した利回り
  3. 実質利回り:経費、現在の空室状況を反映した利回り

三為業者が契約時に提案した「想定利回り」と、実際に購入してからの「実質利回り」に開きが生じる可能性もゼロではありません。

契約をする際には、くれぐれも実際の利回りについて確認するようにしましょう。

4.三為業者をうまく利用する方法

4.三為業者をうまく利用する方法

三為業者を上手く利用するにはコツがあります。

例えば、「騙されないように自分で相場を知る」「目利き力を鍛える」ことなどです。三為業者も上手に使えば損をせずに、得することもあります。

ここでは、三為業者をうまく利用する方法について解説をしていきましょう。

4-1.物件の相場観を養う

悪い三為業者に騙されないためには、まずは自分でしっかりと不動産の相場観を養っておかなければなりません。

たいていの三為業者は売主から安く仕入れた物件に、利益を上乗せした売却価格を提示します。その際に自分が不動産の相場価格に関してまるで無知の場合には、高く提示されていることすら気づけない場合もあるでしょう。

類似する不動産の相場価格や条件などの知識を持ち合わせていたら、三為業者の言いなりになることはないのです。

近年ではインターネットのポータルサイトで、同じようなエリアや条件の物件価格を簡単に調べることができます。土地総合情報システムでは実際の取引価格を調べられるのでぜひ、参考にしてください。

4-2.不動産の目利き力を鍛える

不動産を購入する際には、物件のあるエリアの住環境や物件に関する目利き力を鍛えることも必要です。

三為業者から購入する場合に限りませんが、不動産を購入する際には物件の詳しい情報について深く知っておくようにしましょう。また、その物件が本当に収益性が高いのかを正確に判断する能力が欠かせません。

「調べるのが面倒くさい」「不動産会社が言うことだから間違いないだろう」という安直な考え方では非常に危険です。自分できちんと判断できるようなスキルを身に着けてから不動産投資を行うようにしましょう。

なお、不動産投資初心者向けのセミナーなどで、いい話しかしない業者にはくれぐれも、ご注意ください。

5.「三為業者」のまとめ

三為業者がする取引は違法?中間省略との違いや利用するメリットを詳しく解説!

今回は、不動産業界ではあまり評判が芳しいとはいえない「三為業者」について詳しく解説をしていきました。

すべての三為業者が問題があるとは言えませんが、2018年に社会的問題となった「かぼちゃの馬車」の破綻がきっかけで、数多くのオーナーたちが自己破産などに追い込まれることになりました。

不動産投資は多額の融資を受けて行う場合が大半なので、失敗したら人生が破綻しかねないものなのです。

三為業者にいいように利用されないためには、まず、自分が不動産投資に関するスキルを身に付けなければなりません。

物件の利回り、適切なローンの金利など知識だけでなく、収益性が高い物件であるか、構造はどうなっているのかなど、不動産の目利き力も必要となります。

最初は面倒かもしれませんが、勉強した内容は確実にあなたの不動産投資のスキルを磨いてくれます。また、不動産会社を選ぶ際には、信頼できるきちんとした会社を選ぶようにしてください。

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