不動産会社を設立しようと思っても、何から手をつけて良いのか分からない人は多いかもしれません。

どんな手続きが必要で、費用や資格の準備はどうするのか、といった疑問もあることでしょう。

不動産会社を設立する際は、事前の準備を含めて、やるべきことが多くあります。

しかし計画的に準備すればスムーズに開業できるうえ、開業後の売上をアップさせることも可能です。

今回は不動産会社設立の流れや費用、資格や免許などの基礎知識を徹底解説します。不動産業界で独立したい人は、ぜひ参考にしてください。

1.不動産会社設立するなら１番最初にやるべきこと

不動産会社を設立する際は、まず会社の形やビジネスの内容を考えることが大切です。

なぜなら経営形態や業務内容によって、開業費用や取引上の制限はもちろん開業後の売上額までも変わってくるからです。

具体的には、以下に紹介する項目を決めていきましょう。

1-1.事業目的を考える

最初にやるべきことは、何のために不動産会社を設立するのか、その事業目的を考えることです。

事業目的とは何か簡単に説明すると、会社を運営していくうえでの基本ルールを定める「定款」に記載する項目の一つです。会社が行う事業の内容を社外の人に伝える目的があります。

不動産業の場合は、売買や賃貸、管理など、どのような営業活動をするのか決めておきます。将来的に展開する予定の事業もあらかじめ含めておくのが一般的です。

そして、独立した直後の不安定な時期を乗り切るためには、個人的な事業目的も重要です。

なぜなら不動産業で成功するには、売上を追い続けるためのモチベーションが必要だからです。

「稼ぎたいから会社を設立するのか？」、そうであれば「どれくらい儲けたいのか？」など具体的なイメージや目標を固めておくと良いでしょう。

もし事業目的がまだハッキリとしていないのであれば、焦らずに本やセミナーなどで学んでからでも遅くはありません。

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1-2.経営形態を選ぶ

不動産業を開業するうえでは、経営形態についても決める必要があります。

具体的には、法人を設立するのか、それとも個人事業主として取り組むのかという選択です。

手続きの手間や費用、支払う税率など、それぞれメリット・デメリットがあるため、必ずしも会社を設立するのが正解とは限りません。

経営形態	メリット	デメリット
法人	・信用力が高い ・倒産時のリスクが限定されている ・税率が一定 ・経費に計上できる範囲が広い	・開業にかかる手間や経費が多い ・税務や社会保険の知識が必要
個人事業主	・開業時にかかる手間と経費が少ない ・利益＝収入になる	・信用力が低い ・万が一倒産した場合はハイリスク ・収入が増えるほど税率アップ ・経費に計上できる範囲が狭い

法人は社会的な信用力が高いので、お客さんや取引業者との取引において有利です。

また、税率が一定で経費として計上できる範囲が広いことから、収入が多いほど節税効果が高くなります。倒産したときに負うべき責任や債務も、法人は出資した金額の範囲内に限定されているためリスクも低いと言えるでしょう。

一方で個人事業主は信用力が低いので、銀行やリース会社との取引が制限される場合もあります。また、万が一倒産したときの責任の範囲が限定されていないため、個人の財産を使ってでも債務を返済する必要があります。

ただし、収入が自由になる点や開業時のコストの低さという点では個人事業主が優れています。

個人事業主は売上から経費を引いた後の利益を全て自分の収入にできますが、法人の場合は自由に使えません。

開業手続きは個人事業主が税務署への届出だけで済むのに比べて、法人は登記申請の手続きや人を雇う場合の社会保険の手続き・費用が発生します。運営を続けるうえでも税務や社会保険の知識が必要です。

1-2-1.合同会社と株式会社どちらが良い？

法人を設立する場合は、会社の種類も選ぶ必要があります。

新しく事業を行う場合は、株式会社か合同会社を選択するのが一般的です。日本の会社制度には合名会社と合資会社もありますが、メリットが少ないため最近は選択されることが減っています。

	株式会社	合同会社
信用力	高い	低い
責任の範囲	有限	有限
設立費用	高い	安い
設立手続き	難しい	簡単
出資者	株主	社員

上記のとおり、それぞれ違いがあるため、よく考えて選ぶべきでしょう。

株式会社は社会的な信用力が高いため、お客さんの信頼を得やすく、銀行の融資なども引き出しやすくなります。

また、合同会社は社員が出資者なので増資が難しいデメリットがある一方で、株式会社は外部の人に株を買ってもらって増資できるメリットがあります。

将来的に役員を増やしたり事業を拡大したりする場合は株式会社が優れているでしょう。

ただし合同会社は設立にかかる費用や手続きの負担が少ないというメリットがあります。最初は合同会社を設立して、事業規模が大きくなってから株式会社に変更する不動産業者もいます。

1-3.分野を決める

一口に不動産業と言っても、下記のようにさまざまな業種があります。

初めて不動産業で独立する場合、在庫を仕入れる必要がなく、扱いやすい仲介業から始めるのが一般的です。

しかし自分の得意分野で強みを活かすことも重要と言えます。これまで得た経験や知識を活かせる選択ができれば売上額も変わってくるでしょう。

それから同時に、集客方法についても考えておく必要があります。独立した当初は知名度も信用力も低いため、集客に苦戦する場合が多いからです。

営業エリアの市場調査をしたうえで広告宣伝活動をするなど、戦略的なマーケティングを行うことも大切になってきます。

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2.不動産会社設立の流れ【費用・補助金・資格】

不動産会社を設立するうえでは、費用の準備や資格・免許の取得などクリアすべきことが多くあります。

以下では、具体的な流れに沿って必要な手続きや注意点などを解説します。

2-1.開業に必要な資金を用意する

不動産業の開業費用は、400万円以上必要と言われています。

自宅を事務所にしたり、備品を無料で譲り受けたりすれば、ある程度は節約できるかもしれません。

しかし保証協会への加入費用だけで100万円以上かかるため、免許の申請料なども合わせて最低でも200万円は必要とされています。

保証協会に加入しない場合は法務局に1,000万円の営業保証金を預ける義務が発生するため、費用を節約したいのであれば保証協会への加入は必須です。

これらの開業費用を用意する方法としては、下記があげられます。

融資を受ける場合は、日本政策金融公庫など低金利で貸してくれる機関に申し込み、少しでも返済の負担を減らしましょう。

補助金は返済不要なため、うまく活用するべきです。補助金の中には、宅建資格の取得費用や人材を雇う費用、ITシステムの導入費用などを一部カバーできるものもあります。

ただし補助金は使用目的が定められているうえ、各種の条件を満たさなければ支給が受けられません。事前にリサーチしたうえで、計画的に申し込み手続きを行う必要があります。

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2-2.事務所を設置する

不動産業を開業するときは、事務所を設置する必要があります。なぜなら宅建業の免許を取得するためには、本店となる事務所の設置が義務だからです。

自宅を事務所にするのか、オフィスを借りるのか。それともシェアオフィスなどを利用するのか、さまざまな選択肢があります。

ただし、自宅やシェアオフィスなどは事務所として認めらないケースがある点には注意が必要です。

宅建業法上の事務所として認められるためには、専用の出入り口があったり、きちんと間仕切りがされていたりなど、事務所スペースとして独立している必要があります。

審査基準は各都道府県によって微妙に異なるため、詳しくは各自治体の宅建業受付窓口などへ確認しましょう。

2-2-1.開業エリア選びも重要

事務所を借りる場合は、開設するエリア選びも重要です。

一般的な選択基準としては、「沿線や駅」「エリアの人気度」などがあげられます。

駅の大きさや駅利用者の特徴、駅から事務所までの距離などを確認し、客層や集客力を判断すると良いでしょう。

また、各種のランキングなどを参考に人気エリアに出店すれば、より集客できる可能性があります。ただし人気エリアは競合他社も多いので、再開発される地域などこれから人気の出そうなエリアに着目するのも一つの方法です。

2-3.宅地建物取引士を設置・免許の申請をする【必要資格】

不動産業を営むためには、宅建士（宅地建物取引士）の設置と、宅地建物取引業免許の申請が必須です。

重要事項の説明や契約書への記名・押印などは、宅建士にしか行えません。複数人で運営する場合は、宅建士を５人に１人以上の割合で所属させることが義務づけられています。

宅建士資格を持っていない場合は、自分で取得するのか資格をもった人を雇うのか、考えておきしょう。

宅建業免許は、本店となる事務所がある都道府県庁で申請した後、2週間～1ヶ月ほどで許可が降ります。

ただし、申請をする時点で次の3つの条件を満たしている必要があるため、計画的に準備しておくことが大切です。

欠格事由とは、免許を受ける資格にあてはまらい状態のことを言います。たとえば犯罪歴がある場合や、過去に免許取り消しの処分を受けた場合などは欠格事由とされ、免許を取得できません。

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2-4.協会へ加入する

保証協会への加入は義務ではありません。しかし下記のようなメリットがあることから、ほとんどの不動産業者は保証協会に加入しています。

中小の不動産業者として開業した場合は、下記のどちらかの保証協会に登録するのが一般的です。

• 全国宅地建物取引業協会連合会（通称ハトマーク）：宅建業者のうち約8割が加盟。消費者の認知度も高い。
• 全日本不動産協会（通称ウサギマーク）：60年以上の歴史がある。会員同士のネットワークが強い。

どちらに加入しても必要なサポートは受けられますが、それぞれ上記のような特色があります。

入会金などの初期費用は各都道府県で異なりますが、およそ140万～170万円ほどです。

各団体では初期費用が減額されるキャンペーンが行われることもあるので、加入する時期もよく検討しておきましょう。

3.不動産会社を設立・独立するためには就職するべき？

もし不動産業界での経験がないのであれば、独立する前に一度は就職したほうが良いと言えます。

なぜなら経験や知識がなければ業務をスムーズにこなせず、せっかく獲得したお客さんの信頼を失う可能性があるからです。不動産の取引は大きな金額が動くので、取引相手はシビアに判断する傾向があります。

また、実務経験があったほうが、融資を受けるうえでも有利です。

独立するうえでの勉強として就職する場合は、下記の理由から営業職がおすすめです。

独立開業すると、売上を立てることが最優先となります。サラリーマンとは違い固定給をもらえないため、仕事がとれなければ収入もゼロだからです。しかし「営業力」さえあれば、食うに困りません。

とは言え、どうしても未経験から独立したいのであれば「フランチャイズ」で始める選択肢もあります。

フランチャイズに加盟すると、運営会社の知名度やノウハウを利用して集客・営業することが可能です。もちろん経験があるほうが有利ですが、未経験からフランチャイズで不動産業を始めて成功している人もいるので不可能ではないでしょう。

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4.「不動産会社 設立」のまとめ

不動産会社を設立する場合、まずは「何のために会社を設立するのか」を考える必要があります。

稼ぐ手段や稼ぎたい金額、ビジネスの規模が決まれば、おのずと経営形態や参入するべき分野も決まってくるでしょう。

具体的な設立手順としては、事務所を設置した後、宅建業免許を受け、保証協会へ加入することになります。

その際、開業資金の準備や宅地建物取引士の設置が必要です。資金を融資や補助金でまかなう場合も申し込みが必要なので、会社設立の準備は時間の余裕を持って計画的に進めましょう。

独立に向けて不動産業界での経験を積みたい方へ

不動産業界での経験が少ない人の場合は、まずは就職して経験を積むことをおすすめします。

不動産会社に営業職として勤めれば、実務経験やノウハウを得られるうえ、独立のための資金を貯めることも可能です。不動産業界では、会社勤めの営業マンが年収1,000万円以上を稼ぐケースも珍しくありません。

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