「不動産仲介業って、不動産を売ったり借りたい人に物件を紹介するのが仕事らしいけれど、どうして不動産取引には不動産仲介業が必要なの？」

私たちが住宅を買ったり借りたりする際には、不動産会社を通すのが一般的ですが、そもそも、なぜ、不動産会社でないと安心して不動産取引ができないのでしょうか？

今回は、不動産仲介業の主な仕事内容や不動産取引の特徴、仲介業者を利用する際のメリットやデメリットを中心に詳しく解説をしていきます。

不動産仲介業の大手プレーヤー企業もご紹介していますので、不動産仲介業にご興味のある方は、ぜひ、参考にしてください。

1.不動産仲介業とは

不動産仲介業とは簡単に言うと、土地や建物などの不動産を買いたい、売りたい、借りたい、貸したいという人を繋いで紹介料をもらうビジネスを指します。

不動産を売買したり、貸借したりするときには、「売主と買主」、「貸主と借主」それぞれに、複雑で難しい法的手続や契約が必要となりますが、不動産仲介業は、双方の間に立って、それらの手続や契約を成立させることを生業としているのです。

1-1.不動産仲介の必須条件

不動産の契約は買主と売主、貸主と借主の間で情報の格差がかなり生まれやすいため、仲介会社はこれらの点をサポートする役割があります。

そのため、不動産仲介をする際には、不動産の専門知識を身につけている宅地建物取引士（宅建士）の資格を持つ人が必要となるのです。

お客様が知っておくべき事項である重要事項を説明するのが宅建士の仕事であり、この重要事項の説明をお客様にできるのは宅建士でないとできません。

また、不動産を仲介する会社は、宅地建物取引業の免許を取得していないと、不特定多数の人を相手方として営業活動ができないという決まりになっています。

宅建業免許を取得する際には、1事務所に所属する宅建業従事者5人につき1人の専任「宅地建物取引士」を設置することが必須です。

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1-2.不動産仲介の主な仕事

不動産取引で使用される用語としては、貸主の依頼側が元付け、借主の依頼側が客付けと分類されています。

また、一般的に賃貸仲介のみをやっている会社は少なく、たいていの不動産会社は、売買の代理や媒介、賃貸管理などトータル的に事業展開をしている会社が多いようです。

不動産仲介の主な仕事は仲介の他に下記の4つがあります。

1. 売買・賃貸の顧客や物件を探す
2. 市場に出す前の物件確認・調査
3. 募集情報の公開
4. 契約に必要な書類を作成

いずれも「不動産のプロ」でないとできない仕事であり、不動産売買や賃貸が成約をした場合には、成功報酬として顧客から仲介手数料を支払ってもらいます。

成約金額によって仲介手数料の金額は変わり、売買の場合は「成約価格☓3％＋60000円（税別）」が上限額、賃貸の場合は「成約賃料☓1ヶ月分」が上限額の仲介手数料です。

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1-3.不動産取引の特徴

不動産取引には下記のような特徴があります。

1. 取引金額が高額
2. 不動産には同じ物がない
3. 不動産を建てたり販売する際は常に法規制等を受ける
4. 不動産には定価がない

不動産の取引金額は売買の場合、数千万円など非常に高額な価格で取引されることになります。

仮に3,000万円の不動産の場合、その3％だったとしても90万円にもなり、手数料が法外な金額になることを防ぐために、仲介手数料は宅地建物取引業法という法律によって、金額別に上限が決められているのです。

また、不動産は一点物であり、同じ物がありません。似ているように見える不動産でも、それぞれ条件や環境が違っています。

定価がないということも大きな特徴の一つです。様々な要因により価格が決定されるため、不動産によりちがいがあり、景気の動向にも左右されやすいと言えるでしょう。

1-4.媒介の契約方法の違い

不動産仲介の契約は業務内容の違いによって、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれの概要やメリット、デメリットを表にまとめたものが下記の通りです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
仲介会社との契約	複数社と契約が可能	１社のみ	１社のみ
自分で探した相手との取引	できる	できる	できない
レインズへの物件登録	されないこともある	7営業日以内には登録される	5営業日以内には登録される
仲介会社からの業務報告	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間	法律上の規約がない （主に3カ月）	3カ月以内（自動更新なし）	3カ月以内（自動更新なし）
特徴	・自分で買主の当てがある場合は仲介料を払わなくて済む ・他の顧客を優先して後回しにされる場合もある	・自分で買主を探せば仲介手数料はゼロ ・一般媒介契約よりも業務報告が多い	・自分で買主は探せない ・優先的に積極的な営業活動をしてくれる

一般媒介の場合は、不動産流通機構（レインズ）への登録が義務付けられていないため、売り物件の情報が広く周知されていない場合もあるようです。

専任の場合はレインズへの登録が義務付けられているので、情報が広まりやすいのはメリットですが、専任契約を結んだ業者以外とは契約できないなど、拘束される条件も色々とあります。

1-5.仕事の流れ

それでは、不動産仲介の実際の仕事の流れはどのようなものなのでしょうか。

ここでは、「売買」と「賃貸」の場合、それぞれについて流れを見ていきましょう。

1-5-1.売買の場合

不動産の売買の場合は一般的に以下のような流れで進めます。

1. 売主が不動産会社に売却を依頼する
2. 物件を確認調査し査定してもらう
3. 売主と媒介契約を締結する
4. 売却の準備をした後に売却活動をする
5. 買主と売買契約を結ぶ
6. 売買契約後の手続きをする
7. 残代金の決済をし引き渡しをする

まずは、売主が売却を不動産会社に依頼することから始まります。

次に、所有する不動産の権利状態を確認するなどの調査を済ませ、周辺の成約事例などを参考にしながら査定価格を算出。売主の希望なども加味してから売り出し価格を決定します。

調査内容などを十分に説明したうえで売主に納得してもらえたら媒介契約書を締結します。

契約を交わした後は、いよいよ売却活動の実施です。ネットやチラシで売り出し情報を発信し、オープンハウスなどのイベントを開催して集客営業をします。

その後、買主が見つかり、売主と買主の間で契約内容に合意ができたら売買契約を締結。

契約が締結したら、抵当権抹消手続き、既存ローンの完済手続きなど、売主に代わって不動産会社が各種手続きを代行し、買主に引き渡しできる状態に整えます。

買主から残代金を決済した後に、物件の引き渡しを行い契約が完了です。

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1-5-2.賃貸の場合

不動産の賃貸の流れは以下のように進めます。

1. 借主が不動産会社に賃貸物件の相談をする
2. 物件を選び出したら内見をする
3. 借主が申し込みをし入居審査を受ける
4. 借主が重要事項を宅建士から受ける
5. 契約手続きをする
6. 物件の引き渡しをする

賃貸契約は物件を選んでから入居まで早い人は1週間程度で完了します。

実際に不動産会社へ出向くのは、物件の紹介をしてもらい内見をするときと、重要事項説明を受けて契約するときの2回程度です。

しかし、最近では重要事項説明も賃貸に限り、スマホやPCを使用したIT重説も可能であり、物件の相談自体もコロナの影響で、オンラインサービスで対応してくれる不動産会社も増えてきました。

内見もVR内覧（撮影したVR画像をデータ化してお客様のPCなどに送付）など、最新のIT技術を活用した方法も選べますので、転勤などで遠方の物件を探す方は、来店しなくても賃貸契約を結ぶことが可能です。

スマートロック（鍵の開閉を遠隔操作ができる）などを利用して、お客様のご都合の良い日時で自由に内見してもらうこともできます。

また、実際の契約書の作成は、住民票の写しなど必要書類をそろえないといけないため、郵送などでやり取りすることも多いです。

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1-6.不動産仲介業者の手数料

実のところ、不動産仲介業者の手数料は法律によって下記のように上限が決まっています。

1-6-1.仲介手数料以外の費用について

ちなみに、通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。

例えば、広告費用や入居希望者の案内にかかる費用は、賃貸借契約が成立した際に発生する仲介手数料に含まれているからです。

しかし、貸主が特別に依頼した場合や了承した際には、貸主に対し広告費として請求することが認められています。

広告料の相場は賃料1ヶ月分となっていますが、長期にわたる空室や条件があまり良くない物件の場合などは、賃料1.5ヶ月～賃料3ヶ月の広告料を支払う貸主も多いようです。

また、依頼者の特別な依頼によって発生した広告費用等の実費も、請求することが認められています。例えば、依頼者から頼まれた遠方にいる入居希望者と交渉するための交通費（実費のみ）などについては、仲介手数料とは別に請求することができるのです。

1-6-2.仲介手数料の値引き交渉は可能

仲介手数料の値引きは、交渉次第では値引きが可能となります。

しかし、仲介業者と締結をする媒介契約書には、あらかじめ手数料が明記されているので、契約を締結する前に交渉することにしておきましょう。契約を締結した後に金額を変える事はかなり難しいものです。

もし、仲介会社のミスによって金銭的な被害などを受けてしまった場合には、その分を仲介手数料から差し引いてもらえます。

近年では手数料を上限まで取らない仲介会社もありますが、まだまだ「仲介手数料は上限」というのが業界の慣習となっているようです。

ただ、交渉次第では値下げに同意してくれる場合もありますので、契約書を締結する前に話し合いをしてみてはいかがでしょう。

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2.不動産仲介業者を利用するメリット・デメリット

ここでは、不動産仲介会社を利用するメリットについてご紹介をしていきます。

2-1.メリット

不動産仲介業者に依頼すると以下のようなメリットがあります。

その他トラブルや損害が発生した場合に、プロならではの解決方法で対応をしてくれます。

依頼者側に知識がなくても、不動産に関する取引が安全に行われ、成約がスムーズに行くなど時短にも繋がるのがメリットでしょう。

2-2.デメリット

不動産仲介業者に依頼する際のデメリットには、以下のような事例が考えられます。

不動産は高額な価格で取引されるうえに手続きも複雑なため、何かとトラブルになることもあり得ます。

特に目立つのが、広告費や手付金などの金銭に関する問題です。後になって交渉しようとしても、契約してしまったら話し合いの余地はありません。

特に手付金は高額になりやすいものなので、あらかじめ返金の有無や条件などをきちんと確認してから契約するようにしましょう。

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3.不動産仲介業に必要な資格【宅建は必須】

不動産仲介業に必要な資格として代表的なのが宅建です。

売買や仲介には宅建が必要なものであり、不動産仲介業務を営業していくには必ず宅建士の設置が欠かせません。

その他の資格は、不動産仲介業をしていく際に必須ではありませんが、持っていたほうが役立つ資格と言えるでしょう。

ここでは、宅建士以外の不動産関連資格についてご紹介をしていきます。

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3-1.不動産仲介士

不動産仲介士とは、特定非営利活動法人（NPO法人）日本レジデンシャル・セールスプランナーズ協会が主催する民間資格。

独占業務はなく国家資格でもありませんが、勉強過程で知識が増えるため、おすすめする資格です。

不動産仲介士の仕事内容は、物件の購入や売却に関する相談に乗り、不動産に関連した幅広い知識をもとに頼れるアドバイザーとして、お客様が抱える問題を解決方向に導いていきます。

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3-2.マンション管理士・管理業務主任者

マンション管理をするには、「マンション管理士」と「管理業務主任者」の2つの国家資格がおすすめです。

2つの資格をダブルで取得する人も多く、共通しているのは「マンション管理を扱う」という点で、いずれの資格も国土交通省が管轄しています。

違う点としては、「マンション管理士」は、マンション管理組合のためのコンサルタントで、マンションの維持管理全般について、マンション管理組合をサポートするのが業務ですが、必ず設置しなくてはならない資格ではありません。

一方、「管理業務主任者」は、マンション管理会社の従業員が取得する資格で、「マンション管理士」とは異なり「必置資格」となっています。

宅建業者を行う際には一つの営業所において5人につき1名以上の「専任の宅建士」が必要ですが、マンション管理業者も同じように、受託する管理組合30組合につき1人以上の「専任の管理業務主任者」が必要です。

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3-3.不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて制定された国家資格で、不動産の経済価値に関する高度な知識を持つ専門家のことです。

仕事内容は、土地、建物等の経済価値を判定しその結果と価額を表示する不動産の鑑定評価だけでなく、土地の有効利用なども考慮したコンサルティング業務も行っています。

毎年、全戸呼応の土地価格が新聞等に発表（地価公示）されますが、その評価を業務としているのが不動産鑑定士なのです。

不動産の鑑定業務を行うには、国土交通省または都道府県で不動産鑑定業者の登録を行い、1つの事務所につき1名以上の不動産鑑定士を設置しなければなりません。

公的機関からは固定資産税課税などの評価、民間企業や個人からは売買の参考にするための評価などを依頼されます。

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4.不動産仲介業を手掛ける会社

不動産仲介業を手掛ける会社で全国的に有名なのは以下の企業です。（単位：百万円）

企業名	売上高	純利益
（株）大京	335184	NA
スターツコーポレーション（株）	195177	15264
三井不動産リアルティ（株）	145818	13824
東急リバブル（株）	119747	10195
住友不動産販売（株）	76530	12678
サンフロンティア不動産（株）	53292	8783
（株）野村不動産アーバンネット	32105	NA
（株）ハウスドゥ	31546	2006
小田急不動産（株）	30520	1744
リストデベロップメント（株）	27900	NA

4-1.（株）大京

大京は、マンション分譲や一戸建てなどの新築住宅の開発を手掛ける大手不動産会社です。

マンション事業ではライオンズマンションが有名でしょう。

あらゆるライフステージに対応する住まいとサービスを提供し、住宅に関連する分野の未来を創出している企業です。

地域や暮らし方に配慮した事業も展開し、地域の再開発事業やサービス付き高齢者向け住宅の事業も開始しています。

不動産売買・賃貸事業、リノベーション事業、リフォーム・インテリア事業などの不動産流通事業部門では、子会社の大京穴吹不動産が全国にネットワークを展開し、営業活動を行っています。

企業名	大京
設立	1964年（昭和39年）12月11日
事業内容	不動産開発、不動産販売、都市開発
公式サイト	https://www.daikyo.co.jp/index.html

4-2.スターツコーポレーション（株）

スターツは創業から50年超、建築、不動産、管理事業を主な事業として、金融、出版、ホテル、高齢者支援・保育を手掛ける「総合生活文化企業」としてお客様の役に立つ事業を拡充してきた企業です。

海外へもネットワークを広げており、ニューヨークや北京を始めとする大都市圏でも不動産事業を展開。

総合不動産ショップ「ピタットハウス」は全国で658店展開（スターツ店 121店・ネットワーク店 537店）(2020年3月現在）し、地域に密着した不動産仲介で、心のこもったサービスを提供しています。

スターツの国内不動産ネットワークは1630拠点に上り、全国の優良不動産会社と提携しながら、ピタットハウスのない地域でもお客様のリクエストに対応可能です。

企業名	スターツコーポレーション（株）
設立	2005年10月
事業内容	スターツグループの持株会社として、グループ各社の経営管理、並びにそれに付帯する業務
公式サイト	https://www.starts.co.jp/

4-3.三井不動産リアルティ（株）

三井不動産リアルティは、不動産流通事業のリーディングカンパニー。

様々な分野でクオリティの高いサービスを提供している顧客満足度の高い企業です。「住みかえ」という考え方を一般消費者に浸透させた「三井のリハウス」が有名でしょう。

不動産仲介をはじめ、企業や個人資産家の不動産コンサルティングにも携わり、「三井のリパーク」ブランドによる駐車場経営、会員制カーシェアリングサービス「カレコ」の運営など、幅広く事業を拡大させています。

企業名	三井不動産リアルティ（株）
設立	昭和44年（1969）7月15日
事業内容	個人向け不動産仲介事業、法人向け不動産仲介事業 駐車場事業、その他
公式サイト	https://www.mf-realty.jp/index.html

4-4.取扱い物件の違い

不動産仲介が取り扱う物件には、リテール（個人向け事業）とホールセール（大手法人向け事業）があります。

リテール（個人向け事業）は、主に個人が所有する不動産の売買や賃貸などを主軸とする事業です。一人ひとりの不動産ニーズをくみ取りながら、安心・安全な取引を実現することを目的とします。

個人が売りたい時や買いたい時、貸したい時や借りたい時など、それぞれのお客さまの立場に合わせて物件を提供するのが仕事です。

ホールセール（大手法人向け事業）は、大企業を相手に不動産取引をする事業で、ショッピングセンターやオフィスビルの開発や管理、企業が所有する寮や社宅の運用・実務を一括サポートするなど、規模の大きい事業を手掛けています。

オフィスを移転する際の総合サポートなども行い、手間暇がかかるオフィス移転を法人と共にプロジェクトを計画し、完了するまでマネジメントする業務も取り扱うなど、法人に関する不動産取引が主な業務です。

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5.不動産仲介業の将来性【年収は上がる？】

不動産仲介業の年収は、その人の努力次第では非常に高額な年収が得られると言えます。

近年では少子高齢化社会が進み、人口が減少するために単純に考えると縮小するようにも見えますが、現在、不動産に対する価値観は、「ストックの活用」という時代に入ってきています。

年数が経ったから、まだ利用できる不動産をすぐに取り壊すという考えではなく、現在ある不動産に新しい付加価値を加え、再利用するという流れになりつつあるのです。

今までは住宅を購入する場合、新築物件が当たり前でしたが、近年では住宅自体の性能が向上し、中古物件でも適切なリフォームを施工すれば新築物件と同様に使いやすいため、市場で流通するようになりました。

また東京への人口流入は増え続けており、今後は都心が特に伸びると予想されています。

そのため、不動産仲介業は、まだまだこれからも将来性が見込まれる市場のようです。

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5-1.独立・開業は出来る？

不動産仲介業は宅建の資格があれば独立がしやすいとされています。

理由としては仲介業は在庫を持つ必要もなく、お客様さえ見つければ、事業の継続が比較的容易なのです。

反対にお客様が見つからなければ大変な目に遭いますが、上手く事業が軌道に乗れば、サラリーマンの時以上に稼ぐことができるでしょう。

不動産会社の社長には、元トップ営業マンも多く、経営手腕によっては、会社を大きく成長させることも夢ではありません。

独立しやすい分ライバルも多い傾向があり、これからの不動産経営には営業力と経営力はもちろんのこと、不動産テックへの理解が必要となってくるでしょう。

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「6.不動産仲介」のまとめ

今回は、不動産仲介の仕事内容やメリット・デメリット、不動産業界のリーディングカンパニーなどについて詳しく解説をしていきました。

不動産仲介は、不動産取引をスムーズに進行させるために必要な知識やスキルを活用しながら、不動産を必要とする人や法人をマッチングさせるのが仕事です。

快適な住環境や職場環境などを提供することにより、顧客から感謝されることも多いでしょう。

また、不動産の流通というのは、景気に左右されにくいという点に強みがあります。

例えば、「家が手狭になったので住みかえたい」「転勤になったので自宅を人に貸して家賃収入を得たい」「親が亡くなり不動産を相続したので売却したい」など、家族の状況によって不動産のニーズは世の中に絶えることがないのです。

近年では、中古住宅をリノベーションして再活用するという取り組みも大いに歓迎されています。これからも不動産業界は、人々の生活に必要な「衣食住」を支えるべく、活躍し続ける業界と言えるでしょう。

不動産業界に転職することを検討している方へ

これからも、ますます目が離せない不動産業界に転職することを検討している方は、ぜひ、宅建Jobエージェントまでご相談をしてみてはいかがでしょうか。

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